某区控制性详细规划说明书

****区控制性详细规划说明书中国·城市建设研究院成都分院2008.021第一章现状概况一、区位关系及规划范围1、区位关系**区位于**镇镇区东西两侧，是**镇镇区的重要组成部分。318国道穿境而过，西距天全12公里，东距雅安市区26公里。2、规划区用地范围**区分为**片区和思经片区，**片区用地范围北至土地堂，西至**大桥，东至切山三级水坝，南至盐水岩，面积2.58平方公里。思经片区用地范围北至思经河，东到思经路，西邻思经乡，南到思经路，面积为0.33平方公里。二、现状概况1、**区基本情况。区属于山地丘陵地带相间地带，**片区自然地势总体呈北高南低，西高东低，地形整体起伏变化不大，局部有陡坎，平均海拔在650~720m，其用地大部分为农田。规划区内现有**110kV变电站，沿凤阳大道两侧形成汽车修配及商业小店铺。**城总体规划产业布局已将**镇作为建材及食品加工区。同时工业区也是未来**城的重要组成部分。思经片区现状用地属思经河冲击平地，主要为农田、村镇用地，现有思经乡政府、思经小学等单位，基础设施主要有思经水厂、35KV变电站等。2、天全工矿企业基本情况：区内现有工矿企业有年产量70万吨的治权水泥厂、年产量为20万吨的二郎山水泥厂、琼雅工业硅等20多家工矿企业，年产值约2亿元。三、**区开发建设有利条件与不利因素1、有利条件A、区位优势。**区地处雅安与**城的经济发展轴上，地理区位优越。B、资源优势。**镇周边矿产资源丰富，同时区靠近天全河，取水方便，并能满足生产生活用水要求。区内已建成**110kv变电站，电力得到保证。C、依托旧镇，开发新区。**区配套的居住用地及生活服务设施由**镇统一安排。有利生产，方便生活，并能取得良好的综合效益。D、用地较平坦，有满足区用地规模，且已有一定的基础设施。2、不利因素A、**区涉及部分拆迁企业和居民区，拆迁补偿投入资金较大。B、**110kV变电站虽能对工业区开发建设有利，但高压线走廊对用地布局有一定影响。第二章规划依据、指导思想、原则及目标一、规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》；2、《城市规划编制办法及实施细则》；3、《**城厢镇总体规划（2005-2020）》、《天全**镇城镇总体规划2007-2020》；4、《城市用地分类及规划建设用地标准（GBJ137—90）》；5、《工业项目建设用地控制指标（试行）》；6、规划区有关自然和社会经济资料。****区控制性详细规划说明书中国·城市建设研究院成都分院2008.022二、规划指导思想、原则、目标1、指导思想：以区建设为契机，推进**建材工业进一步发展，走新型工业化道路，促进**经济建设和环境保护协调发展。2、规划原则（1）统筹规划与可持续发展原则。在合理布局的前提下，并对工业发展用地留有余地，为资源转化为资本创造条件。（2）生态保护原则：区建设应保护生态植被，因地制宜，充分利用地形，选择先进的生产工艺流程，保护生态环境。（3）引导与控制相结合原则。以强制性指标为规划管理和土地开发提供实施准则，保证开发环境的稳定性和经济开发政策的连续性，以强制性指标为政策导向留有弹性。（4）用地协调发展原则。用地布局与**镇区用地协调，在立足长远的前提下，尽可能保证近期建设实施。（5）可操作原则。规划要为建立土地贮备机制、招标、出让、土地综合开发提供可操作性，为地块的经济价值提供可靠的信息和技术依据。3、规划目标：布局合理，配套设施完善，达到环境效益、经济效益和社会效益相统一的新型区。第三章规划区职能及规模一、规划区职能**区是未来**城的有机组成部分。现状水泥工业基础较好，周边资源丰富，同时按**城厢镇总体规划产业布局，县级建材工业以及其它符合功能分区规划和环境保护规划的工业投资项目均可入驻**区，综上所述，**区是以建材工业为主的县级区。