成都总部基地专题研究

总部基地专题研究PART1总部基地概述PART2成都总部基地发展概况PART3总部基地发展模式分析PART4总部基地未来发展方向报告体系AnalyzeSystemPart1总部基地概述总部经济总部基地总部经济与总部基地总部经济是某区域因其特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，使企业价值链与区域资源形成最优空间耦合的经济形态；总部基地是总部经济理论的一种实践。总部经济是指某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本区域集群布局，生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。理论基础实践产物总部基地（AdvancedBusinessPark），简称ABP。BusinessPark(可直译为“商务花园”)的起源，最早可以追溯到EbenezerHoward的“花园城市”理念：一个位于大城市边缘的小型城市-最佳人口约在3.2万人左右，铁路是城市中主要的运输连接方式。现代的BusinessPark概念则是一个综合与人性化的产物，通常BusinessPark是坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。总部基地在全国的发展极不平衡少数城市已成雏形大多数城市尚未开始一部分城市正在发展中总部基地发展现状总部基地自2003年始于北京，目前已在众多大城市落地生根。但由于我国内陆城市经济发展的不平衡性，使得仅少数城市总部基地发展已成雏形，而其他大部分城市总部基地发展处于起步阶段，甚至尚未开始。2012年9月20日，在浙江宁波举行的“第八届中国总部经济高层论坛”发布了2012年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜，北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、南京、成都、武汉、宁波总部经济发展综合能力位列全国前十名。在此次排名中，北京、上海是全国总部经济最发达，总部基地发展最成熟的两个城市，而成都市位居第八位，也是唯一的西部地区城市。青岛、武汉、成都、沈阳、重庆的总部基地正处在发展中。少部分的一线城市和大部分的二三线城市由于没有总部经济发展的基础，目前尚未开始发展总部基地北京、上海、深圳的总部基地发展比较成熟，数量多且规模大。总部基地一般坐落在城市近郊区，具体选址要考虑产业关联、生态环境、人文环境、与大都市有良好的交通关系四个要素。总部基地在城郊选址的优势：级差地段。级差地租势必降低开发成本，减少公司的营运成本，在这方面，商务花园和CBD相比，具有明显的优势。使成片开发、更高层次的统一设计成为可能。在规划设计上，商务花园强调低密度的独立办公楼、独享冠名权，大量的绿化空间，追求阳光和空气，对那些并不强烈依赖于商务空间的科技企业有着巨大的吸引力。选址四要素产业关联总部基地应选在与其产业相关联的区域生态环境人文环境与大都市有良好的交通关系良好的交通关系能够满足企业的生活需求、办公需求总部基地聚集的事智力密集型企业总部，浓厚的人文环境、大量的人才资源也是考虑因素之一总部基地注重环境质量，生态环境良好是选址的必不可少的因素总部基地选址由于项目开发主体不同，总部基地开发模式分为四种；无论哪一种模式，政府都是必须参与的，而且政府的扶持对总部基地开发尤为关键。总部基地开发模式地产商开发综合开发政府独立开发开发项目销售/招商开发项目政府供地成立投资公司招商成立投资公司开发项目招商开发项目/销售/招商设置企业开发条件熟地供应无论哪一种模式，政府都是必须参与的，政策的扶持尤为关键。总部基地开发模式开发风险市场风险政策风险经营风险土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。总部基地“围城”暗藏开发风险总部基地开发风险由于总部基地与产业关联性强，市场开发量大，受政府政策影响大，暗藏开发风险。