关于印发《深圳机场地产公司房地产开发成本控制管理规定(试行)》的通知

-1-关于印发《深圳机场地产公司房地产开发成本控制管理规定（试行）》的通知各部门：为增强公司成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，实现房地产开发成本控制管理规范化、流程化，根据国家有关法律法规的规定，公司制定《深圳机场地产公司房地产开发成本控制管理规定（试行）》。经公司总经理办公会讨论通过，现正式印发，请遵照执行。特此通知。-2-深圳机场地产公司房地产开发成本控制管理规定（试行）目录第一章总则第二章成本管理职责划分第三章投资立项阶段的成本控制第四章规划设计阶段的成本控制第五章目标成本的确定和控制第六章预算编制阶段的成本控制第七章招标阶段的成本控制第八章合同管理阶段的成本控制第九章施工阶段的成本控制第十章工程材料及设备采购的成本控制第十一章工程结算阶段的成本控制第十二章销售阶段的成本控制第十三章期间费用的成本控制第十四章售后工程维修费用的成本控制第十五章检查考核和奖惩第十六章附则-3-第一章总则第一条为增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，实现房地产开发成本控制管理规范化、流程化，根据国家有关法律法规的规定，结合公司实际，制定本规定。第二条房地产开发成本控制管理是指从房地产项目策划定位、可行性研究、项目立项、规划设计、施工招投标、合同管理、施工管理、工程材料及设备采购、楼盘销售、竣工结算管理到售后工程维修费用管理的全过程成本控制管理。第三条成本控制管理的基本原则是：以市场需求为导向，保证质量为前提，过程控制为阶段，规范操作为手段，提高经济效益为目的。第四条成本控制管理的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本管理岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。第二章成本管理体系及职责第五条公司实施全员、全方位、全过程成本控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，将项目成本控制在目标范围内。第六条建立总经理负责制的成本管理组织体系，经营班子、相关部门共同进行房地产开发成本控制管理，按照职-4-责分工，实行分级制。岗位职责详见附件1。第七条成本管理部负责建立并完善公司成本管理控制体系，督促、协调各部门和各工程项目部建立完善成本管理措施。负责测算、报审开发项目的成本控制目标。并对开发项目各个成本控制阶段进行动态监控、分析和预警。第八条营销策划部负责市场调研及项目策划定位和可研报告的编制，协助成本管理部编制项目投资估算，并对立项、营销阶段的成本进行控制。第九条开发计划部负责编制项目整体开发、运营计划，为项目的成本管控提供支持。第十条规划设计部负责规划设计阶段的成本控制，实行限额设计。建立联合审图小组，组织联合审图，加强各专业设计图纸的审核，提高设计质量，杜绝错漏，减少设计变更；在材料选用上，力求经济、美观、实用，控制项目成本。第十一条工程管理部根据公司下达的成本控制指标，向各项目部分解成本控制指标，制定降低成本的技术方案和措施。严格履行设计变更和现场签证手续，控制设计变更和现场签证费用。第十二条财务管理部负责对工程管理费用和财务费用进行测算和控制。-5-第三章投资立项阶段的成本控制第十三条开发计划部、营销策划部根据法定图则项目地块的经济技术指标，组织编制《项目策划定位》、《可行性研究报告》、《项目建议书》，拟定《立项申请报告》等文件资料；成本管理部编制《项目投资估算书》；《立项申请报告》经公司及集团审批通过，开发计划部负责呈报市政府相关部门立项审批。第十四条立项审查的主要内容：（一）立项资料齐全、规范；（二）市场定位明确、恰当；（三）投资成本估算经济、合理；（四）投资回报符合公司利润目标要求；（五）有效控制投资风险。第十五条《可行性研究报告》经分管领导审查、公司办公会审议、专家评审后，报集团公司总经理办公会审议，经集团公司董事长批准，呈报市国资委审批立项，确定项目建设规模和投资总额,作为项目成本的总控目标。第十六条立项阶段的成本控制要点及处理措施详见附件2。