二、区规模1、用地规模**区**片区规划用地257.76万m2，根据**现状建材工业规模及将有大量建材企业入驻**，规划该集中区建材工业用地104.09万m2(含工业区内部道路用地)，二类工业用地面积56.53万m2，一类工业用地23.28万m2，其他用地面积73.86万m2。思经片区规划用地33.31万m22、从业人口规模的确定按照成渝地区经验数据，规划工业区用地的从业人口密度取80～140人/公顷。区工业用地面积为183.90公顷，推算出这两类工业用地内的从业人口为14712～25746人。综合考虑本区发展的趋势，规划区从业人口为15000～26000人。按从业人口中约20％的员工在生活区的员工村内居住计算，规划区居住用地内需配套满足约1700-3000人规模的生活区，取中间值2350人。员工村按人均居住用地面积20㎡/人计算，确定工业区配套生活区用地需要为4.7公顷。第四章布局结构与用地规划一、用地布局原则（1）按照规模效益和循环经济原则组织工业用地，为“工业强县”创造条件，适当布置工业发展用地。****区控制性详细规划说明书中国·城市建设研究院成都分院2008.023（2）保护水源，注重环境。建材工业布置在城镇下风向（城镇西侧），二类工业布置在天全河**段下游（乐坝村），建材工业与生活片区留有足够的卫生防护带。（3）整体性原则。**区是**镇区的组成部分，其规划布局应与**镇建设规划相协调。（4）城镇工业用地布局要注重近原料产地、能源供应地、产品销售地等，方便生产生活，应为城镇各组团提供就近的工作岗位。二、区的概念性结构网络：区不是互不相干的众多企业单纯的生产场所，而是它们组成的网络化的整体——包括开发、生产、营销等多种功能的综合体。每个企业都有自己区域性的营销网络，众多企业的营销网络组合成一系列更为庞大、辐射力更强的网络。企业之间、管理科研人员之间的相互协作、相互竞争、相互促进是工业区内企业不断发展创新的动力之一。工业区区内公共设施不仅提供基本的生产和生活服务，还应是各种交流的场所，工业区是这些无形网络的载体，公共场所是载体中最重要的节点。簇群：同类企业之间的相互作用更为直接和强烈，多个相互联系的同类企业组成一个更具活力的群体—企业簇群，簇群内企业在空间上集聚，共用服务设施，人员之间的交流相对频繁。区一般由多个企业簇群组成，簇群之间在空间上相对分离。网络与簇群的形成需要一个长期的过程和多方面的参与，是工业区发展的必经之路。三、布局结构考虑**区用地的特殊性，**区用地布局结构为两片区多组团，即：**片区、思经片区。**片区用地比较完整，且地形高差相对较小，有利于企业之间的协作和环境保护，节约用地。分为三类工业组团、二类工业组团、居住配套安置组团。思经片区用地平坦，但面积相对较小，分为三类工业组团和居住配套组团。四、用地布局本规划将整个规划区分为**片区和思经片区两片，**片区以天全河及卫生防护带划分为两个不同类别的工业组团和生活配套组团，即建材工业为主的三类工业组团，以二类工业为主的二类工业组团和生活配套组团。（1）三类工业组团：根据全县矿产、林木及水电等资源分布情况，考虑到建材工业所需的石灰石矿产资源、林木资源及水电资源主要分布在**西部，同时三类工业也应布置在常年风向的下风向，将其布置在规划区西侧，三类工业组团建设用地面积1.51平方公里。（2）二类工业组团：根据**区的综合发展，考虑二类工业对居民生活环境、水存在一定污染，天全河南岸下游布置二类工业用地，规划区东侧，二类工业组团建设用地面积0.65平方公里。（3）配套安置组团：根据集聚的人口规模和相应的配套设施，以及区的管独立个体，1+1=2网络，1+12园区内企业按性质组合成不同的簇群****区控制性详细规划说明书中国·城市建设研究院成都分院2008.024理机构等用地需要，主要依托**旧镇，布置管理、居住等配套设施用地。规划在此基础上布置0.45平方公里的一类工业及居住用地。其中居住用地为0.16平方公里；一类工业用地0.29平方公里。