某某项目项目测算表-19日

基础参数-综合及销售物业数值简称管理简称说明土地使用权剩余年限（年）leftuseyearsofland住宅70cc商业40yc办公50yo酒店40yh持有物业净转售年限（年）NetTimeforResale商业15ntr_c办公15ntr_o酒店15ntr_h杠杆率（总有息负债率）65.00%lrLeverageRatio资本金资金成本0.00%coeCostofEquity有息负债年利率4.99%colCostofLiability（perannually）股东借款年利率4.99%coslCostofShareholder'sLiability（perannually）加权平均资本成本(WACC)9.20%waccWeightAverageCostofCapital通胀率3.00%infInflationRate购物中心资本化率6.00%cap_cCapitalizationRateofShoppingMall写字楼资本化率6.00%cap_oCapitalizationRateofOffice酒店资本化率5.50%cap_hCapitalizationRateofHotel增值税征收模式一般征收增值税预征税率3.0%hvatHardValueAddTaxRate增值税简易征收税率房地产5.0%svatSimpleValueAddTaxRate能源成本3.0%svat1增值税税率销售物业、商业租赁、建筑装修、停车场收入11.0%vatrValueAddTaxRate酒店、物业管理、冰场收入、其他收入6.0%vatr1销售货物17.0%vatr2附加税12.0%atrAddiitonalTaxRate企业所得税税率25%citCorporateIncomeTaxRate企业所得计税毛利率10%cithgmCorporateincometaxhadgrossmargin契税率3%dtDeedTaxRate城市基础设施配套费（元/平米）50ursfUrbaninfrastructuresupportingfee城市基础设施配套费是否计契税否房产税计算方式租金收入+房产原值ptPropertyTax房产税计税余值70%ptrPropertyTaxRate房产税税率（原值）1.2%ptrtPropertyTaxRate房产税税率（租金）12.0%ptrt1土地增值税预征税率普通住宅2%wlvitWithholdingLandValueIncrementTaxRateofResidential非普通住宅2%wlvit1非住宅2%wlvit2土增税清算假设分期分产品名称1、土地2、资金3、税务HOME结果汇总股权合作占比-置地100%crlsCRLand'sShares%inCooperation项目开发管理费（合作）2%pmfrcProjectConstructionManagementFeeRateinCooperation项目销售管理费（合作）2%pmfrsProjectSaleExpenseRateinCooperation项目租赁管理费（合作）2%pmfroProjectOperatingManagementFeeRateinCooperation销售物业销售费用率2%se销售设施费占比15%secSaleExpenseRate销售管理费占比85%see销售物业管理费用率2%cmfrs项目管理费占比54%cmfrcConstructionManagementFeeRate管理费占比46%cmfre持有物业管理费用率2%cmfrs1项目管理费占比75%cmfrc1ConstructionManagementFeeRate管理费占比25%cmfre1销售物业资本化借款费用占比100%crcmf1CapitalizedProportionofFinancingCost人防车位是否可售人防可售高层/小高层住宅预售条件封顶洋房预售条件封顶别墅预售条件封顶写字楼预售条件封顶商铺预售条件封顶销售回款假设一次性付款占比10%分期付款占比0%分期付款首付比例50%按揭付款占比90%按揭付款首付比例30%按揭回款条件封顶一次性付款占比5%分期付款占比25%分期付款首付比例25%按揭付款占比70%按揭付款首付比例50%按揭回款条件封顶住宅商办5、费用比率6、销售物业其他参数4、合作备注说明测算基准日土地剩余使用年期开业至净转售时间，主要影响持有物业净转售剩余现金流期限，具体数值总部财务部将定期更新。项目现金流峰值中有息负债率占比，具体数值总部财务部将定期更新。如已有经总部认可的融资方案，则按照实际情况填写。自有资金不计息取当期央行1-5年期贷款利率上浮5%，具体数值总部将定期更新。取当期央行1-5年期贷款利率上浮5%，具体数值总部将定期更新。按置地总部对外投资的基准收益要求进行输入，具体数值总部将定期更新。按城市级别选取，具体数值总部将定期更新。以EBITDA为基数，具体数值总部将定期更新。以EBITDA为基数，具体数值总部将定期更新。以净现金流为基数，具体数值总部将定期更新。以收入（不含税）为计算基数，按项目所在地税务要求取值以增值税为计算基数，按项目所在地税务要求取值不同地区、不同产品有不同，请大区备注不同地区有不同，请大区根据实际情况填写根据各地实际情况填写购物中心、持有写字楼分为两种计税方式：(1)每年按照房产原值*70%*1.2%计征；(2)出租部分按照租金收入*12%、未出租部分按原值*70%*1.2%计征。可根据当地政策选择计算方式，需通过下拉菜单填入，否则无法正确计算房产税。部分地方原值减除率为20%，所以所有各地实际情况据实填列。房产按房产原价减去一个固定的扣除比例，作为计税依据。以销售收入（不含税）为计算基数，根据各地区具体规定取值。根据当地规定和项目分期情况填写，包括不分期（项目整体清算）、仅分期（项目分期清算，但不分产品）、分期分产品（项目既分期又分产品清算）根据合作项目实际情况填写。