商品房成本构成分析与房价控制

商品房成本构成分析与房价控制查看北京理工大学继续教育暨现代远程教育学院《商品学概论》课程论文教学站深圳青年学院专业工商管理层次高升本学号姓名成绩题目商品房成本构成分析与房价控制摘要目前，商品房价格已成为国人关注的一个焦点性问题。如何使商品房价格处于一个合理的价位，已是大家都在争相思考的问题。本文对商品房的成本构成从投资决策阶段到房屋销售阶段逐一进行了分析，探讨了降低房屋开发成本的各种可能方法，并尝试提出了一些降低商品房价格的有益措施，希望有助于遏制房价的攀升速度，使房价处于一个合理的水平。[关键词]：房价；商品房成本；商品房价格；不合理房价；房价收入比；房屋持有税；环房匹配指数。商品房成本构成分析与房价控制一.我国房地产业的发展史当前房地产业已是全国性的一个热门话题，全国上下乃至全世界都在关注中国的房地产业。这不仅是由于房地产业本身在人们日常生活中的重要性决定的，更是由房地产业发展到今天的状况与人们自身利益的迫切相关性引发的。人们都在思考怎样才能使这个重要产业得到健康，稳定，持续，合情合理的发展，而不是给经济的发展带来挫折，给社会的运行造成压力，给人民的生活带来负担。房地产业在我国是一个新兴产业，在过去的50多年中，它的发展里程可谓曲折。它的发展史大致可以分为以下几个阶段：1.从建国初期到1978年年间，房屋被作为福利产品对待。我国的社会制度为社会主义公有制，经济制度实行计划经济，住房由国家统一规划，统一建设，统一分配。职工群体的住房问题就由其所在的单位解决，房屋的管理，维修，养护，和正常运作的费用基本上就由单位完全负责了。单位建房越多，单位的包袱就越重，致使单位不能轻装上阵，改革步履为坚，日益不能适应社会主义现代化的发展要求，单位效益低下，有的靠着借债或国家的财政补贴勉强维持企业的生存，进而造成单位建房跟不上，甚至无力建房，职工的居住条件差，引发了一系列的社会问题。2.1978年以后，随着人们对社会主义市场经济的不断认识和实践，建筑产品被赋予了其应有的商品属性。建筑产品不能上市的一些法律障碍也得到了消除。房屋在市场上可以自由交易，住房的市场配置功能逐步得到显现。企事业单位和一些个人成为房屋建设的主要投资者，住房由国家统一规划，统一建设，统一分配的局面已成为历史。到1985年为止，企事业单位投资建房的比重已高达60%~70%，个人投资也高达10%左右。房屋的市场配置功能充分发挥出来，人民的居住条件得到了初步改善。1988年，宪法修正案规定了土地的使用权可以依法出让。这进一步为我国日后建立发达的房地产市场扫除了法律上的障碍，为房地产业的蓬勃兴起创造了条件。3.1992年到1999年，我国的房地产业的发展忽冷忽热，漂浮不定，经历了大发展时期和调整消化时期，直至2000年，我国的房地产才逐步步入轨道，进入稳定，快速发展时期，成为国家的支柱产业和国民经济增长的新亮点。二.房地产业的重要性房地产业是一个先导产业，对国民经济的发展，国家的财政收入和人民的生活都是非常重要的。第一，房地产业是国家的支柱性产业。房地产业相关性大，带动性强，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，从而为社会提供了大量的就业机会。房地产业的发展可以带动建筑业、建材、金融业、家具、家电以及冶金业等50多个产业的发展。这些产业的蓬勃发展，不仅有助于我国GDP的增长，还可为社会创造大量的就业机会，也为我国的社会稳定创造了条件。据统计，房地产业对国民经济相关产业的带动系数为1.9。根据北京市的测算，每增加一万平方米的建筑生产，就可直接增加1000万个就业机会。第二，城市房地产是城市存在和发展的物质基础。在城市化高度发展的今天，建筑产品的发展程度就代表着城市经济发展程度的高低。城市经济越发达，她的现代化建筑产品就越多，一些标志性建筑物在某种程度上就是城市形象的代表，是城市经济发展成果的展示，城市的存在和发展是以建筑物为依据的，没有发达的建筑产品，城市的发展也就无从谈起。人们的生活和生产都离不开房地产，它是人们从事政治，经济和文化活动的物质基础。第三，房地产是政府财政收入的重要来源和家庭的重要财富。房地产税收是国家财政收入的重要来源。美国的房地产税收在1960年为120亿美元，1971年高达6950亿美元；香港地区的地租和卖地收入占市政收入的15%~25%。