Part2成都总部基地发展概况1234675①青羊工业总部基地②龙潭总部经济城③锦江创意产业园④金牛高科技产业园⑤武侯工业园总部基地⑥孵化园⑦天府软件园⑧西部智谷成都主城区总部基地发展度城南：城西：城东：城北：主城区总部基地呈现“三足鼎立，多点分布”局面，城南最为集中，城西最成熟，城北暂时空白。发展概况8成都经济技术开发区海峡两岸科技产业区郫县现代工业港新都工业集中区每个郊县至少存在1个工业集中发展区，基本以厂办合一为主，有主导产业发展方向。双流工业集中区发展概况工业园区产业功能经济技术开发区汽车产业双流工业集中区临空经济、动漫文化创意产业海峡两岸科技产业园国际医疗服务中心、通信及视听设备产业郫县现代工业港电子电气设备新都工业集中区机电装备、家具产业、公路物流第一阶段（2004年）第二阶段（2005年）第三阶段（2007年）第四阶段（2010年）成都开始建设第一个总部基地——青羊工业总部基地。总部基地定位于高端发展，以“领跑西南总部经济”为目标。成都政府大力支持总部经济的发展，开始围绕“总部基地”模式开发。青羊区、成华区、武侯区、金牛区、高新区、锦江区以及郫县、龙泉、双流先后开始发展总部经济。另一个领跑行业的龙潭工业总部基地开始建设，力争五年内引进大型企业总部项目，建设成为服务四川、辐射西南、影响全国、吸引世界的工业总部基地。已形成高新区、成华、武侯、青羊、锦江等6大总部聚集区，仅大型重点项目就多达21个的局面。成都总部基地始建于2004年，之后政府逐渐重视总部基地发展，至2010年成都已形成六大总部聚集区，总部基地发展日益规模化。发展概况行政区典型工业园占地面积亩规模万㎡重点支持产业青羊青羊总部基地1089110航空制造业金牛金牛高科技产业园11610200轨道交通制造业成华龙潭总部经济城12195500机电设备研发武侯西部慧谷750104轻工设计、电子信息服务锦江锦江创意产业园1935225文化创意、工业设计高新软件园1500112电子信息、生物医药制造业主城区总部基地项目规模较大，占地动辄上千亩，工业地产类写字楼供应预计超过1000万㎡，市场竞争异常激烈。主城区工业地产写字楼规模超过1000万㎡，除了主城区，周边郊县还存在十余个工业园区，总部基地规模十分庞大。青羊总部基地龙潭总部经济城锦江创意文化园发展概况发展快，规模大政策支持力度大产品高端化配套日益完善成都总部基地的发展呈现规模大、政策支持强、配套日趋完善、产品高端化等特征成都总部基地发展特点从2005年至今，成都总部基地的数量从1、2个增加到现在的20个左右，规模十分庞大。早期的总部基地配套缺乏，服务仅仅停留在物业方面。随着总部基地的崛起，商务、生活配套越来越完善。园区写字楼产品类型多样，高层写字楼产品将逐步发展为主流产品，以甲级写字楼标准打造，在产品配置上越来越高端随着成都市政府关于“大力发展总部经济”相关政策的出台，总部经济开始兴起。这几年，政府对于支持总部基地发展的政策越来越多，力度也越来越大。发展概况Part3成都总部基地发展模式分析发展模式成都总部基地分类研究：总部基地可划分为五大发展模式模式1：制造加工型总部基地模式3：科技研发型总部基地模式4：企业内脑型总部基地模式5：文化创意型总部基地龙潭总部经济城蓝光空港总部基地天府软件园青羊总部基地锦江创意文化园模式2：空港型总部基地交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链。靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达，占地面积广阔，依托交通优势的办公场所。科技产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进，优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动。良好的商务基础；环境优美；人力资源基础好；高速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的服务公司入驻。