海南海花岛调研报告

海南海花岛项目调研报告三、项目产品介绍3.1——产品卖点3.2——产品分类3.3——产品布局3.5——文旅地产核心项目3.6——文旅地产配套项目3.7——文旅地产休闲项目3.4——住宅项目一、项目概况1.1——文旅地产背景分析1.2——文旅地产公司文旅地产项目1.3——七大文旅地产开发模式1.4——文旅地产四大盈利模式1.5——恒大文旅地产发展情况1.6——海花岛项目概述1.7——海花岛地理区位1.8——海花岛交通区位1.9——海花岛选址因素目录二、海花岛总体规划2.1——总体定位2.2——总体规划平面图2.3——1号岛简介2.4——2号岛简介2.5——3号岛简介2.6——海花岛堤坝2.7——大铲礁2.8——生态体系规划四、特色总结及经验借鉴4.1——开发理念总结4.2——总体定位总结4.3——开发节奏总结4.4——盈利模式总结4.5——营销策略总结4.6——规划设计总结4.7——项目产品设计总结4.8——隐患及风险项目概况PROJECTINTRODUCTION一文旅地产背景分析2009年，文化产业和旅游业上升到了国家战略。2013年，《国民旅游休闲纲要（2013-2020年）》通过，2020年，中国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。2016年，国内文化旅游产业规模达到3.8万亿，10年之内能达到10万亿规模。未来，地产主业由增量向存量市场转移已成为必然趋势。房企纷纷进行产业转型。一市场进入存量时代，以运营为导向、资源整合、精细化管理的开发模式会是未来主流，随着度假旅游逐渐成为人们常态化生活方式，文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。保利世贸万科万达雅居乐吉林松花湖度假区杭州良渚文化村北大壶滑雪度假区北京石京龙滑雪场惠州双月湾度假村深圳浪骑游艇会清远白天鹅度假酒店三亚森林度假公园保利银滩保利石象湖东莞生态城三亚保利国家海岸海棠湾三亚保利国家海岸财富中心世茂御龙海湾世茂·寰海城武汉世茂龙湾上海世茂纳米魔幻城天津世茂湿地公园福州世茂御龙湾锦江世茂御龙湾绍兴世茂迪荡新城武汉中央文化区长白山国际度假区琅岐岛旅游项目哈尔滨万达文化旅游城南昌万达文化旅游城合肥万达文化旅游城无锡万达文化旅游城青岛东方影都大连金石国际度假区西双版纳国际度假区三亚清水湾雅居乐月亮湾雅居乐山海间雅居乐原乡雅居乐西双林语一主要地产公司文旅地产项目恒大、万科、万达、保利、世茂、雅居乐等超过2/3的百强房企已经进军旅游地产领域一三五二四一、主题游乐型用主题公园或温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动项目带动配套商业和地产项目典型代表：华侨城、宋城股份、长隆集团、观澜湖、万科松花湖、天沐温泉三、度假酒店型用更多样的收入渠道和灵活的租售方式，使得企业不需要再进行住宅开发即能保证收益典型代表：红树林度假酒店、悦榕庄酒店、安缦酒店五、多元综合体型区域综合开发同时复合以上两种或多种文旅地产模式典型代表：海花岛、万达文旅二、景点景观依托型依托景点或优质的山水景观资源做优质商业生活配套及物业开发典型代表：中海神州半岛、三亚半山半岛、莫干山四、文旅小镇型依托文化旅游古镇或具有独特吸引力的特色民风民俗、历史文化遗存进行的综合旅游开发典型代表：乌镇、古北水镇、楚雄彝人古镇、丽江古镇、良渚文化村、拈花湾一五大文旅地产模式一文旅地产四大盈利模式1区域综合开发+产业链盈利模式区域性的综合旅游开发，更加注重旅游本身，将追求资金快速回笼转变为追求长期回报（迪士尼、万达文旅）产权出售+商业运营模式先销售后返租的商业运营模式，投资小回笼快（大理双廊、莫干山、今典红树林）旅游运营+资本运作模式通过旅游经营性物业为主要盈利渠道，整盘做大后在资本市场获得回报（乌镇、宋城）旅游+地产通过地产项目快速回现，平衡现金流（华侨城）234恒大酒店首创“6+1”度假模式积极布局文旅地产