按建安成本（不含税）百分比收取，如项目合作开发一般为2%按销售收入（含税）百分比收取，如项目合作开发一般为2%按租金收入（不含税）百分比收取，如项目合作开发一般为2%根据城市公司过往3年的平均销售物业销售费用率确定，如果城市公司成立不足3年或为新进城市，根据大区过往3年的平均销售物业销售费用率确定，具体总部将定期发布指导值。根据置地目前的平均销售设施费占比确定，具体总部将定期发布指导值。根据置地目前的平均销售管理费占比确定，具体总部将定期发布指导值。根据城市公司过往3年的平均销售物业管理费用率确定，如果城市公司成立不足3年或为新进城市，根据大区过往3年的平均销售物业管理费用率确定，具体详见“城市公司、大区开发项目费用率指导值”表根据置地目前的项目管理费占比确定，具体总部将定期发布指导值。根据置地目前的管理费占比确定，具体总部将定期发布指导值。建议和总部商业地产事业部沟通确定，建议和总部商业地产事业部沟通确定建议和总部商业地产事业部沟通确定根据预算造价法将借款费用分摊到销售物业及持有物业，销售物业分摊的借款费用可考虑100%进行资本化。（预算造价法，指按某一成本对象的预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配的方法，房地产项目预算造价通常可使用目标成本数据。），具体总部将定期发布指导值。按照当地规定，人防车位是否可售（能否计入土地增值税）大区备注说明不同产品的放款条件和时间，在测算中根据实际情况填写首先结合过往经验、产品类型、市场接受程度和当地规定区分各销售回款类型占比，再填写各类型回款假设，具体数值总部将定期更新。住宅一次性付款金额/住宅销售金额住宅分期付款金额/住宅销售金额，住宅原则上不设分期付款住宅按揭付款金额/住宅销售金额住宅按揭付款首付款/住宅按揭付款金额根据当地规定填写，可选择封顶/竣工时一次性放款或第二季度（无放款条件）全部回款商办一次性付款金额/商办销售金额商办分期付款金额/商办销售金额，根据目前规定，商办散售分期付款比例不超过30%商办分期付款首付款金额/商办分期付款金额，其余尾款默认为下季度全部收回商办按揭付款金额/商办销售金额商办按揭付款首付款/商办按揭付款金额根据当地规定填写，可选择封顶/竣工时一次性放款或第二季度（无放款条件）全部回款根据城市公司过往3年的平均销售物业销售费用率确定，如果城市公司成立不足3年或为新进城市，根据大区过往3年的平均销售物业销售费用率确定，具体总部将定期发布指导值。根据城市公司过往3年的平均销售物业管理费用率确定，如果城市公司成立不足3年或为新进城市，根据大区过往3年的平均销售物业管理费用率确定，具体详见“城市公司、大区开发项目费用率指导值”表根据预算造价法将借款费用分摊到销售物业及持有物业，销售物业分摊的借款费用可考虑100%进行资本化。（预算造价法，指按某一成本对象的预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配的方法，房地产项目预算造价通常可使用目标成本数据。），具体总部将定期发布指导值。基础参数-持有物业数值简称管理简称说明购物中心产品线其他商业pl固定推广费收入(元/平米/月)6.00piPromotionIncome(persqm/monthly)推广场地及广告位收入比率0.15%airAdsIncomeRate购物中心租售比13%rsrRentaltoSalesRatio店铺数量预估0nsNumberofShop商业总层数（地下+地上）3msMallStorey商业开办费(元/平米)200.00ofOpeningFee推广费支出培育期费率2%pfmhPromotionFeeMultiple-High稳定期费率1%pfmsPromotionFeeMultiple-Stable成熟期费率1%pfmmPromotionFeeMultiple-Mature房屋大修及系统改造支出低发期（年）5.00rftRepairmentFee(Low)Time支出低发期计提率0.5%rflRepairmentFee-Low支出高发期计提率1%rfhRepairmentFee-High行政管理费用员工人数15mfeManagementFee-Employee员工成本（万元/人·年）10.00mflcManagementFee-LabourCost员工成本增长率5%mflcgrManagementFee-LabourCostGrowthRate行政办公支出（万元/人·年）5.00mfoeManagementFee-Officeexpenses会员相关支出会员消费额比例15.0%merMemberExpense-MoneyBackRate费用比率1.5%mbrMemberExpense-MemberExpenditureRate营运相关支出（万元/年）10.00teTenantExpenseIT设备相关支出（万元/年）20.00iteITExpense残值率5.0%pmc增值税专用发票得票率房屋大修及系统改造成本取得进项占费用比率80.0%ivat1rInputValueAddTaxRatio商业开办费取得进项占费用比率50.0%ivat2rInputValueAddTaxRatio推广支出取得进项占费用比率70.0%ivat3rInputValueAddTaxRatioIT支出取得进项占费用比率90.0%ivat4rInputValueAddTaxRatio中介佣金费（月租金倍数）1.0cmLeasingCommisionFee(MonthlyRentMultiple)开业至成熟期年数3tmTimeformature成熟期每年换租率30%rrReplacementrate推广服务费（万元）300pfPromotionFee残值率5.0%pmoProportioninDevelopmentCost月物业收入（元/平米）行政管理费写字楼（万元/年）500mf_o1General&AdminstrativeExpense(permonthly)_OfficeI免租期视同销售处理可不视同销