第四章规划设计阶段的成本控制第十七条规划设计部根据项目地块技术经济指标和策-6-划定位及《可行性研究报告》，拟订规划设计任务书，经分管领导审查，报总经理办公会审议通过，作为项目规划方案的指导文件。第十八条规划设计部组织设计单位完成规划方案设计，组织有关专家对规划方案设计进行论证评审通过后，向规划国土部门申报规划设计要点。第十九条在方案设计阶段，规划设计部按照前期投资立项报告和规划方案形成的成果要求，以及策划定位、物业发展建议书，拟定《方案设计任务书》（含限额设计指标和成本控制要求）。组织设计单位对规划总平面布局、产品结构形式、立面形式、景观等进行设计，形成建筑设计方案；编制初步概算，作为设计阶段成本控制的依据。第二十条在扩初设计阶段，根据审批的建筑设计方案、方案设计概算及相应的限额设计指标和成本控制要求，在基础、材料设备、结构和建筑装饰等方面优化设计，落实限额设计指标，控制建造成本，形成扩初设计方案；编制设计概算，作为施工图设计阶段成本控制的依据。第二十一条在施工图设计阶段，对结构选型、配筋、砼含量、装饰材料标准等进行优化，同时深化配套工程设计、环境景观工程设计、销售包装设计，严控建造成本，并加强规范性审查、图纸质量审查，防止错、漏、碰、缺等问题，提高图纸质量，为编制施工图预算、工程招标、工程管理提-7-供成本控制的依据。第二十二条规划设计阶段的成本控制要点及处理措施详见附件3。第五章目标成本的确定和控制第二十三条在方案设计和初步概算的基础上编制项目设计阶段的目标成本，经公司办公会议审议、集团相关部门预审、公司董事会审核通过后，作为项目扩初设计、施工图设计的建造成本控制依据。第二十四条成本管理部依据施工图、施工图预算，对设计阶段的目标成本进行修订，编制形成项目实施阶段的目标成本，经公司办公会议审议、集团相关部门预审、公司董事会审核通过后，分解到公司相关部门作为成本控制和考核依据。第二十五条各相关部门根据分解的成本控制指标确定分项的目标成本，编制分项成本控制计划，明确项目成本控制要点，制定相关成本控制措施。第二十六条成本管理部负责及时录入各项成本数据动态资料，分析成本节超原因，每月上报成本控制情况报表；按季度分析、总结成本动态资料，汇编公司建造成本动态报表及评价成本控制状况；为公司管理层提供成本控制的决策依据。-8-第六章预算编制阶段的成本控制第二十七条成本管理部自行或委托造价咨询公司依据施工图和设计阶段目标成本编制施工图预算。编制的工程预算书，包含人工、材料、设备和有关经济指标的计算书、详细的编制说明及单列甲供材料明细。工程预算书工程量计算准确，价格及取费合理，资料完整。第二十八条按公司权责划分方案，施工图预算50万元及以上的，经集团造价审核部门初审后，再报董事联签；50万元以下的，由公司总经理审批。经审批的施工图预算作为确定工程造价、招投标、实行预算包干、考核设计单位限额设计执行情况、拨付工程款和考核工程成本的依据。第二十九条施工图预算阶段的成本控制要点及处理措施详见附件4。第七章招标阶段的成本控制第三十条开发计划部负责编制招标文件，成本管理部负责编制工程量清单、招标控制价，合理确定投标报价的上下限；依据相关规定优选评定标方法，确保招标选取信誉好、资质高、报价合理的中标单位。第三十一条成本管理部根据公司责权划分将招标文件、招标控制价呈报审批后，开发计划部进行招标。-9-第三十二条招标文件要设置防止投标人不平衡报价，预防恶意中标的条款，预防中标后在施工过程中随意变更和签证，确保项目进度、质量和成本的控制。第三十三条施工招标阶段的成本控制要点及处理措施详见附件5。第八章合同管理阶段的成本控制第三十四条成本管理部是合同管理阶段成本控制的责任部门。第三十五条招标文件中合同的重点条款必须突出，对工程造价、设计变更、现场签证、质量保证、处罚要求、索赔条款及廉政要求等要有详细条款，对设计合同必须明确限额设计指标和对超出限额设计的罚则。第三十六条中标后合同签约谈判人员由相关部门专业人员、法律顾问参加，纪检专员监督，确保合同条款及内容完整，概念清晰准确，避免错漏，控制合同风险。第三十七条为了预防合同纠纷，减少因合同疏漏而造成的经济损失。