城市更新项目操作指引(2013-06-13)

城市更新项目操作指引坪山办事处城市更新事务中心2013年7月目录1、关于规划2、城市更新政策解读3、城市更新操作流程4、社区实践相关问题关于规划12007.10.28《城乡规划法》1998.（2001）《深圳市城市规划条例》城市规划法规专业委员会：发展策略委员会、法定图则委员会、建筑与环境艺术委员会城市规划委员会城市规划体系1.1总体规划次区域规划分区规划（组团规划）法定图则（控制性详细规划）详细蓝图（修建性详细规划）城市规划五个阶段城市规划分类1.2城市更新单元规划（改造专项规划）城市更新单元规划通过建环委审批后，可视为完成对法定图则的调整城市规划分类1.2总体规划层面六和商业广场项目位置城市规划分类1.2分区规划层面六和商业广场项目位置坪山新区综合发展规划城市规划分类1.2法定图则层面【坪山中心老城地区】法定图则（公示版）六和商业广场项目位置城市规划分类1.2详细蓝图层面六和商业广场总平面布局城市规划分类1.2城市更新专项规划《坪山新区六和商业广场城市更新专项规划》2城市更新政策解读•2009年8月25日，《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》广东省政府实现“三旧”改造用地协议出让、完善历史用地手续等突破。•2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则，并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。•2010年至今，市规划国土委相继出台一系列配套文件：《城市更新单元规划制定计划申报指引》《城市更新单元规划审批操作规则》《城市更新项目用地审查操作规程》《城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》《宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》…………更新政策概述2.1•2011年1月21日,《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院第八条规定，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，属于公共利益的范畴，可以做出房屋征收决定。•2012年1月21日，《深圳市城市更新办法实施细则》对综合整治、功能改变和拆除重建三类城市更新都进行了规范，分别细化了三种城市更新模式的适用范围、操作程序等内容。•2012年8月17日，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》•2012年9月27日，《坪山新区城市更新计划申报预审工作规则》•2013年5月1日，《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建和城市更新的需要，由辖区政府实施房屋征收。更新政策概述2.1•《关于坪山办事处城市更新项目若干规定》办事处坪山办事处根据实际情况，对项目范围内的五类用地进行核查及其它相关规定需要完成的情况，并对引进合作企业的标准和拆迁谈判的过程进行进行管理和指引。•《坪山办事处城市更新项目申报预审流程》办事处社区居委会、居民小组与开发商协商并有意向进行有关城市更新项目的，需向坪山办事处上报情况，并提供以下相关资料：1.基础数据调查，包括建筑物数据，土地权属及旧屋村用地面积核查。2.集体资产处置预案，包括物业、非农用地、征地返还用地及社区土地等集体资产的处置方式提出预案。3.拆迁工作的预案4.违法建筑抢建的管控预案，其中包括一户一栋的申请。社区与开发单位的合作意向签订须经过办事处司法部门的审核下，经办事处领导班子同意后进行合同的签订。申报单位若未经以上流程向办事处申报的，在新区预审程序中不给于通过。更新政策概述2.1《实施细则》将“城市更新单元规划制定计划”与“项目实施计划”两层次的计划体系简化成为“更新单元计划”一个层次。拆除重建类城市更新——单元计划2.2实行常态申报，符合条件时可随时进行申报，及时纳入计划，不受总量限制和年度批次限制。向区城市更新职能部门提交计划申报材料。计划申报主体在编制完成城市更新单元规划后，直接报送规划国土主管部门进行审批，由规划国土部门征求相关更新部门或产业部门意见。拆除重建类城市更新——单元规划2.3城市更新单元规划与法定图则效力相当。权利主体通过收购、搬迁补偿安置、作价入股等方式形成单一主体，向区城市更新部门申请实施主体确认。拆除重建类城市更新——主体确认2.4实施主体与新区管委会签订监管协议，约定公共设施用地移交、回迁安置、保障性住房建设等义务，并附加在土地使用权出让合同中。拆除重建类城市更新——政府实施2.51、单元规划批准两年后未完成搬迁补偿、符合房屋征收范围的；2、约定土地公开出让分成或者搬迁补偿费用加合理利润的委托收购方式；3、完成90%以上建筑面积补偿的申请政府组织实施方式。城市更新单元计划须经2/3以上业主同意，方可申报。拆除重建类城市更新——公众参与2.6改造实施主体的选择由业主决定，100%达成补偿才能申请改造实施主体。市规土委网站（）：1、城市更新单元计划公示和公告；2、城市更新单元规划公示和公告。坪山新区网站（）：1、城市更新单元改造意愿公示；2、城市更新单元规划公示；3、改造实施主体公示与公告。3城市更新操作流程2.1初期阶段——项目摸底2.2计划阶段——计划申报2.3前期阶段——规划编制及审批2.4前期阶段——拆迁前期工作2.5实施阶段——实施拆迁及土地移交2.1初期阶段——项目摸底结合本单位的开发方向的实际，判断划定的范围是否符合各方面的要求，主要是：是否符合城市更新单元的划定要求、是否符合土地整备单元的划定要求、开发方向是否符合规划要求，最后确定此范围。摸清划定范围内的社区、居民小组干部的情况，土地情况，建筑物情况，业主情况，将来的规划情况，以及周边的情况。初步划定城市更新的拆迁和更新单元范围拆迁单元范围。初期阶段——项目摸底2.11.划定范围2.范围摸底3.