长葛市场报告

长葛市场报告2018.3目录城市及区位发展第一部分长葛各片区房地产市场情况第三部分城市板块分析第二部分1.1、城市概况——历史名城，经济强县，开发潜力较大1.2、城市经济|GDP及发展趋势自2012年以来，长葛市GDP总量、人均可支配收入总体呈上升趋势，城市处于健康稳定的发展阶段。长葛市历年GDP总量及人均GDP180002043022440244602553010.2%10.5%10.0%9.0%7.2%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%05000100001500020000250003000020122013201420152016人均可支配收入（元）增长率（%）长葛市历年人均可支配收入1.3、城市经济|产业支撑长葛市各类企业达到3500多家，规模以上工业企业达到416家，规模以上服务业企业达到386家。中国民营企业500强4家占河南总数的三分之一。产业职工是长葛房地产市场存在的重要客户资源。黄河旋风——亚洲最大生产规模的人造金刚石企业。众品食品——专业从事农产品加工、食品制造和冷链物流服务于一体的企业集团。森源电气——主要生产中、低压开关成套设备、断路器元件及其配件,中压户内隔离开关和SAPF有源滤波成套装置等电力电子与智能电器设备。青山金汇——中国民营企业500强及中国制造业500强之一，是国内规模最大的不锈钢生产、加工民营企业。易和电器——各类高压电器全套配件及整机的专业生产厂家，业务涉及到户内、户外高压开关各类配套件的设计、制造与装配、生物质能发电等相关产业。1.4、城市规划|城市规划发展城市规划整体向北和向东南发展，新城区为新兴的政治经济中心，目前各行政单位已经入住，各种城市配套正在逐步完善。北城区作为郑许一体化“桥头堡”位置，未来发展潜力巨大。规划重点发展一个中心城区、四个重点镇，构建“一心三核、两轴三片区”的城镇空间格局。（1）“一心”：指市域主中心，为长葛中心城区；（2）“三核”：分别指由后河、坡胡二镇组成的西部工业极核；由大周、老城二镇组成的中部临空产业极核；由董村培育构成的东部农业服务极核；（3）“两轴”：即南北向区域发展主轴和东西向城乡一体化发展轴；（4）“两带”：即中部综合发展区、东部生态农业发展区、西部新型工业发展区。中心城区形成“一核、二帯、三心、五轴、五区”的空间结构。“一核”：葛天生态园及其周边绿化防护区为开敞生态绿化核心。“二带”：清潩河及其两岸构成的滨水景观带、魏武路西侧小洪河及其两岸构成的生态景观带。“三心”：老城综合公共中心、城市特色商业服务中心、城市产业创新中心。“五轴”：沿建设路形成综合服务轴、沿长社路形成的商业发展轴、沿葛天大道路形成的公共服务轴、沿钟繇大道形成的商贸发展轴、沿魏武路形成的产业发展轴。“五区”:老城生活宜居区、城南政务商贸功能区、城东产业发展功能区、城中商贸服务功能区、城北生态休闲宜居区。1.5、城市规划|城市格局新城区将逐渐成为长葛城市化和各项城市功能升级的承载地，也是新的办公聚集区。北城区作为郑许一体化桥头堡，未来也将成为城市主要发展方向。人群：以中低收入刚需客群为主；产业：维持原有工业生产，适当进行置换和调整；生活：相当时间内将是商业服务中心，其他大型公共服务功能将逐渐弱化；土地：大量旧城区，发展空间较小，无法承载更多的居住和其他功能。人群：中高收入阶层为主；产业：新的工业生产基地，将承载更加多元的工业体系，依靠工业发展，生产型服务业和商务功能将逐渐获得发展；生活：行政、文化等大型服务功能主要承载地，商业功能随着人口的聚集逐渐获得发展；土地：未来城市空间拓展的主方向，新城市化人口的主要承载地。人群：中高收入阶层为主；产业：紧邻大周工业生产基地，未来将承载更加多元的工业体系，依靠工业发展，生产型服务业和商务功能将逐渐获得发展；生活：目前该片区城市规划刚刚确立，尚未进行有效实施；土地：未来城市空间拓展的主方向，新城市化人口的主要承载地。