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Copyright2014,SUNNYCORP.房地产市场情况分析本体分析与项目定位营销策略解析一期营销执行攻略结构框架1234Copyright2014,SUNNYCORP.市场情况1SHICHANGQIMGKUANGSHICHANGPART分析QINGKUANG1.1城市背景1.2整体市场1.3区域市场1.4市场供应Copyright2014,SUNNYCORP.城市背景1.11.1.1城市发展《中原城市群总体发展规划纲要》(2006~2020)中提出,郑州与许昌之间县级城市中选择人口规模较大、综合经济实力较强、具有良好发展潜力新郑、长葛等市(县)作为重要节点城市加快发展。新郑、长葛被作为郑州与许昌、与群内南部城市之间的两个重要节点城市加快建设。新郑中心城区近期主要向北呼应郑州发展,远期向南呼应长葛发展新郑市是郑州与许昌之间重要的节点城市,随着中原经济区的不断发展,城市规模快速扩容。Copyright2014,SUNNYCORP.1、新郑市是在河南县级市中经济排名位列第三名,2013年GDP为525.3亿元,近几年GDP增长速度保持在10%以上,但受国家大经济环境的影响,近三年GDP增长逐渐放缓;2、在三大产业中,第二产业是支柱产业,并且所占比例逐年增大,2013年第二产业占比达到59%;3、工业增加值近三年保持10%以上的高位增长速度,未来工业仍是新郑地区的主导产业。5城市背景1.11.1.2经济发展新郑市经济发展在河南县级市名列前茅,近两年增长速度有所放缓;第二产业所占比重较大,是主导产业。Copyright2014,SUNNYCORP.城市背景1.11.1.3板块格局新郑市房地产市场整体上可划分为三大板块:新郑市区、航空港区、龙湖宜居教育城。本案处于新郑市区板块。新郑市房地产市场分为三大板块:新郑市城区、龙湖宜居教育城、航空港区辐射区,其中航空港区辐射区主要为孟庄镇及薛店镇。龙湖宜居教育城受郑州影响大,房地产市场发展迅速。受郑州影响,新郑市房地产市场呈现客户“北移”现象,北部四镇主动北上靠近郑州,南部四镇北上靠近新郑市城区,新郑新区承接了南部四镇的部分“北移”客户。龙湖镇新郑市区航空港区(孟庄、薛店)Copyright2014,SUNNYCORP.城市背景1.11.1.4板块特点龙湖板块凭借区位优势和生态环境优势,着力打造郑州都市区——宜居教育城,目前板块是郑州市热点楼市区域,高中低档楼盘共存,吸纳郑州全市客户。其中林溪湾、九溪郡为代表的郑州顶级高端项目,受到郑州乃至河南省高端置业群体的认可。龙湖板块发展迅速,极大地带动了新郑市房地产市场的快速发展。新郑市城区板块分为新郑老城区和城北新区,板块内以中端品质住宅项目为主,开发水平一般,市场缺乏明显的需求动力。目前港区板块以商务、商业及富士康配套住宅项目为主。航空港经济综合试验区上升为国家发展战略,孟庄及薛店镇凭借区位优势,房地产市场快速发展,投资开发力度加大。由于受郑州发展辐射的影响和航空港经济区的批复,龙湖板块和港区板块较市区发展较快,也是新郑市的两大热点区域。市区板块发展较慢,开发水平一般。Copyright2014,SUNNYCORP.宏观市场1.21.2.1年度成交1、新郑市主城区近几年房地产销售量波动比较大,2011年受调控影响,住宅总销售量同比下降48%;2012年市场回暖,总销售量平稳回升;2、新郑市近几年住宅价格上涨较快,其中2012年由于市场回暖,同比上涨44%,2013年同比上涨17.6%;3、2013年,新郑市主城区年度住宅销售量为37.23万㎡,均价为3429元/㎡;目前(2014年6月)成交均价为3900元/㎡。新郑市城区年度住宅销售量在30—40万㎡之间,近两年价格稳步上升,目前成交均价为3900元/㎡。(数据来源:新郑市住房保障和房地产管理局官方网站)Copyright2014,SUNNYCORP.