房地产公司产品标准化实施方案

XX股份有限公司XX产品标准化实施方案编制说明本报告通过对行业标杆企业产品标准化的研究，针对XX公司的实际情况，提出产品标准化实施策略及具体措施。对万科、金地、龙湖等企业的产品标准化进行研究，总结出适用于XX公司的先进经验。提出了XX公司应以单体设计标准化为切入点，分三阶段系统地推出实施产品标准化，及各阶段的具体目标。XX公司近期应尽快开展产品标准化平台建设、着手建设标准化设计体系建设、单项标准研究等3项核心措施，以尽早实现成熟产品复制，同时加快管理标准化建设、引进优秀外部资源、建立科学的考核激励机制等，为公司产品标准化的持续推进提供有力保障。Page2标杆企业产品标准化经验简介万科产品标准化金地产品标准化龙湖产品标准化XX公司产品标准化推进策略与目标XX公司产品标准化具体推进举措建立标准化设计体系建立产品标准化平台单项产品研究与积累产品复制，优化标准引进外部专业合作资源XX公司产品标准化具体推进计划目录Page3万科产品标准化过程万科标准化进程:2000年提出标准化思路，2002年开始实施标准化复制，2005年起则以产品分类管理为重点开展标准化。2000200220032005提出思路从流程和成果两方面统一标准分区域统一标准整个建筑单体作为标准化实施目标只选择固定单元作为定型化模块到目前，实际上做到标准化的内容只是建筑单体总量的百分之三四十。制定标准化平台跨区域统一标准标准化体系建立《项目设计流程》《项目设计成果标准》《标准化设计指导书》《标准化的产品使用说明》《室外工程、环境工程标准化设计体系》《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》2004设计标准化以城花为母体进行复制四季花城标准化实施华北/华中等版标准化产品《万科住宅使用标准》《万科住宅性能标准》模块标准化强调快速复制与产品创新部品集约化和通用化从客户需求出发，模块化路径效果从2002年到2005年,万科已售住宅的返修数量从每百户32.1条，降到每百户11.8条。同期，客户对于万科产品质量的总体满意度从2002年的54%上升到2005年的68%。启示：1、产品标准化是个长期和循序渐进的过程，标准化是模块化的基础，万科设计标准化就花了3年时间；2、以成熟产品为母体，选择建筑单体实施标准化，有利于产品标准化的落地与推广。Page4万科产品标准化推进策略〔产品〕〔产品库〕〔项目应用〕第一阶段第二阶段成立机构确定指标现有产品整理同行产品借鉴产品库建立成熟产品目录标准化产品目录产品体系建立客户导向产品研发通用部品更多项目按照标准化指标执行工厂化产品成熟工厂化产品项目第三阶段阶段划分总部+区域总部区域职责分工2005年以后万科标准化推进策略。重点推进措施：近期，以产品分类管理为重点，建立不同产品项目的操作、考核机制，逐步建立、完善产品库，为各类项目提供产品和技术支持。具体措施：创新产品项目——以区域为主进行操作，总部提供技术支持。每个区域每年不超过2个项目。成熟产品项目——由各区域及一线公司根据项目特点，选择集团内、外经过市场检验、客户接受程度高的成熟产品，录入《成熟产品目录》，同时进行项目应用。标准化项目——在集团整体规划下，以成熟产品为基础，经过产品评估和客户反馈过程，优化至标准化产品，并录入《标准化产品目录》。各区域及一线公司根据项目特点，在《标准化产品目录》中进行选择。标准化产品项目开发周期不长于7月，应用标准化产品比率不低于70%。工厂化产品项目——以总部为主进行产品技术研发，各区域及一线公司提供相应配合。成熟、标准化产品应用机制形成产品筛选工厂化产品目录万科标准化工作模式：总部牵头，一线配合：总部研发部门牵头完成体系研究，建立标准化平台；分区域实施，总部统一。万科标准化均有专门部门牵头进行，先后由建筑研究中心、品类与产品研发部门主导实施。外部合作，收益共享：（1）与供应商合作。万科起初制定产业标准化平台、走模块化的时候，发现手头的信息和资料非常贫乏，没有任何技术标准可供参考。