09年，广州恒大酒店开业2012年，恒大世纪旅游城开业，首创“6+1”酒店业态模式，包含超白金五星级酒店+六大度假商业中心（运动中心、娱乐中心、会议中心、饮食中心、健康中心、商业中心）大举进军旅游地产，在一线城市及重点的二线城市的土地储备以旅游地产模式为主经典案例恒大童世界河北旅游城恒大清远世纪旅游城恒大海上威尼斯海口文旅城京北恒大国际文化城海花岛一恒大文旅地产发展情况海花岛位于海南省儋州市距海岸600米，总投资约1600亿，南北跨度约6.8公里，由三个独立的离岸式岛屿组成填海面积约7.83平方公里，项目总占地12000亩，总建1367万平方米，居住用地绿化率大于35%，容积率2.1海岸线长达40公里规划平面形态为盛开在海中的三朵花，故取名为“海花岛”一海花岛项目概述雄踞国际旅游岛黄金西海岸位于海南省儋州市排浦镇与白马井镇之间儋州市属热带湿润季风气候，常年平均气温23.5℃受五指山山脉的阻隔，处于海南岛背风面，受台风影响较小。濒临北部湾，儋州的气候特点是：太阳辐射强，光热充足年平均光照时数在2000小时以上。海花岛距海口市约100公里，距三亚市约160公里。一海花岛地理区位拥有集机场、高铁、高速、游轮四大枢纽于一体的多维立体交通机场：距儋州国际机场（在建）约30公里，约30分钟车程距海口国际机场约140公里，约1.5小时车程距三亚国际机场约150公里，约2.5小时车程高铁：海花岛距离海南西环高铁白马井高铁站约5公里白马井高铁站-三亚高铁站约60分钟白马井高铁站—海口高铁站约30分钟游轮：海花岛北部是洋浦港高速：海南西线高速、万洋高速在白马井交汇海花岛成为全球首座集机场、高铁、高速、游轮四大枢纽于一体的黄金旅游度假岛。一海花岛交通区位国际旅游岛海南岛是中国最大的经济特区和国际旅游岛多维立体交通位于“一带一路”经济带重要节点，集机场、高铁、高速、海港四大枢纽于一体，多维立体交通气候宜居儋州每年有11个月舒适月。冬天平均气温15°，夏天平均气温在35°以下，特别适合中老年人度假。儋州位于海南西北侧受台风影响最小生态保持好海南东线开发力度大，导致生态资源破坏严重。西线海域生态保持较好宏观因素交通因素气候因素生态因素一海花岛选址因素海花岛总体规划MASTERPLAN二二海花岛总体定位全球人最向往的顶级文化旅游胜地1,600亿巨资打造世界第一岛600名国际大师恢弘锯作顶级文旅胜地40公里黄金生态海岸全球岛居价值二海花岛总体规划平面图海花岛为人工填海而成的连陆人工岛，规划平面形态为盛开在海中的三朵花，总体功能布局：一号岛主导功能为综合旅游服务，二号岛和三号岛主导功能为居住3号岛（情景洋房、滨海别墅）1号岛（综合旅游服务）2号岛（高层洋房、度假公寓）滨海公园滨海公园千亿配套、六大板块填海面积380多万㎡，用地面积340多万㎡28大配套旅游项目六大板块：旅游度假、商业会展、酒店会议、娱乐休闲、餐饮购物和海洋运动休闲六大功能板块。二1号岛亲海洋房、度假公寓填海面积240多万㎡，用地面积210多万㎡由一个主岛和两个散落的小岛组成，主岛婉转曲折，形成十几个大大小小的港湾以住宅为主，住宅产品有40-190㎡高层洋房和20-85㎡度假公寓等。二2号岛滨海别墅、情景洋房填海面积150多万㎡，用地面积140多万㎡，有跨海大桥与一号岛和陆地相连，海景景观资源独特以住宅为主，160-630㎡私家滨海别墅、45-190㎡超高层一线情景洋房。二3号岛在1、2、3号岛间及岸边共设置了4座堤坝，形成宽阔稳定内海水域，内海面积约350万公顷，常水位为1.5米，水深4.5米。4座堤坝总长度约2.6公里大坝可通过潮水流动发电1#堤坝2#堤坝3#堤坝4#堤坝海花岛内海二海花岛堤坝深海潜水，海洋运动大铲礁：礁盘面积约5145亩。在海花岛西部约5.6公里处，四面邻海，为海南国际旅游岛西部黄金海岸的重要节点。依托大铲礁良好的海域资源，以珊瑚资源为核心，以海洋运动旅游产品为重点，通过国际化的产品策划、国际化的产品形态、国际化的产品内容，建立国际化服务标准体系；按照国际标准设置并完善公共服务设施，按照国际服务水准提供各项服务，最终目标为建设成国际一流的海上活动中心和中国玩海第一礁。