产业园规划经典案例

产业园规划经典案例基础设施先行发展政府规划的重点产业更多政府资源入注有影响力的研究中心驻入配套设施完善单一企业型日本技术中心、慕尼黑宝马中心独立主题型首尔多媒体城、东京杉并动画中心复合型香港数码港、上海张江文化科技创意产业基地房屋租售模式:最简便的商业模式.免租合作模式:以房屋折股参加项目经营分红独立自营模式:独立投入经营.品牌加盟模式:加盟并支付加盟管理费.混合多样模式:多种商业模式结合的方法.基本介绍地理位置：坐落于首尔市麻浦区上岩洞上岩千禧城，于1994年开始规划，2002年开始施工，并计划于2015年建设完成。开发模式：整个数字媒体城的开发和推广由首尔市市政府负责，具体实施建设工程计划是由政府专门成立的“数字媒体城处”负责的。首尔市开发公司负责执行土地开发和基础设施的建设。开发成本约65亿美元。占地面积：569,925平米核心商务：有关媒体与娱乐的广播电视、电影、动漫、游戏、音乐、数字化教育、以及软件开发相关的IT服务。园区优势1.区位优势距离金浦国际机场仅10分钟，仁川机场30分钟距离首尔市中心商业区7公里路程距离北京、东京航程在3小时之内周围有上岩千禧城、世界杯体育场、公共高尔夫球场和外国人居住村等项目，区域环境已相对成熟。2.人才优势首尔是韩国高素质劳动力的聚集区韩国60%的高中生都希望在首尔上大学3.产业优势早在90年代，已有10,000多家小型数字媒体创新型企业聚集首尔。政府最初开发本项目的目的正是为了激励这些中校企业。明确的产业定位：媒体娱乐广播、电影动画制作、音乐网络教育首尔数字媒体城金浦国际机场仁川国际机场上岩千禧城用地规划1.共有用地51块，采取土地出售和出租两种形式，目前出租的土地有2块，未出售的土地有7块，其余42块土地全部出售。2.总占地面积569,925平米，目前已出售/出租土地508,070平米（约89%），尚未出售或出租的土地有61,855平米（约11%）。3.整个媒体称共分为8大区，并根据功能将物业细分成15种不同用途。包括：商业物业、寄宿物业、高科技物业、教育/研发物业、广播物业、住宅与商业物业、通用物业、文化与活动物业、政府办公物业、宗教用物业、都市工业物业、停车区域、教育/研发/高科技物业、商业及休闲物业、以及公共服务物业。商业物业寄宿物业高科技物业教育/研发物业广播物业住宅与商业物业通用物业文化与活动物业政府办公物业宗教用物业都市工业物业停车区域教育/研发/高科技物业商业/休闲物业公共服务物业投资流程1.土地根据其是否属于“教育/科研/高科技”性质分为核心区与非核心区。2.核心区规定只能吸引媒体、娱乐、数码、以及其他IT企业。非核心区可以面向一般企业推出。3.投资适用土地出售或出租的方法，流程为“公布土地”——”提交商业计划”——”商业计划审核”——”候选企业公布”——”签约”——”开发”。投资优惠政策1.根据投资总额大小，购买或租赁媒体城推荐地块的企业可享受2~5年不等的分期付款支付优惠政策。2.优惠利率政策3.外商企业优惠：•更灵活的土地价格幅度•最长20年的分期付款、•优惠利率、•更为灵活的物业类型配比、•税收优惠•若租赁，可获得最高50年的租赁权等已开发3期2期公园区交通区河道整个首尔市1.慎重的开发：1997年规划到2002年开始建设共经历5年。2002年开始开发到2015年预计开发完成，共需经历13年。2.充分依托城区：与1998年的首尔城市规划是一体的，充分依托周边区域的产业和商业氛围。3.产业定位清晰但灵活：既锁定数字媒体企业，也给与普通企业，尤其是中小型创业企业以土地。4.土地合作为主：绝大部分拿地企业都将自己的总部和研发机构带入，充分保持了产业定位的完整性和准确性，也解决了招商压力。5.配套完善：住宅、商业、休闲、以及酒店等设施非常完善。6.政府与教育业的力量：政府办事部门的入驻、展厅与档案馆、会议中心的建设。日本学校、德国技术学院等办学机构。操作模式园区进行统一招商，基本以租赁物业为主。