我国住房抵押贷款的种类及现状分析

住宅抵押贷款概念又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。住房抵押贷款是我国消费信贷的主体，通常占消费信贷总量的90%以上，也是商业银行开展消费信贷业务以及主要的利润增长点。对象具有完全民事行为能力的自然人。条件具备城镇常住户口或有效居留身份有固定的职业和收入，信用良好有合法有效的购买、建造、大修普通住房的合同协议有不低于所购住房全部价款的30％作为首期付款有贷款人认可的资产进行抵押或质押，或有足够还款能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人贷款人要求提供的其他证明文件或规定的其他条款个人住宅抵押贷款的基本要素借款人的条件首付金额贷款期限贷款利率偿还方式中国建设银行个人住房贷款借款人的条件有合法的身份有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件有所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首付款能提供有贷款行认可的有效担保贷款行规定的其他条件基本要素：偿还方式等额本息还款法1还款月数还款月数本金*月利率*（1+月利率）每月偿还贷款本息额（1+月利率）等额本金还款法贷款本金当月偿还贷款本息额（本金-已归还本金累计金额）*月利率贷款月数6公积金贷款利率按揭贷款利率用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1～3年（含3年）的，执行6个月～1年期（含1年）法定贷款利率；其余的依次类推。个人住房公积金贷款利率4.504.053.603.453.15月利率（‰）5.404.864.324.143.78年利率（%）15～2010～155～103～51～3期限（年）7个人住房组合贷款案例张力看中了一套80平方米的住房，房价是2000元/平方米，房款为160000元，按照规定，申请个人住房贷款必须首付30%，即张力自己必须有48000元房款用于首付，余下的112000元房款靠贷款支持。贷款期限5年，按月等额还款。张力和他的妻子每人每月缴纳住房公积金30元，而且这对夫妻正好都是30岁，根据《个人住房贷款管理办法》规定：“公积金贷款额度最高不得超过贷款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。”张力能够申请到的住房公积金最高额度为：30×12×55×2=39600（元）张力申请的贷款期限是5年，公积金贷款月利率为3.45‰，按揭贷款的年利率为5.31%，即月利率4.425‰。8分析40000元公积金贷款的每月还款额：1)1()1(还款月数还款月数月利率月利率月利率贷款本金每月还款额)(19.7391)45.31()45.31(45.3400006000060000000元9互动：问题该案例所求等额本息还款法的月还款额，除上述计算方法外，是否还有其他方法？如果采用等额本金还款法计算月还款额与前述方法计算的月还款额有多大差异？你认为张力应选择上述两种方法中的哪种还款方式更好？为什么？张力每月共需偿还借款本息总额为2108.17元（即39.19+1368.98）。72000元按揭贷款的每月还款额：（元）每月还款额98.36811)12%31.51()12%31.51(12%31.5000726060我国于2005年3月17日起上调个人住房贷款利率中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍（即5．51％），比现行优惠利率5．31％高0．20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。我国房贷加息举例若一个人购房的总房款为100万元，首付比例为30%，贷款本金为70万元，分15年还清。以“等额本息还款法”计算如下：以原利率（5.31%）计算，此人每月需还款5649.25元；若以新利率的最高利率水平（6.12%）计算，此人每月需还5952.48元，若以新利率的最优惠利率（5.51%）计算，此人每月应还款5723.3元，分别较之前多付303.23元和74.05元。个人住房贷款万元供款表个人商业住房贷款年限年利率（%）月还款额（元）利息总计（元）基准下限基准下限基准下限16.12%5.202%858.74857.00304.821284.01026.30%5.355%444.56440.31669.419567.33236.30%5.355%305.58301.311000.9846.99646.48%5.508%237.06232.601378.751164.85856.48%5.508%195.57191.051734.071462.91366.84%5.814%169.72164.852220.041869.36576.84%5.814%150.15145.202612.252196.42386.84%5.814%135.54130.513012.062529.00996.84%5.814%124.25119.143419.422867.095个人住房贷款万元供款表106.84%5.814%115.29110.093834.263210.651116.84%5.814%108.00102.724256.533559.641126.84%5.814%101.9996.634