二大铲礁二生态体系规划海花岛生态体系规划营造生态型景观交通绿色化低碳化全岛推行绿色建筑标准绿色能源雨水资源化利用分类处理固体废弃物信息化构建智慧旅游海岛营造生态型景观以营造生态型景观为理念，建立起绿地系统网络，恢复和构建植被系统、水生态环境、绿地系统等，以改善区域生态环境二生态体系规划交通绿色化低碳化选择燃料电池、混合动力和氢能源动力等汽车作为专线，构建绿色化的旅游巴士，在各停车场进行充电桩的布设二生态体系规划全岛推行绿色建筑标准全岛100%绿色建筑，申报国家级绿色生态城，推动LEED、BREEAM标识申报二生态体系规划绿色能源从太阳能、风能和潮汐能发电几方面进行可再生能源的利用二生态体系规划新能源路灯潮汐能太阳能草坪灯将太阳能通过蓄电池转化为电能，用于园路照明、景观照明。太阳能庭院灯将太阳能通过蓄电池转化为电能，用于道路照明、景观照明。太阳能风能路灯将风的动能和太阳能转化为电能，储存于蓄电池内，用于道路主干道和次干道的照明太阳能通过蓄电池转化为电能，用于道路照明、景观照明。雨水资源化再利用雨水回收利用通过透水地面、绿化、屋顶、花园等形式收集雨水，集中于蓄水池，用于道路冲洗和绿化浇灌等，以降低海花岛淡水资源压力。将海绵城市理念应用于海花岛雨水回收再利用1.透水地面将雨水迅速渗入地表，有效地补充淡水水源，缓解城市热岛效应。2.屋顶花园在屋顶进行绿化种植，增加绿化，改善环境。3.波浪草坪作为雨水调蓄绿地，起到防止水土流失的作用，以波浪形式表现，达到美观的景观效果。4.雨水花园收集来自屋顶或者地面的雨水，用于涵养地下水，补给景观用水、厕所用水等。二生态体系规划分类处理固体废弃物根据海花岛不同的功能区，设置不同的垃圾分类设施，构建“分类投放——分类收集——分类运输——分类处理”的处理体系二生态体系规划信息化构建智慧旅游海岛无线网络全覆盖智慧旅游服务平台运用信息化技术实现海花岛停车引导、大型能耗监测实现交通畅通、能源节约、环境优美、旅游便利目标智慧景区解决方案系统架构用户层服务层安全保障层基础支撑层游客旅行社/合作商商家员工管理者二生态体系规划项目产品介绍PRODUCTIONINTRUDUCTION三海花岛16大主力卖点1、国家一带一路发展战略的区域价值国际旅游岛，西线最美湾区，海南价值洼地2、1,600亿巨额投资的未来价值投资最大，规模最大的旅游地产顷目3、全球600多名世界级设计大师顶尖智慧汇聚规划价值全球顶级设计机构倾情合作，世纪恢宏钜作4、全球最大人工岛的规模价值人工填海7.83平方公里，1300多万平方米总建面，傲视全球5、全球最大会议城的政商价值108座会议厅，6000人国际大会堂，8000人国际宴会厅6、全球最大现代酒店群的旅居价值58座地标酒店建筑，七星半岛酒店，21座私属半岛，欧式城堡酒店7、原创世界童话主题乐园的游乐价值5大主题乐园中国神话，西欧童话，南美部落童话，古希腊神话，古阿拉伯童话8、奇妙海洋世界，全球最刺激水上乐园的玩乐价值33座珍稀生物馆，水上乐园，最高滑梯，最多滑道，最险冲浪，巨型雪山9、大型购物中心及风情商业街的消费体验300多家顶尖奢侈品牌，6大风情商业街，600家寰球商店10、全球8大风情美食的饕餮享受10大海岸茶楼，80家海景酒吧、世界多国风情美食街11、全球最大博物馆群的博览价值博物馆集群、28个特色博物馆，包罗万象12、5国风情温泉城及文化演绎的人文价值5国风情温泉城，婚礼庄园，国际影视基地，大型海上表演，7大民俗表演13、大型珍稀植物园及大铲礁的生态价值原生态岛屿大铲礁，世界植物王国，珍稀植物，百亩花海争鲜斗艳14、海、陆、空全方位通达的交通价值西环高铁，西线高速，3大国际机场，国际游轮码头15、40公里私家海岸线，稀缺海景的资源价值一线海景私宅，40公里私家海岸线，尽揽海滩风情16、满足全球人岛居生活梦想的岛居价值滨海别墅，亲海洋房，瞰海公寓丰富产品，满屋名牌9A精装，拎包入住三产品卖点公寓高层