思经片区位于思经乡东部，同时以思经公路和思经河为界用地面积为0.30平方公里，其中三类工业组团考虑现已入驻企业集中发展三类工业，位于片区东侧，下风方向，降低工业对城镇居民的影响，三类工业组团建设用地面积0.20平方公里。配套安置组团位于片区西侧与思经乡镇居民居住连接，与工业组团留有足够的卫生防护间距，生活配套组团建设用地面积0.13平方公里。1、工业用地工业用地布局：**片区由于**镇主导风向为东南风，同时**镇城镇南侧一条河流——天全河基本走向是由西向东，为尽可能减少工业区对**镇的污染，规划工业用地集中片式布置，并位于镇区西部和东南部。其中西部布置三类工业用地，位于常年主导风的下风向，较小风频一侧。中部与城镇接壤处用地为一类工业用地，布置无污染工业，东南部布置二类工业，主要是对大气污染小、有水污染的工业。工业用地规模：规划**片区工业用地总面积为183.90公顷，占片区建设用地的71.34％。由于思经片区布置三类工业组团，为尽可能减少工业对思经的污染，规划将三类工业布置在片区东部，与生活配套组团相接处布置少量污染相对较小的二类工业，工业用地规模：规划思经片区工业用地总面积为13.95公顷，占片区建设用地的50.73％。2、居住用地建议实行“生产在园区，生活在城镇”的原则，本规划工业用地内不再考虑独立的居住用地。在工业区与城镇之间设配套生活居住用地，规划配套生活用地与工业区相临，便于职工上下班。布局：**片区居住小区住宅用地包括拆迁户的居民新村和工业区配套住宅用地。居住用地紧邻**镇中心，**镇现有公共服务设施与规划居住区共建共享。规划设计成3个居住组团，其中SYE－1、SYE－2地块为工业区配套居住组团用地，SYE－3地块为拆迁户的居民新村。规划居住小区内布置有居住区及居住小区级以下的配套公共设施和服务设施用地为主，其中医疗卫生、文化活动等用地利用**镇现有设施规划区不再重复建设。规划在SYE－1地块配置幼儿园。保留SYE－2地块内小学。规模：规划居住用地总面积为12.32公顷，占片区建设用地的4.78％。思经片区居住用地主要为工业区配套住宅用地，居住用地紧邻思经乡，位于思经片区西部，规划居住用地总面积为4.64公顷，占片区建设用地的16.87％。3、配套公共服务设施用地规划主要配套公共服务设施用地与城镇共享，**片区就近在SYE－1、SYB－6、SYB－3地块内布置公共服务设施用地，形成工业区内便利中心，规划公共服务设施综合设置，包括商务、展销等。规模：规划公共服务设施用地总面积为2.46公顷，占片区建设用地的0.95％。思经片区公共服务设施主要依托现有镇政府形成综合配套服务中心。规模：规划公共服务设施用地总面积为0.86公顷，占规划区建设用地的3.13％。4、市政公用设施用地**片区保留现有工业区西侧SYC－5地块内的110kv**变电站，作为规划工业区的主要输电源。在SYC－7、SYC－8地块分别布置有切山220kv变****区控制性详细规划说明书中国·城市建设研究院成都分院2008.025电站和切山水电站。规划污水处理厂和普通二级消防站与**城镇共享。规模：**片区规划市政公用设施用地总面积为4.00公顷，占规划区建设用地的1.56％。思经片区利用现有35kv思经变电站扩容为110KV思经变电站，作为思经片区的主要电源，规划污水处理厂位于片区东侧下水方向，规划水厂与思经水厂实施共享。规模：思经片区规划市政公用设施用地总面积为0.87公顷，占片区建设用地的3.16％。第五章用地划分及控制一、用地地块划分及编码按照控制性详细规划地块划分要求，**区以工业区主次道路，自然边界，工业性质，以及投资主体多元化等因素来划分地块作为工业用地基本单元，每一基本地块单位面积控制在2000至10万m2之间，若一工业用地单元地块面积不能满足一厂家用地规模，则可增加地块个数，以适应各类用地要求。规划区在四个街区的基础上划分为**SYA—1、**SYA—2、**SYA—3等26个大小不同的街坊，由街坊区内的小路、地形划分地块。街坊内由地块线划分出每一个基本单元，编号在地块线后加后缀—a、—a……