合同文件的订立必须规范、严谨，做到：（一）合同条款规定用语必须肯定、准确、不能含糊；（二）合同条款对实际可能发生的情况做到充分预料和规定，必不可少的条款必须明确阐明，不漏项；（三）合同条款之间不能存在矛盾，必须前后呼应，表-10-达意思一致；（四）合同对对方约束必须公平，以招标文件的要求及投标文件的应标条件签订，以保证工程实施中施工顺利、质量优良、工期保证、成本可控。第三十八条采用格式化标准文本时，参与审定合同的有关部门和专业人员必须对合同填空内容和补充条款做重点审查。第三十九条在合同履行中，对于合同外增加工程项目工程造价超出合同总价3％的，必须按程序呈报审批，签订补充合同，严控支付，降低成本。第四十条做好合同履行工作，及时地寻找和发现合同执行中出现的漏洞、失误，以保证我司不违约。在发出指令、作出决策时不违反合同，避免产生索赔。如我司违约，应及时采取补救措施，认真与对方友好协商，对合同条款进行修改或补充；对方违约，应及时追究对方的违约责任，避免我方损失的进一步扩大。第四十一条加强合同索赔与反索赔的意识，提高全员合同索赔与反索赔的能力，正确处理好承包商的施工索赔，对承包商违约的地方提出索赔要求，维护自身的合法权益。以友好、平等的方式解决各种分歧、争端，减少合同纠纷，减少双方各自损失。第四十二条合同管理阶段的成本控制要点及处理措施-11-详见附件6。第九章施工阶段的成本控制第四十三条工程管理部是施工阶段成本控制的责任部门。充分考虑施工组织设计的科学性、合理性、经济性，合理组织项目施工过程中的各项施工工序管理，努力提高项目管理水平，杜绝返工、停工、工序混乱、质量缺陷违约、安全文明施工不规范等现象造成工程损失。第四十四条工程管理部在工程开工前，必须充分熟悉设计图纸和相关的各种规范，及早发现和纠正图纸的错误和缺陷，避免施工中变更、签证。第四十五条现场签证及设计变更主要依据（一）对照合同及有关文件规定；（二）严控合同（预算）内容以外的新增工程；（三）现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，相关的审核人员必须对工程量、单价、用工量负责。按公司现场签证的具体审批程序与权限，签证制度执行；（四）现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在签证事由发生三十日内将所有手续办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明晰，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据；（五）凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预-12-算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证；（六）成本管理部对每月已完善签字手续的设计变更、现场签证单的预算进行汇编，按项目分类编号装订成册，于下月的5日前汇总备案；（七）成本管理部应及时将已发生并经审核的工程设计变更及签证成本录入成本管理信息系统，并对累计发生的工程设计变更及签证总成本实行成本管理信息系统的限额预警机制。当累计发生的工程设计变更及签证总成本超过合同造价的3%时，工程管理部应组织相关人员召开会议，分析原因，总结前期控制的经验教训，并预测后期未发生的工程设计变更及签证控制目标，制定相应控制措施，并将相关内容报送成本管理部及规划设计部。第四十六条工程进度款的支付（一）根据合同的约定支付工程预付款，并在工程进度款支付到合同价50%时开始回扣工程预付款。（二）拨付工程进度款应当按下列程序办理：1、成本管理部复核进度款金额；2、经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。（三）工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最-13-终结算主动权。第四十七条工期延误属于承包商责任时，公司应对承包商进行索赔，即要求由承包商支付延期竣工违约金。公司在确定违约金的费率时，一般要考虑：公司盈利损失；由于工期延长而引起的贷款利息增加；工程拖期带来的附加监理费；由于本工程拖期竣工不能使用，租用其他建筑时的租赁费等。第四十八条施工