后来万科成立了专门研究小组，又找到三家知名供应商，协助他们制订标准。这些标准中间含有2000到3000个专利，供应商可以得到20%的利润提成。（2）与发达国家的企业/研究机构进行交流。启示：1、产品标准化应有专门部门牵头进行；2、产品标准化应加强外部合作；3、产品标准化应系统规划分阶段推进。Page5金地产品标准化思路金地是在管理标准化实现以后，进行产品系列化和技术标准化，在产品成系列的过程之中，去研究系列化产品的使用标准和性能标准，进而对同一标准下的产品进行标准化设计。金地产品标准化总体思路：以格林系列为母体，以90m2以下小面积户型为切入点，以立面标准化为难点，委托专门机构进行设计研究。以90m2以下住宅产品为标准化设计的切入点，展开：标准化平面设计标准化立面设计标准化构造、通用部品设计标准组团设计在新项目快速复制对以往项目典型立面体块关系、立面材质、色彩搭配、门窗设计等元素进行归纳、提炼、改进，形成几种成熟立面体系不同项目不同的营销定位、不同的设计目标选择确定具体项目立面设计概念和手法选择某一种立面风格选择某几种立面风格，根据规划情况进行组合创新形成具体项目独特立面风格可标准化设计因素社区规划设计需要个性化设计因素快速决策，提高设计效率，保证基本功能质量赋予社区个性、特色，提升社区价值典型组团布置方式典型道路断面停车方式物业管理方式商业、托幼、学校等配套设施特色街道、广场、公园等公共空间其它因地制宜因素启示：1、产品标准化切入点非常明确；2、产品标准工作共四大类，简洁明了，易于实施；3、主要依靠外部机构完成；4、金地的产品标准化侧重于标准化设计。Page6龙湖产品标准化龙湖产品标准化操作思路：标准化与创新兼顾不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中，因此选择了“产品模块的标准化”，即标准化的模块、个性化的拼合。在每一个产品模块的运作上，他们总结出每个模块的研发特性、工程特性、营销特性，并围绕“投资收益”这个核心，聚焦项目的进度、成本、质量、资金等几个管理维度，建立起标准的管理流程并固化在IT平台上，供不同项目团队、地区公司复制运用。这样既解决了快速复制的问题，又解决了产品创新的问题。龙湖产品标准化特点：严格的标准化动作龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制。不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。香樟林蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡蓝湖香颂龙湖睿城大城小院郦江风格化标准化观山水资源型产品线规模型产品线春森彼岸郦江紫都城水晶郦城睿城江与城别墅系列洋房系列高层系列风格导向风格型+标准型资源型+规模型花盛香醍售楼处香醍漫步售楼处启示：1、产品模块的标准化加上强大的知识管理系统（IT系统），可以实现标准化与创新的有机结合；2、严格的比例限制或要求保证了产品标准化的有效落地；3、产品标准化以“投资收益”为核心，系统兼顾多个管理维度，使其价值得到最大体现。Page7XX产品标准化总体推进策略基于公司自身项目经验、职能管理特点以及行业先进经验，建议公司产品标准化总体推进策略如下：切入点：以相对成熟的单元体为载体，以中小面积户型为切入点，先行开展设计标准化。推进方式：系统规划与单项突破相结合；内部总结与外部借鉴相结合；自我研发与外包研究相结合。阶段划分：制定系统的推进实施方案，分三阶段逐步推进。现有项目总结行业产品借鉴第X代标准化产品产品体系建立单体设计平面规划目标成本各项标准化要素必须互相匹配，并且与目标客户需求相一致。