华润置地华东区写字楼研究V1.0

华润置地华东区销售型写字楼研究V1.0目录1.研究开发路径研发背景研发逻辑2.资料收集整理外部案例内部案例重点案例说明3.置地管控指标管控指标说明项目分档和指标分级建筑专业管控指标4.研究成果输出研究方法说明研究分析过程修正建议总结5.重点部位图库办公平面办公立面6.V2.0工作计划Chapter1.研究开发路径2010年以来，随着房地产市场的调控，以及置地战略方向的调整——持有物业+销售型住宅、办公产品的组合拳。同时住宅市场高速发展了10年，上海大区内纯宅用地越来越少，拿地成本居高不下，越来越多的商办用地进入大区的拿地范围。由此，在住宅货值一定或降低的情况下，销售型写字楼成了重点研究和优化的对象。对应置地总部关于写字楼的两份文件1.《附件2：华润置地销售型写字楼产品配置标准及成本限额管控指标（V1.0）》2.《附件3：华润置地销售型写字楼成本指标管理指引(V1.0)》上海大区对华东地区的产品特点和相关规范要求做了本地化的研究。研发背景研究范围：T类写字楼，由于其配置高于普通市场标准，此类写字楼应有较高的市场租金收益和战略价值，对该类物业应该是长期持有；D类写字楼，由于市场售价低，利润率低，而上海大区下辖的上海市和浙江省属于中国发达地区，出现D标的可能性极低；C类写字楼，售价及利润率偏低。故此次研究重点为AB类写字楼，C类略有提及。通过此次的研究，我们总结出了一些与置地配置标准的相同点以及和大区的地方差异。1对华东地区内不同类型写字楼进行调研，收集各项案例和数据工作时间：2014.4~2014.9范围：上海大区不同地段档次分三档，不论销售持有进行调研，同时收集其他城市案例2把华东区调研的数据和置地的分级标准做对比，确立本次研究的重点产品工作时间：2014.10~2014.113通过对比，得出一些和集团产品配置相同和相似的结果，并对这些数据结果进行归纳，提出符合华东区产品特点的配置工作时间：2014.11-2014.124通过以上的研究，得出不同产品梯段的最优值，通过对规范的解读，把一些必要的设计任务标准化，得出常规项目部分的图例工作时间：2014.125在下一阶段中，结合其他专业、成本部等研发出2.0产品库及设计指引工作时间：2015.1~2015.6研发逻辑Chapter2.资料收集整理外部案例内部案例重点案例介绍收集案例总体情况通过外部考察和内部资料收集，共调研了44个案例，案例总体情况如下：标准层面积(㎡)≤13001300~15001600~2000≥2000总计1个分区1.中金国际广场2.大宁绿地中央广场3.同济联合广场4.明泉银七星国际大厦1.钻书中心2.东银中心3.城投控股大厦4.紫竹国际大厦5.宝华国际广场6.同济逸仙大厦1.SOHO中山广场2.证大立方大厦3.上海信息大厦4.启迪大厦5.上海宝山万达6.中铁中环时代广场7.赢华国际广场1.展想广场2.萧山华润万象汇东塔3.吴中路万象城（AB楼）202个分区1.东方海港国际大厦1.嘉里不夜城企业广场2.东方维京大厦1.嘉瑞国际广场2.保利广场3.未来资产大厦4.镇江绿地广场5.凯德龙之梦闵行广场1.1788国际中心2.东方金融广场3.证大五道口大厦4.国盛中心5.合生国际广场6.静安嘉里中心7.光启城8.宝华中心163个分区001.21世纪大厦2.浦江国际金融广场3.浦东嘉里城4.杭州万象城TA楼1.越洋广场2.华敏帝豪3.上海瑞博广场74个分区0001.会德丰国际广场1总计58161544分区数Part1.