交通便利，文化氛围强，广告、设计、摄影等文化创意产业龙头企业带动较强，政府税收优惠模式KPI案例制造加工型总部基地案例：龙潭总部经济城位于成都东北部，为成都市中心城区规模最大的总部聚集区发展模式|制造加工型龙潭总部经济城区位：成都市东北部规模：规划占地面积8.13平方公里，是成都市中心城区规模最大的总部聚集区。土地性质：50年开发商：龙潭裕都等产品：独栋、围合式、联排别墅，高层集团办公多种形态配套：多家银行、三甲医院、高尔夫球场、会议中心、星级酒店、休闲会所、龙潭水乡商业区优惠条件：对新入驻的总部企业，年纳税额100万以上的，从纳税之日起，前3年分别按企业对属地地方经济实际贡献的60%、50%、40%予以扶持。入驻企业：中国二重国家工程中心、攀枝花钢城集团、福建华亚集团、中国石油、四川装备制造公司、宝玛科技等国家级技术等龙头企业。制造加工型总部基地：客户构成以机械装备制造、钢材建筑、环保建筑工程等为主发展模式|制造加工型自用大客户为主：自用需求为主，零散企业较少。引入征地型企业100多家，购楼及租赁型企业500多家。园区将逐步发展为重型机械、重大技术装备等尖端技术研究和开发的机电行业研发总部。制造业为主角：制造业企业为主，其中机械装备制造、钢材建筑、环保建筑工程、勘察设计等占据加大比重。入驻方式：.按现行政策取得土地、修建企业总部；购买办公楼宇设立总部；租赁办公楼宇设立总部。中国二重利星行中节能集团金核研发基地制造加工型总部基地：产品类型多样化，价格优势明显，别墅产品均价8000-9000元/㎡，高层6000元/㎡项目名称项目情况销售情况开发商龙潭裕都占地2700亩，300万㎡别墅9000，高层6000元/㎡龙潭裕都实业龙吟华章占地62亩，总建筑面积16.6万㎡，28层，300-1200㎡2011年均价4500元/㎡，售罄成都世永商贸有限公司多元总部国际1号占地90亩，6万㎡，为商务别墅，319-1052㎡2013年尾盘均价8000元/㎡四川多元德泰投资集团万基中心占地19亩，6.3万㎡，24层2013年高层6000-6500元/㎡万基极度能源科技公司龙吟华章多元总部1号发展模式|制造加工型产品：类型多样化，早期产品以商务别墅为主，独栋、双拼、三拼、联排别墅类型多样，市场接受度较高，目前高层产品逐渐发展为主流，以低价取胜。制造加工型总部基地：成功因素：招商策略+政府支持+软性服务+产品差异化1、招商策略引入龙头企业2、政府支持加大税收优惠3、软性服务完善配套4、产品差异化竞争引入行业龙头企业。通过龙头企业的示范带动作用吸引相关产业链企业进驻。入驻方式多元化。企业可通过购地自建或购买租赁写字楼入驻政府规划引导。通过政府引导中心城区工业类企业迁入园区。政府制定招商政策。通过租金补贴、税收优惠吸引相关产业企业入驻。解决周边交通、餐饮、商务金融、员工生活等方面配套。定制+冠名。企业整栋购买享有楼宇冠名权，利于企业形象宣传。低密度别墅办公。享受超大绿色生态环境。产品多样化，物业类型丰富，满足不同企业办公需求。价格优势明显。相对市区写字楼，园区写字楼价格相对较低。发展模式|制造加工型空港型总部基地：成都空港总部基地为品牌开发商蓝光在西航港核心区推出的集总部办公、商业和居住为一体的复合型定位5A国际商务城区位：成都国际航空港核心区，雄踞国际城南，拥有高新技术产业、教育科研产业、物流产业、创意研发产业、金融、通讯等形成的完整产业链。规模：总占地700余亩，包括商务办公楼、现代商业和国际公寓等物业，其中拟建总部办公60万方土地性质：40年商业用地开发商：成都知名开发商蓝光住宅圣菲Town城总部办公一期待建办公区类型办公居住商业体量60万8万10万距机场2.5km机场高速空港经济圈大学城高新南区新行政中心绕城高速三环人民南路总体体量一览发展模式|空港型空港型总部基地：成都空港总部公园招商引入龙头企业提升形象与项目档次，销售地域性外迁企业实现快速回现产品：独栋、双拼和集中式办公相结合。配套：聚合总部商务、豪华酒店、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