686.153914.027136.84%5.814%96.9491.505123.054273.769146.84%5.814%92.6687.145567.134638.822156.84%5.814%88.9983.386018.325009.139166.84%5.814%85.8280.136476.525384.668176.84%5.814%83.0577.286941.635765.358186.84%5.814%80.6274.777413.556151.151196.84%5.814%78.4772.557892.176541.989206.84%5.814%76.5770.578377.386937.811提前还款的利息扣除以及违约金的计算：“78规则”78s条款是计算银行在任一时点从按月分期偿付的个人贷款中应得累积利息收入的经验法则。78s条款的名称源自这样一个简单的事实，即数字1～12之和等于78(即1+2+3+…十10+11+12二78)。如果客户在贷款到期前提前还款，由此得到的利息费用回扣的计算要运用78法则。78法则计算举例例如某客户得到一笔12个月分期支付的1年期贷款，9个月后该客户要求提前偿清贷款，银行应该给予该客户的利息回扣率计算如下：（1+2+3）/78=7.69%很显然，这一比例低于按贷款利率计算的三个月利息额占总利息的比重（25%），余额部分就是实际的违约金。如果客户在三个月是提前偿还贷款，银行获得的利息计算如下：（12+11+10）/78=42.31%很显然，这一比例大大高于按贷款利率计算的三个月利息额占总利息的比重（25%）。住宅抵押贷款的业务操作程序贷前准备→受理→调查→审批→发放→贷后管理。操作程序：贷前准备银行在为借款人提供个人住房贷款时，蓄意借款人所购住房作抵押，但在该住房的房屋所有权和抵押登记手续办妥之前，需由售房人为借款人提供阶段性连带责任保证。因此，在银行为购房人提供个人住房贷款前，应对贷款项目及售房人进行全面审查，进行销售合作的可行性分析。具体分析内容如下：、房地产开发商资信审查房地产建设开发项目审查撰写调查报告合作关系的确定及合作协议的执行操作程序：受理受理部门和人员：建设银行的个人住房贷款业务经办网点为个人住房贷款申请的受理部门，各经办网点制定专门人员进行受理。受理程序提供咨询。信贷受理人员向借款人介绍个人住房贷款的种类、贷款对象、贷款条件、贷款限额、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况。接受申请。借款人申请个人住房贷款，应填写《中国建设银行个人住房借款申请书》，向经办网点正式提出借款申请，按要求提供所需材料。初审。信贷受理人员对借款人提供的有关材料进行初审。操作程序：贷前调查贷前调查是对借款人即开发商或售房单位提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性和对借款人的品性、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。调查部门和人员。各经办行的住房信贷部门、信贷经营部门为个人住房贷款的主要调查部门。调查内容：对借款人提交的申请材料进行审查（身份证件、偿债能力证明、合法的购房合同或协议书、抵押物或质押权力清单、抵押物估价报告书等）借款人资信调查担保审查操作程序：审批由于个人住房贷款金额小、笔数多，一般由总行全额授权一级分行、一级分行再转授权二级分行，二级分行根据所辖各经办好的个人住房贷款业务发展情况、资产质量和管理水平，在相应确定其具体的审批权限。个人住房贷款的审批是经授权，由指定的贷款审批人以个人名义审批并负责，或者由指定的贷款审批人组织其他相关人员共同审批，并有制定的贷款审批人负责。操作程序：贷款发放信贷业务经办人员根据贷款最终审批意见，与借款人协商贷款条件，经借款人同意后，签订《借款合同》、《担保合同》、《抵押合同》等贷款文件，办理抵押登记、保险、贷款支付等手续。具体内容包括：签订合同保险、抵押登记、公证提款住宅抵押贷款的风险分析信用风险利率风险操作风险提前还款风险风险分析：信用风险信用风险包括被迫违约和理性违约被迫违约是指借款人有偿还贷款的意愿，但由于偿付能力不足而无法如期还贷。理性违约则是指抵押房产的市价下降到低于贷款余额时，借款人从自身利益最大化出发主动违约。风险分析：利率风险对于固定利率的住房贷款，由于贷款期限较长，而支持住房贷款的负债通常期限较短，这种期限不匹配，很容易造成在短期市场利率上升时，银行负债与资产利率倒挂、入不敷出的现象。即使是可变利率的住宅抵押贷款，银行也不可能完全规避利率风险，这是因为：住宅抵押贷款的利率通常滞后于存款利率；利率上升会增加借款人负担，增加其被迫违约的可能性；利率上升会直接影响客户是否提前还款，从而银行净利息收入的变化。风险分析：提前还款风险提前偿付风险指引借款人提前归还部分或全部贷款给银行带来损失的可能性。提前偿还首先带来利息的损失，其次，提前偿还通常发生在市场利率下降到较低点时，导致银行收回的资金再投资收益很低。住宅抵押贷款证券化市场住宅抵押贷款证券化是指把缺乏流动性但具有未来现金流的住宅抵押贷款汇集在一起，通过结构重组和信用赠级，将其转变为可以在金融市场上出售和流动的证券来融通资金的过程。住宅抵押贷款证券化兴起与20世纪70年代的美国，于20世纪80年代获得迅速发展，欧洲、拉美和亚洲的许多国家纷纷引入这一新的融资方式，住宅抵押债权发展成为银行住房贷款稳健经营的一个有机组成部分。我国