外部案例上海外部案例简介-区位示意上海市行政分区图上海市中心分区图研究范围图外部案例调研取样范围：外环以内外部案例简介-区域等级划分彭浦板块北外滩板块花木板块静安板块虹桥板块莘庄板块五角场板块张庙板块张江板块陆家嘴板块大宁板块不夜城板块长风板块七宝板块高端型商务区静安板块静安嘉里中心会德丰国际广场1788国际中心越洋广场华敏帝豪陆家嘴板块东方金融广场嘉瑞国际广场钻石中心保利广场21世纪大厦未来资产大厦上海瑞博广场品质型商务区虹桥板块尚嘉中心东方维京大厦东银中心SOHO中山广场北外滩板块东方海港国际大厦城投控股大厦北美广场浦江国际金融广场白玉兰广场大宁绿地中央广场徐家汇板块中金国际广场光启城经济型商务区花木板块证大立方大厦浦东嘉里城紫竹国际大厦证大五道口大厦上海信息大厦大宁板块宝华国际广场宝华中心启迪大厦莘庄板块凯德龙之梦闵行广场张江板块展想广场五角场板块同济逸仙大厦(同济·晶度)合生国际广场上海同济联合广场张庙板块上海宝山万达广场不夜城板块嘉里不夜城企业广场彭浦板块中铁中环时代广场长风板块国盛中心（国浩长风城）赢华国际广场七宝板块明泉银七星国际大厦高端型商务区品质型商务区经济型商务区会德丰国际广场九龙仓集团9111067812高端型商务区51432上海外部案例简介-高端型商务区越洋广场上海越洋房产开发有限公司1788国际中心上海世纪静安房地产有限公司静安嘉里中心香港嘉里集团华敏帝豪上海华昱房地产开发有限公司未来资产大厦上海明泰房地产有限公司21世纪大厦上海21世纪房地产有限公司保利广场上海保利欣房地产有限公司嘉瑞国际广场上海瑞证投资有限公司东方金融广场上海东方金融广场有限公司钻石中心上海陆家嘴金融贸易联合发展有限公司上海瑞博广场上海瑞明置业有限公司上海外部案例数据-高端型商务区序号项目基本信息大堂等级城市区位层数（F）高度（m）分区（个）面积(㎡)挑高（m）1静安嘉里中心甲级上海静安区421702350152会德丰国际广场甲级上海静安区612984700931788国际中心甲级上海静安区291302650104越洋广场甲级上海静安区432003700105华敏帝豪甲级上海静安区63258360086东方金融广场甲级上海浦东新区两栋182384.35104.31/2200014.57嘉瑞国际广场甲级上海浦东新区2499.721000108钻石中心甲级上海浦东新区两栋14681120059保利广场甲级上海浦东新区301342400101021世纪大厦甲级上海浦东新区4923631001211未来资产大厦甲级上海浦东新区311802300612上海瑞博广场甲级上海浦东新区49218.631319.499.8上海外部案例数据-高端型商务区序号项目标准层地库标准层面积（㎡）得房率（%）层高(m)净高(m)电梯厅宽度(m)走道宽度(m)柱网面积划分（㎡）客梯数量(台)外围护体系层高（m）停车数（辆）1静安嘉里中心2500704.22.83.3--1101601748玻璃幕墙-1340（含商业）2会德丰国际广场21006843.053.12.95-10020050023玻璃幕墙-49231788国际中心22707042.82.9--33040045048012玻璃幕墙+金属幕墙-4564越洋广场2760684.533.3--30050060016玻璃幕墙3.34005华敏帝豪21006742.8-1.6---玻璃幕墙+金属幕墙510106东方金融广场2400734.22.83.41.99.6*9.65305505908玻璃幕墙5.65307嘉瑞国际广场19506942.83.11.89.6*9.622024026010玻璃幕墙+金属幕墙3.53008钻石中心1399704.22.952.2（单侧）1.810.8*6.660~1206玻璃幕墙3.61969保利广场16207042.82.71.9-154330500850-玻璃幕墙3.54331021世纪大厦1600703.92.831.5-400500800-玻璃幕墙3.530011未来资产大厦1867684.22.84.51.5-199299850-玻璃幕墙3.636812上海瑞博广场2323.6569.64.22.83.61.812-14（多柱网）-18玻璃幕墙3.6956品质型商务区上海外部案例简介-品质型商务区10123985124116光启城大华集团东银中心上海元申置业有限公司东方维京大厦上海东方维京文化发