据美国有关统计表明，房地产在家庭财富中占60%~70%。我国房地产业的发展正处于关键时期。目前，由于生产力的发展和社会的进步，农村大部分地区实现了农业机械化或半机械化的程度，农村剩余了大量的劳动人口。这些富余劳动力就自然地拥入了城市，到城市去谋生，致使城市住房需求量大，供应紧张，住房矛盾突出。此外，我国城市化的脚步加快，人们的观念和生活习惯的逐渐改变，对住房的要求越来越高，房屋的设计不仅要考虑满足人们日常生活的需要，还要考虑个人的爱好，兴趣和隐私等问题。还有，城市基础设施建设和工、商业建设都需要大量的土地，由于土地资源的不可再生性，再加上媒体的炒作，造成人们对城市土地供应紧张这种供求状况更加担心，从而推动了地价、房价的上涨。房价过高，房地产利润就增大，它的吸引力就增强，开发商这时就抓住机遇，急于上马项目，导致一些非理性建设行为。小则生产一些粗制滥造的房屋，大则导致同类产品结构性过剩，房屋空置率逐年上升。产生了大量的烂尾楼，降低了整个城市的建设水平。国际热钱也乘机进入国内，投机房地产市场，这进一步推动了房价的上涨。银行则看到房地产市场有利可图，就加大放款力度。一旦房地产市场泡沫破裂，银行贷款将无法回收，将造成大量的坏帐，银行到时就面临破产的危险，这威胁到我国的金融安全；房地产需求减少，使得它的上游产业的产能过剩，企业倒闭，失业加剧，引发一系列的社会问题。甚至使国家处于经济萧条状态。所以，房地产市场的健康发展关系到国家金融业的安全，关系到国民经济的持续发展，关系到社会的和谐稳定，所以在我国房地产业发展的关键时期，政府的调控作用和开发商的职业道德就显得格外重要了。开发商不是穷人，是有知识，有文化，受过良好教育的白领阶层，应放弃一己之私，牢记一荣俱荣，一损俱损的道理，从大局出发，为国家经济的持续发展和稳定着想，为人民的安居乐业和幸福着想，为社会的安定和和谐着想。树立良好的职业道德，严格贯彻执行国家的相关法律，法规和国家的宏观调控政策，开发出节能，环保，优质的和房价底的，大多数人都能买得起的商品房来。三.商品房成本构成分析及成本控制（一）商品房的成本构成。商品房的成本主要是由住宅开发成本费用，期间费用，税金，依法应当交纳的其他行政性，事业性收费和开发商的应得利润构成。1.住宅开发成本费：住宅开发成本费用的内容包括：土地使用权取得费，建筑工程勘察、规划设计及前期工程费，建筑、安装工程费，附属工程费，开发间接费。1）土地使用权取得费：土地使用权取得费，是指开发经营者依法获得国有土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让费用，以及依照法律、法规实行划拨，由开发经营者支付的征地拆迁和安置补偿费。可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、劳动力安置补偿费、新菜地开发基金、耕地占用税、安置被拆迁户所需的费用、被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、被拆迁企业停产停业期间损失补助费。附属工程费，2）建筑工程勘察、规划设计及前期工程费：建筑工程勘察费，包括水文及工程地质勘察费；前期工程费，是指工程正式开工之前所必需的准备事项，包括施工通水、施工通电、施工通路及平整场地发生的费用。前期工程费按照设计概算对照实际发生的工程量计算。3）建筑、安装工程费：建筑、安装工程费，是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构，建筑，特殊装修工程费），设备及安装工程费（给排水，电气照明及设备安装，空调通风，弱电设备及安装，电梯及其安装，其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。4）附属工程费：附属工程费，由住宅小区级基础设施建设费和公共配套设施建设费组成。小区级基础设施建筑费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、环卫、排污等管线设施所发生的费用。