城市及区位发展第一部分目录长葛各片区房地产市场情况第三部分城市板块分析第二部分2.1.1、市场板块划分长葛房地产市场分为三大板块，其中新城区目前市场声音较好，是市场开发的热点区域。北城区规划已经确定，未来发展潜力巨大。地产市场格局：长葛市市场分为三个板块——北区、老城区、新城区。老城区板块：长葛市中心城区，人口密度大，区域在售项目少，未来区域多为旧城改造项目。新城区板块：规划为长葛新区，区域项目市场声音较好，已开发项目在本地热销，部分已交房。北城区板块：刚刚被确定为向北发展新城区，目前尚未具体实施，在售楼盘稀少。2.1.2、市场板块划分新城区为量价高地，老城区非城市发展方向，价格较低。市区区域划分：老城区板块：城市面貌较为落后，但配套完善，均价：3100-5000元/㎡。新城区板块：规划为长葛新区，各种城市配套正在完善当中，均价：5100-7000元/㎡。北城区板块：刚刚被确定为向北发展新城区，在售项目较少，均价：4100-5000元/㎡2.2.3、市场格局【老城区】各种城市配套非常完善，主要在售项目5个。客户主要来源于老城区及周边郊县地区，多为刚需型需求。客户来源：区域内西部郊县及老城区客户占80%，其他区域客户占20%.。客户职业：上班族约占30-40%，个体工商户50-60%。客户年龄：25-45岁居多置业目的：以年轻刚需为主置业关注点：关注价格、周边配套、户型。概况：长葛市老城区地块；配套：各类配套均较为成熟；环境：长葛市第二高中，长葛市实验中学，实验幼儿园交通：钟繇大道、长社路、八七路、新华路产品形式：高层面积：主力户型85-100平两房、110-140平三房价格：3000-5000元/平产品力：鼎辰·翡翠城、葛韵御府、水木清华等项目具有较为完善的景观配套，其他项目景观配套比较初级。区域特征客户特征产品销售2.2.4、市场格局【新城区】新型政府机关所在地，各种城市配套正在逐步完善当中，主要在售项目8个。客户群为老城区及周边郊县地区改善型需求。客户来源：区域内市区客户占30%，乡镇客户占70%；客户职业：工厂职工约占20%，行政事业单位30%，个体工商户50%。客户年龄：25-45岁居多。置业目的：给孩子买婚房、孩子上学、二次改善等置业关注点：关注价格、物业服务、楼盘品质、周边配套。概况：长葛市新城区地块；配套：各行政机关已经进驻，其他配套正在逐步完善中；环境：森源电器、易和电器、葛天源景区交通：葛天大道、魏武大道、325省道、张辽路产品形式：高层面积：主力户型85-100平两房、110-140平三房、160-185平四房价格：5300-7000元/平产品力：建业·春天里、恒达阳光城、绿城百合等项目具有较为完善的景观配套，其他项目景观配套比较初级。区域特征客户特征产品销售2.2.5、市场格局【北城区】各种城市配套非常完善，主要在售项目5个。客户主要来源于老城区及周边郊县地区，多为刚需型需求。概况：长葛市老城区地块；配套：长葛人民医院、长葛四中、英国牛津幼儿园、颍川路学校；环境：思源湖景区交通：黄河路、八一路、双岳路。产品形式：高层面积：主力户型90平两房、130-140平三房价格：5000-5300元/平产品力：区域仅有滨海汀畔、盛歌国际两个项目。客户来源：区域内北部郊县及老城区客户占80%，其他区域客户占20%.客户职业：工厂客户约占60%，个体工商户40%。客户年龄：25-45岁居多置业目的：以年轻刚需为主。置业关注点：关注价格、周边配套、户型。区域特征产品销售客户特征小结：【城东新区】+【北城区】东移北进的城市发展格局下，两区域市场潜力巨大；规划能级较高，未来城市高品质居住片区；城市及区位发展第一部分目录长葛各片区房地产市场情况第三部分城市板块分析第二部分长葛市土地市场3.1.1、长葛土地市场从2013年到2017年，市场住宅用地供应相对稳定，2016年住宅用地供应达到最高，为65公顷，2017年有所下降。