标准进度标准工法合作伙伴部品设备营销策划产品要素管理要素成熟产品库成熟产品复制机制客户导向产品研发模块标准库标准产品库标准产品复制机制多项目模块化应用第一阶段：第二阶段：第三阶段：确定责任机构制定系统方案成熟产品复制设计标准化标准产品复制部品标准化产品体系成熟标准模块应用Page8XX产品标准化阶段目标总体目标：力争用4年时间，形成完善的标准化产品体系，实现快速复制和规模化扩张，提高产品品质和人均效率。阶段时间跨度工作思路工作重点工作目标定量目标备注第一阶段2009-2010标准化设计、快速复制建立标准化平台和实施机制；以公司成熟项目为母体，选择成功单体进行总结和复制；编制标准化设计与管理文件；开展项目后评估，建立成熟产品库。成功复制2-3个项目；形成〈项目设计成果标准〉、〈标准化设计指导书〉、〈标准化应用说明〉、〈标准化配置说明〉等标准化设计与管理文件；形成成熟产品目录、标准图集等成熟产品库。人均开发面积提高；设计周期缩短；设计变更率降低；客户满意度提高；每百户维修条数减少。第二阶段2010-2012通用部品标准化、优化性复制对成熟产品进行评估筛选，纳入标准化产品库；进行标准产品整体复制；研发制定部品部件标准。标准化产品应用率不低于50%；形成〈性能标准〉、〈使用标准〉等系列产品标准化文件；形成完整的标准化产品库。第三阶段2013以后完善标准化体系、创新性复制对标准化产品库进行优化；研究并实施模块标准化；完善公司产品品类；建立模块标准库。标准化产品应用率不低于80%；形成完善的分类产品〈标准化手册〉；形成完善的标准产品库。Page9近期主要推进举措产品目录设计产品后评估体系设计评估确定项目单体提炼总结行业借鉴成熟产品库优化标准复制项目建立产品标准化平台已开发项目同行项目已交付使用项目在建项目新建项目同行项目建立标准化设计体系单项标准研究与积累产品复制，优化标准1234近期XX公司应尽快确定产品标准化牵头部门，建立产品标准化平台，并以建筑单体为基础，迅速开展标准化设计体系建设，同时进行单项标准研究，以尽早实现产品复制。另外，还应加快管理标准化建设，引进优秀外部资源，建立科学的考核激励机制，为公司产品标准化的持续推进提供有力保障，并根据需要启动客户分析与品类研究等。设计标准开发标准产品标准化管理办法项目后评估单项技术创新、总结、借鉴应用项目实现路径复制项目加快管理标准化建设5核心措施辅助措施仅仅制定了产品要素的标准是很难成功实现标准化复制的，还必须依赖相应的开发管理标准化（见管理标准化推进方案）。外部专业资源引进6考核激励机制建立7及时总结提炼在建或新项目好的单项技术，或借鉴行业先进的单项技术，形成标准成果。以产品目录为基础，产品后评估体系建设为支撑，系统规划标准化管理体系，建立公司产品标准化平台。实施产品复制，同时开展设计优化、项目总结评估等，优化产品标准。以建筑单体为基础，以小户型为切入点，借鉴行业先进经验，制定设计标准，逐步形成标准化设计体系。从优秀企业经验看，产品标准化需要优秀的合作伙伴共同完成，既有参与项目开发的合作伙伴，也有专门研究的合作伙伴。要使得产品标准化得到顺利实施，必须纳入相关单位绩效考核，并且提供足够的经费来运作，以及给予适当的奖励来促进相关工作的开展。Page10建立标准化设计体系设计标准颁布评估选择可复制项目确定标准化设计单体确定标准化设计框架总结提炼、优化改进设计理念与方法行业同类优秀产品单体研究提取优秀设计理念与方法形成复制项目设计标准设计标准评审项目非设计要素总结开发标准制定产品标准信息形成标准化设计体系工作方式：标准化设计体系由总部牵头，子公司配合完成，其中项目选择评估、单体确定、设计标准化框架确定等关键环节，由总部相关部门组织讨论确定；具体的设计理念与方法的总结提炼，可以由子公司负责执行或分类引进专业研究机构执行。关键步骤说明：1、项目选择：（1）明确项目范围：公司已开发的普通快销型电梯公寓项目。（2）进行项目评估：由总部牵头组织内外专家进行评估，评估前应首先讨论确定评价选择标准，如：具有一定社会效应、商业上取得一定成功。产品本身有一定独特性。客户群、项目位置具有典型性。产品已交付使用。标准化设