宏观市场1.21.2.2月度成交单位:㎡2013年前三季度(除5月份外),新郑市城区房地产市场成交情况较差,第四季度迅速回暖;2014年2月份以来市场持续低迷,月度住宅销售量稳定在2—3万㎡之间。(数据来源:新郑市住房保障和房地产管理局官方网站)Copyright2014,SUNNYCORP.区域市场1.31.3.1项目分布本案其他项目中兴路宏基王朝米兰小镇(基本售罄)一江弘城浩创剑桥郡盛世龙城(无证销售)西亚斯御景东方国际润基花悦城壹品蓝湾五号公馆正商红溪湾人民路郑韩路新村路中华路解放路郑新路怡和白云阁帝华上苑华城铂宫昌鼎润苑新郑市住宅项目主要集中在老城区东部和城北新区,城北新区项目品质明显优于老城区项目。本案主要竞品:一江弘城浩创剑桥郡宏基王朝盛世龙城西亚斯御璟东方国际Copyright2014,SUNNYCORP.区域市场1.31.3.2基础指标项目名称物业类型占地面积(亩)建筑面积(万㎡)容积率绿化率交房时间成交均价(元/㎡)米兰小镇小高层277333.5%2014-044000剑桥郡小高层、洋房13025333.5%2015-064500一江弘城小高层170432.939%2015-104600润基·花悦城高层347340.0%2014-124500西亚斯御璟高层105182.645.0%2014-064800东方国际多层、小高层、高层300602.7640.0%2014-0843005号公馆高层4062.8830.0%2015-064500壹品蓝湾多层、小高层210362.5735.0%2014-124300正商红溪谷高层、别墅307310.845.0%2014-124000华城铂宫小高层357330.0%——怡和白云阁高层205.33.533.5%2013-104200宏基王朝多层、小高层、高层260222.135.0%2015-064600盛世龙城高层、别墅125293.4830.0%2015-124800帝华上苑多层916.41.0747.8%2014-123800新郑市区市场目前高层和小高层产品居多,体量多位于20—30万㎡之间,多数项目临近交房;高层成交均价位于3800—4800元/㎡之间,新区成交均价位于4500—4700元/㎡之间。Copyright2014,SUNNYCORP.区域市场1.31.3.3户型面积米兰小镇剑桥郡一江弘城润基·花悦城西亚斯御璟东方国际5号公馆壹品蓝湾正商红溪谷华城铂宫怡和白云阁宏基王朝盛世龙城帝华上苑一房70㎡以下★★两房70—85㎡★★★★86—110㎡★★★★★★★★★三房80-100㎡★★★★101—115㎡★★★★★★★★★★116—125㎡★★★★★★★★★★★126—140㎡★★★★★★★★★★★★四房130—145㎡★★★★★145—170㎡★复式170㎡以上★★★★★★市场上以110-140㎡三房为主,80-100㎡小三房、140平米以上四房、复式供应量较少。Copyright2014,SUNNYCORP.区域市场1.31.3.4产品配置米兰小镇剑桥郡一江弘城润基·花悦城西亚斯御璟东方国际5号公馆壹品蓝湾正商红溪谷华城铂宫怡和白云阁宏基王朝盛世龙城帝华上苑高层★★★★★★★★★小高层★★★★★★洋房/多层★★复式★★★★★★别墅★★凸窗★★★★★★★★★★★★★★赠送房间★多阳台(生活阳台)★★★★★有现房★★★★★入户花园★转角窗★★★物业体验★景观示范区★★★新风系统直饮水★样板间★★★市场上多数项目产品同质化明显,户型创新点较少,项目缺乏附加值;现场物业体验、品质感知和展示不足。Copyright2014,SUNNYCORP.