3.1.2、长葛土地市场土地位置土地面积（m2、亩）土地用途出让年限（年）容积率建筑密度（％）绿地率（％）成交价款（万元）成交时间竞得人楼面价佛耳岗水库南岸51078.666（76.62）住宅用地70年2.5-3.025.0%≥35.0%36262017年2月27日长葛市金财公有资产经营有限公司236.63佛耳岗水库南岸47253.6（70.88）住宅用地70年2.5-3.025.0%≥35.0%33332017年2月27日长葛市金财公有资产经营有限公司235.11107国道（孟庄段）东侧3411.61（5.117）商业服务业用地（加油站用地）40年1.040.0%≥10.0%2552017年2月27日河南中油联合石油天然气销售有限公司747.45金英大道南段西侧33668.11（50.50）商业服务（农产品批发市场）40年1.5-2.050.0%13882017年2月27日河南金万嘉农产品物流配送有限公司206.13和尚桥镇任庄村南侧61334.27（92.00）商服用地40年1.0-2.550.0%≥10.0%46202017年5月17日长葛市华轩实业有限公司301.30和尚桥镇任庄村南侧64665.28（97.00）商服用地40年1.0-2.550.0%≥10.0%48802017年5月17日长葛市华轩实业有限公司301.86和尚桥镇任庄村南侧50313.12（75.47）商服用地40年1.0-2.550.0%≥10.0%37752017年5月17日长葛市华轩实业有限公司300.12金英路东侧31258.43（46.89）商业用地40年1.0-2=50%≥10%40352017年10月27日长葛中创展置业有限公司645.43葛天大道北侧10546.74（15.82）商务兼容商业用地40年＜5≤30%≥20%16752017年10月27日河南黄河旋风股份有限公司317.63长社路西段南侧4899.03(7.35亩)商业兼容居住商业40居住701.0-1.5≤35%≥30%7762018年1月31日长葛市锦绣生态园有限公司1055.99陉山铁路北侧1707.86（2.56亩）商业兼容居住商业40居住701.0-1.5≤35%≥30%2652018年1月31日长葛市锦绣生态园有限公司1034.43建设路东侧、彭花公路北侧38553.53（57.83亩）居住兼容商业居住70商业402.0-2.5＜25%≥35%59702018年1月31日许昌景欣地产有限公司619.40魏武路东侧、泰山路南侧18925.57（28.39亩）商务兼容商业商业40≤4.5≤30%≥20%31352018年1月31日河南诚润置业有限公司368.11葛天大道北侧10774.04（16.16亩）商务兼容商业商业40≤4.5≤30%≥20%18002018年1月31日长葛市洪福置业有限公司371.26魏武路东侧13529.75（20.30亩）商务兼容商业商业40＜5.0≤30%≥20%22852018年1月31日河南诚润置业有限公司337.772018年长葛市成交土地楼板价在600-1100元/ｍ²长葛城市板块市场3.2.1、新城区住宅市场A.项目名称：建业春天里土地信息：占地63566㎡，建面18万㎡产品：二居85㎡、三居109-138㎡销售情况：规划有9栋17F高层，5栋11F小高层。目前2017年6月一期开盘，推出体量约占项目总体量50%。二期预计4月开始盘，预估高层均价5600-6200元/㎡左右。F.项目名称：盛亚名郡土地信息：占地13万㎡，容积率3.36，建面56万平产品：二居98㎡、三居136㎡、三居155㎡、四居180㎡销售情况：规划有13栋17/29/32F高层，7栋11F小高层，总户数2300户。自2014年6月份首期开盘至今，目前去化率65%，目前剩余约300套房源平销，均价5200-5600元/㎡左右。D.项目名称：山峰唐宁湾土地信息：占地9万㎡，容积率3.2，建面37万平产品：三居114㎡、三居133㎡、四居160㎡销售情况：规划有21栋18/26/32F