此项费用按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入；公共配套设施建设费，指为小区服务的独立的非营业性配套设施（设备）发生的费用，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的托幼园所、公共停车场（库）、小区管理用房、锅炉房、水泵、消防设施、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站等的建设费用。此项费用按照政府城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入；非营业性配套设施（设备），由市、区县政府负担建设费用的部分，不计入开发成本。5）开发间接费开发间接费，是指开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。2.期间费用：商品房开发期间费用，是指管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。1）管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费，工会经费，职工教育培训经费，劳动保险非，待业保险费，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，排污费，房地产税，土地使用税，开办费摊销，业务招待费，坏帐损失，报废损失及其他管理费用。管理费一般为项目开发总成本的1%~3%左右。2）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构的手续费，融资代理费，承诺费，外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。利息按复利方式计算，利率取市场利率。3）销售费用：销售费用是指开发建设项目在销售其产品的过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，包括销售人员工资，资金，福利费，差旅费，销售机构的折旧费，修理费，物料消耗费，广告宣传费，代理费，销售服务费及销售许可证申领费等。3.税金：1税金是指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的投资方向调节税、营业锐、城市维护建设税、教育税附加等。税金按照国家规定的税目和税率执行。1）营业税=（熟地费用+利息+利润）*5%；2）城市维护建设税=营业税*7%；3)教育附加费=营业税*3%。依法应当交纳的其他行政性，事业性收费：依法应当交纳的其他行政性，事业性收费，按照国家及市政府有关部门依法制定的收费标准执行。执收部门在收费时，必须持有物价部门颁发的收费许可证，使用财政部门统一印制或者监制的行政性事业性收费票据。开发商的应得利润：销售利润以住宅开发成本之和为基数计取。实行市场调节价的商品住宅，其利润率，由开发经营者自主确定。以上各项费用，在商品房开发总成本中，土地约占总成本的35%~45%，建筑安装工程约占总成本的25%~35%，税费及其它约占总成本的30%~35%。（二）商品房的成本控制。商品房的成本控制是开发商对商品房从投资决策阶段到房屋销售阶段进行有效管理，优化各项成本开支，减少不必要开支，降低费用，力求使得开发项目的经济效益和社会效益最大化。商品房的成本控制可分为5个阶段进行：策划投资阶段，设计阶段，开发项目的发包阶段，项目施工阶段和房屋的销售管理阶段。《一》投资策划阶段：在投资策划阶段，开发商应结合工程实际，明确项目的经济效益和社会效益，运用技术经济分析方法，通过对产品功能的分析，以达到节约资源和降低造价的目的。开发商的工作重点是寻找项目，进行市场调查和分析，考察投资环境，包括项目所在地的土地价格，交通条件，基础设施状况，材料的运输距离以及房屋未来的销售状况，预测项目的经济效益和社会效益，把各个项目可能发生的成本费用综合起来加以考虑，对可能发生的项目成本进行总体控制。《二》设计阶段：设计阶段是成本控制工作全过程的重点阶段。设计阶段要考虑项目所在地的经济发展水平，居民收入状况，社会习俗和人文环境，设计出符合当地状况的户型，面积，使得不同家庭情况的居民