物业的出售则通过园区的管理委员会来进行。优惠政策由于面向的较多为中小型企业，园区为其租客提供多种帮助，不仅局限在物业服务上，而更多的在于企业管理和业务拓展上。主要内容有1.业务拓展：园区设立了专门负责人以帮助中小企业进行业务拓展。该负责人拥有20年高科技创新企业的从业经历2.免费推广服务：园区设立了专门负责人帮助企业处理媒体关系、宣传策划等问题。3.租客交流：园区组织租客之间进行早餐会、研讨会、与园区管理者之间的午餐会等活动，帮助彼此沟通，发现商机。4.学术后备：园区帮助企业进行校园招聘、员工培训、实习安排等。5.国际交流：园区通过其与曼彻斯特投资协会和英国贸易投资协会等的关系帮助租客寻找海外商机。6.IT支持：IT咨询服务、IT午餐会以及众多IT相关的后备服务。1.科学开发：1978年产生开发想法到1984年开园迎来首批租客之间经历了6年的规划和建设，此后不断调整规划，并聘请职业经理人作为CEO进行企业管理操作。2.充分依托城区：园区的发展依托着曼彻斯特市整体从工业重镇向金融、创意、商务重镇转变的历史机遇。园区距离曼彻斯特市中心最短距离仅5分钟车程，并有多条高速公路、铁路通往伦敦、利物浦等英国大型城市。3.产业定位：在“知识经济”的大范围内着重引进医药、软件和多媒体产业企业。并将注意力放在中小企业上，充分获取经济和社会的双重效益。4.物业租赁为主：执行委员会对土地统筹规划，入驻企业均以租赁为主。5.配套完善：不仅具有一流的社区配套以及物业管理服务，更重要的是面向入驻企业的市场拓开、业务拓展、对外交流、免费宣传等服务。这些服务是园区为租客提供的真正的附加价值部分。6.政府与教育业的力量：开发借助了曼彻斯特市政厅的帮助，4天内拿到土地并进行开发。此后邀请政要名人等参与开发和管理，与英国政经界积累长期合作关系，有效营销物业。大势把握——站在整个深圳房地产市场的角度重新审视地块的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。理念创新——形象定位、概念定位和功能定位。解决“是什么”的问题。策略设计——设计推广模式，解决“怎么说”的问题。推广整合——设计宣传攻势，解决“谁来说”的问题。生地熟地宝地旺地伪装基地动线封杀立体轰炸撕开一个市场缺口掀起高潮火爆热销吸引目标受众的关注聚势，聚气聚能量聚眼球聚市场投资客、置业者为之感兴趣有信心开盘阶段7轮攻击波第一轮攻击波第二攻击波第三攻击波第四攻击波第五攻击波第六攻击波第七攻击波户外封杀新闻发布会新闻作炒记者专访媒体攻击开盘热销持续全面影响力控制市场知名度关注热点楼盘品质现场人气各大媒介储备客户量电视权威信赖感现场影响热点启动持续热销报纸卖点市场关注市场攻击体系•卡伦堡生态园是世界生态工业园建设的肇始与典范，它自20世纪70年代开始建立，已经稳定运行了30多年。凯隆堡工业园区主体企业是发电厂、炼油厂、制药厂、石膏板生产厂。以这4个企业为核心，凯隆堡市的工业具有独特的环境——友好的共生现象，即一个企业的副产品或废物正是另一家企业的生产原料，排放的余热资源又能供给凯市。•企业的相互适应性——企业结构•企业的多样性是构成工业共生体系的基础，只有这样才有可能使一个公司的剩余产品正好是另一个公司的原材料，而这又是生态工业园运行的关键。卡伦堡生态产业园区|丹麦共同標準及共享公共建設環保設計高效能能源/排廢系統公司及企業間相互交流與當地社區及生態系統的整合•工业园控制在一定范围内——控制运输成本生态工业园区内各个公司的空间距离十分重要。要充分考虑剩余产品的运输成本，尤其是能源，所以各个公司之间的空间距离越短越好。卡伦堡共生体系中主要5家企业相互间的距离不超过数百米，由专门的管道体系连接在一起。•设立一定的准入门槛——环境规则生态工业园的管理部门必须制定一些指导工业共生体系内活动的规则。企业必须具备进入公司体系的这些“准入条件”，其中非常重要一点就是能否改善环境。