区域市场1.31.3.5竞品近况项目名称在售楼栋房源优惠近期活动米兰小镇清盘52㎡一房、80-102㎡无周末小暖场活动剑桥郡1-6#81-90㎡两房、95-140㎡三房、135-150㎡四房、230-280㎡复式实际优惠除了案场上基础减200元/㎡,2房减2万,3房减3万,10套4300元/㎡特价房MINI港湾7月5日开始排号西亚斯·御璟2#、5#、6#、7#86㎡两房、117-141㎡三房、142㎡四房1#认筹,1万抵2万;按揭4%,一次性6%;购房送装修基金,减2万房款劳动节限时抢货,母亲节优惠、端午节送粽子东方国际一期清盘120㎡140㎡160㎡减200/㎡,还有案场其他优惠二期将推宏基王朝一期、二期、三期现房在售,四期6栋楼5月开盘三期主推104-115㎡三房,四期推出有45-141㎡平层户型和246㎡的复式一期、二期、三期购房3%优惠四期6栋楼开盘盛世龙城2#、3#、8#、10#在售,11#、12#、13#接受预定83㎡两房,102-137㎡三房,140㎡四房2#、3#、8#、10#一次性5%,30%首付优惠1%;50%首付优惠2%,70首付优惠3%;11#、12#、13#优惠500元/㎡11#12#13#加推市场进入旺季,各个项目营销动作频繁,加速推货。Copyright2014,SUNNYCORP.米兰小镇剑桥郡润基·花悦城西亚斯御璟东方国际5号公馆壹品蓝湾正商·红溪谷怡和白云阁宏基王朝盛世龙城一江弘城3月去化(套)11301721207214822220353月均价(元/㎡)4250455046004750430043504300385041004200480046004月去化(套)7268151111133511815394月均价(元/㎡)4200460046004750420040504350390041004200490046005月去化(套)313610735月暂停销售331459525月均价(元/㎡)420046004600470042004000\39004100420051004600区域市场1.31.3.6竞品去化各个项目3—5月份月均去化20套上下,品质高、位置好的项目去化情况较好。新城区的一江弘城、剑桥郡等项目由于区位、品质好,较市区一般项目去化快。Copyright2014,SUNNYCORP.区域市场1.31.3.8个案分析项目浩创·剑桥郡物业位置少典路与弘远路交汇处开发商郑州浩创房地产开发有限公司物业类型小高层、高层建筑风格英式建筑风格占地面积130亩建筑面积25万㎡容积率3.0绿化率33.5%主力户型81-90㎡两房、95-140㎡三房、135-150㎡四房、230-280㎡复式价格水平4700元/㎡;6100元/㎡楼王。1#4300;2-5#5100;6#6100;7、8#6500;12#4500销售状况一期1#2#3#3A#5#6#在售,已去化70%开盘时间一期推出交房时间2015年6月优惠情况除了案场上基础减200元/㎡,2房减2万,3房减3万,一期1#2#3#5#4#3A#Copyright2014,SUNNYCORP.区域市场1.31.3.6个案分析项目一江·弘城物业位置学院路与弘远路交叉口开发商郑州一江房地产开发有限公司物业类型高层建筑风格新古典主义占地面积170亩建筑面积42.3万㎡容积率2.99绿化率39.4%主力户型86-89㎡两房、100-143㎡三房价格水平成交均价4600元/㎡销售状况目前推出15#、16#楼开盘时间预计2014年7月交房时间2015年10月优惠情况按揭优惠1%Copyright2014,SUNNYCORP.区域市场1.31.3.6个案分析项目西亚斯·御璟物业位置人民路解放路交叉口西北角开发商河南西亚斯置业有限公司物业类型高层建筑风格新古典主义占地面积105亩建筑面积18万㎡容积率2.76绿化率45%主力户型86㎡两房、117-141㎡三房、142㎡四房价格水平成交均价4800元/㎡销售状况2#5#6#7#在售,3#4#余少量房源,1#认筹开盘时间首批2013年6月交房时间预计2014年8月交房优惠情况5000元认筹金抵15000元房款;购房送装修基金减2万元房款;一次性6%,按揭4%。Copyright2014,SUNNYCORP.区域市场1.31.3.6个案分析项目浩创-东方国际物业位置人民路与解放路交叉口
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