展公司尚嘉中心厦上海力仕鸿华房地产发展有限公司SOHO中山广场SOHO中国有限公司北美广场上海汤米房地产开发有限公司东方海港国际大厦上海展鹏实业有限公司城投控股大厦上海城鸿置业有限公司中金国际广场上海赛达置业发展有限公司白玉兰广场APP金光集团浦江国际金融广场上海鸿泰房地产有限公司上海外部案例数据-品质型商务区序号项目基本信息大堂等级城市区位层数（F）高度（m）分区（个）面积(㎡)挑高（m）1东方维京大厦甲级上海长宁区25120230082东银中心甲级上海长宁区2510011450123SOHO中山广场甲级上海长宁区2389.71ab楼各1000104东方海港国际大厦甲级上海虹口区26125260012.55城投控股大厦甲级上海虹口区2193.11370106浦江国际金融广场甲级上海虹口区38164.731471.49.87绿地中央广场-上海杨浦区1883.71529.2610.58中金国际广场甲级上海徐汇区2392116089光启城甲级上海徐汇区2494.824008上海外部案例数据-品质型商务区序号项目标准层地库标准层面积（㎡）得房率（%）层高(m)净高(m)电梯厅宽度(m)走道宽度(m)柱网面积划分（㎡）客梯数量(台)卫生间洁具数量（个）外围护体系层高（m）停车数（辆）1东方维京大厦14877042.83.61.7-1603207108女4男3小3洗4玻璃幕墙-2662东银中心1450723.92.82.71.69.0*9.0-5女4男3小3洗4玻璃幕墙3.33703SOHO中山广场1939673.852.731.67.2*7.21882507女4男3小4洗3玻璃幕墙4.53594东方海港国际大厦1225664.32.753.81.5-2102402804706女2男2小2洗4玻璃幕墙4.21705城投控股大厦1487.8743.92.83.41.88.7*8.71532082255616女4男3小4洗4玻璃幕墙+石材幕墙33006浦江国际金融广场1924.7372.24.32.83.11.59.097.9109.6138.4159.515女5男4小3洗4玻璃幕墙3.64487绿地中央广场1170.8868.24.22.8428.7*9.5-4女3男3小4洗4玻璃幕墙3.73798中金国际广场10606842.72.71.87.5*7.51982462806女3男3小4洗4玻璃幕墙53539光启城2082703.952.72.71.88.7*8.71402202607女4男4小4洗4玻璃幕墙+石材幕墙3.6498经济型商务区上海外部案例简介-经济型商务区中铁中环时代广场上海中铁市北投资有限公司141611687151718415310199上海宝山万达广场上海宝山万达投资有限公司启迪大厦上海启迪置业有限公司宝华国际广场上海全存置业有限公司国盛中心上海新浩隆房地产有限公司赢华国际广场铜陵嘉禾置业有限公司凯德龙之梦闵行广场上海碧峰房地产开发有限公司明泉银七星国际大厦上海银七星明泉置业有限公司同济逸仙大厦上海同文有限公司宝华中心上海凯德新创房地产有限公司嘉里不夜城企业广场上海港沪房地产有限公司证大五道口大厦上海证大五道口房地产有限公司展想广场展想电子科技有限公司紫竹国际大厦上海东上海联合置业有限公司证大立方大厦上海天海有限责任公司上海信息大厦上海电信公司信息世界分公司上海外部案例数据-经济型商务区1序号项目基本信息大堂等级城市区位层数（F）高度（m）分区（个）面积(㎡)挑高（m）1证大立方大厦甲级上海浦东新区2191126082浦东嘉里城甲级上海浦东新区43179360063紫竹国际大厦甲级上海浦东新区221001400104证大五道口大厦甲级上海浦东新区南北楼各25100230095上海信息大厦甲级上海浦东新区2599.8118096宝华国际广场甲级上海闸北区25100170087宝华中心甲级上海闸北区2410027006.98启迪大厦甲级上海闸北区1668152079凯德龙之