卡伦堡生态产业园区|丹麦•法拉利工厂位于意大利中北部小镇Marinello，法拉利非常重视环境保护，开发每款新车，都要降低二氧化碳的排放；其次是工厂，10年前已大力发展及采用环保科技，减排节能，成功降低工厂40%的废排。•工厂的设计理念是FormulaUomo，意思即是以人为本，目的是关注及改善员工的工作环境，由著名法国建筑师JeanNouvel设计，把绿化概念加进全新厂房的设计，配合更佳的空气流通及自然采光，令员工可以在舒适的环境工作，也符合职业安全，减少工伤和职业劳损。•厂区使用自行车通勤做到零排放。•工厂外围有一座名为GalleriaFerrari的博物馆，展示法拉利历史上不胜枚举的赛车和公路版轿车精粹及法拉利车队在F1世界锦标赛上取得的辉煌成就。法拉利工厂|意大利案例分析CaseStudy•位于伦敦东部的可持续工业园，一改以往伦敦过去污染工业的阴霾，是在伦敦东部的清洁技术集群成长的一部分，成为低碳和清洁能源的经济枢纽。•可持续工业园区个企业发展的协同作用，最大限度地提高资源的利用效率和创新，并减少废物产生与排放。•地标式建筑符合BREEAM（英国建筑研究院绿色建筑评估体系）“优秀”评级标准，使用新型建筑材料，具有低能耗、低水耗、低排放的特点。•拥有大量的景观基础设施，使用者感到身心舒适。•交通便捷。伦敦可持续工业园(SIP)|英国案例分析CaseStudy•中新天津生态城将借鉴新加坡的先进经验，在城市规划、环境保护、资源节约、循环经济、生态建设、可再生能源利用、中水回用、可持续发展以及促进社会和谐等方面进行广泛合作。•注重产业节能、建筑节能和交通节能，积极开发应用风能、太阳能、地热、生物质能等可再生能源，优化能源结构，提高利用效率，形成可再生能源与常规清洁能源相互衔接、相互补充的能源供应模式，绿色交通系统为主导的交通发展模式。•贯彻城市可持续发展的理念，建立中水回用、雨水收集、水体修复为重点的生态循环水系统。•以可再生能源利用为标志，加强节能减排，发展循环经济，构建资源节约型、环境友好型社会。中新天津生态城|中国案例分析CaseStudy1企业的相互适应性、多样性是构成工业共生体系。2注重产业节能、建筑节能、加强节能减排，积极开发应用可再生能源，优化能源结构，提高利用效率，建立中水回用、雨水收集的生态循环水系统。3工业园控制在一定范围内控制运输成本做到交通节能，园区以绿色交通系统为主导的交通发展模式，而对外交通便捷。4建筑设计要符合世界主流绿色建筑评定标准，将绿化概念引入厂房设计。5地标式的园区建筑，成为城市的形象区域，具有向世界展示风采的元素。6与自然生态的紧密结合，成为新一代强调绿色工业园区典范。案例总结案例分析CaseStudy现代及知识服务业聚集区生产性服务业聚集区先进制造业聚集区高尚生活区现代生活区现代及知识服务业聚集区，以金桥软件园、大三角洲规划为基础，并一直延伸到申江路带状区域，未来主要承载现代商务、办公、商业休闲等功能，大大提升了商业载体的产品比重。生产性服务业聚集区，宁桥路南侧，至申江路的带状区域，未来主要承载研发、设计、后台服务等生产性服务业功能。先进制造业聚集区，申江路东侧的带状区域，未来主要发展先进的生产制造业。生活区，包括红枫路西侧的碧云高尚居住区域和商业区域和未来陆行老镇新规划的现代生活区。金桥出口加工区——未来发展张江高科技园区——未来发展更合理的功能规划，通过研发区、创业服务区和教育区的合理划分，整合能承载区域可持续发展的功能载体。更高价值的土地资源，将土地资源由工业用地提升为科研用地，提升了区域的土地及总体价值。丰富的物业形态，以研发楼、办公楼为主要产业载体，辅以集中的商业和生活配套，以及绿化、运动、医疗、教育资源。工业研发板块商务办公板块综合商业板块居住板块文化创意板块漕河泾东区——未来发展产业的升级，由传统制造产业向现代服务业升级。物业的升级，办公楼、创业基地、创意产业园、研发中心、商业零售将取代原有的厂房和仓库。完善的城市功能，商务配套、商业零