确定范围初期阶段——项目摸底2.1城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；未建设用地不划入城市更新单元，国有未出让的零星空地面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元。——《深圳市城市更新办法实施细则》(深府[2012]1号文)已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。已完成征、转及补偿手续的国有用地被非法占用的、基本农田保护范围内的用地，原则上不得纳入城市更新单元进行申报。——《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》（深规土告201016号)注意要点：2.2计划阶段——计划申报国有土地、集体土地、非农建设用地、老屋村、两规用地、历史遗留用地等的面积、比例和分布情况，摸清拆迁范围内符合城市更新政策五类用地的面积占总拆迁面积的比例。计划阶段——申报计划2.21.初步用地清理•国有已出让用地•非农建设用地•征地返还用地•旧屋村•农村城市化历史遗留违法建筑已处理用地（“两规”用地）五类用地出让给项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于项目拆除范围内手续完善的各类用地及可以一并出让给实施主体的零星用地的总面积。原则上，更新单元范围内的五类用地面积不小于总面积的70%，方可纳入城市更新单元计划，五类用地不足无法办理土地出让手续。注意要点：对拟拆迁范围内的所有权利主体进行改造意愿调查。计划阶段——申报计划2.22.改造意愿调查三分之二以上权利主体同意，多个地块须占拆迁范围用地面积80%以上同意，方可申报；涉及城中村、旧屋村、原农村其它建成区的，须召开股东大会或股东代表大会，或者业主大会三分之二以上同意，并经社区股份公司同意，方可申报；旧住宅区由区政府组织征集更新意愿（需90%以上业主同意后公开选择市场主体）。注意要点：单一主体可自行申报；多个权利主体须共同委托单一主体代为申报；城中村、老屋村、非农以外建成区由股份公司进行申报，或委托单一主体代为申报。上述涉及委托单一主体进行申报的应签订改造委托书。计划阶段——申报计划2.2社区对改造项目从社区发展的角度进行综合考虑，并提出意见。3.社区意见4.签订改造委托书•自行申报•委托单一主体申报单一主体多个主体•委托单一主体申报•股份公司•委托单一主体申报城中村、老屋村、非农以外建成区计划阶段——申报计划2.2对改造范围内的建筑物进行调查，对建筑物权属、使用性质等信息进行汇总，视情况委托房屋征收测绘机构进行建筑物测量。5.建筑物调查被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）与房屋用途的认定，以房地产权利证书、房地产登记簿记载的面积和用途为准；对于可以确定建筑面积的，不得申请测绘；对于无法认定建筑面积的，应当进行测绘；所选取的房屋征收测绘机构须纳入房屋征收测绘机构预选库。——《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(2013)深圳市人民政府令第248号注意要点：计划阶段——申报计划2.2根据实际情况及社区诉求，拟定更新单元的初步方案，主要包括：拆迁范围、建设用地范围、用地性质、容积率、配套设施等。6.拟定更新单元方案城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求；用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划。基本符合是指规划功能与法定图则相符，但各用地功能的比例可以调整，容积率增加的幅度不能过大。注意要点：城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。出让给项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于项目拆除范围内手续完善的各类用地及可以一并出让给实施主体的零星用地的总面积。——《深圳市城市更新办法实施细则》(深府[2012]1号文)对于2007年6月30日之前的未征未转用地（建成区）：1．原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）自行理清处置土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。2．继受单位当与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。3．政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》的要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。——《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2012〕45号)建设用地=五类地*85%+非五类地*68%注意要点：前期阶段——规划编制及审批2.3计划阶段——申报计划2.2按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》相关要求准备申报材料，向新区城市更新部门（城建局）提交申报材料。7.向新区上报计划（一）申请书（二）申报表格（三）申报主体的身份证明材料（四）图纸（五）更新意愿证明材料（六）权属材料（七）照片（八）其他材料具体内容及要求详见《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》申报材料：计划阶段——申报计划2.2按照《坪山新区城市更新计划申报预审工作规则》相关要求，新区城市更新部门将申报材料分送各相关部门进行预审，整理各部门意见后，提交新区城市更新领导小组进行决策，经讨论同意则启动计划申报工作。8.新区计划预审城市建设局——开发主体资格、更新意愿、土地贡献率、拆建比、拆建维稳规划国土管理局——规划方向、土地及建筑核查、公共设施发展和财政局——与区重大项目的影响经济服务局——与区政府投资工程的影响公共事业局——涉及学校、文物等的进行核查征地拆迁办——核对