恒大集团成本管理体系（PDF85页）

成本管理制度成本管理制度目录第一部分成本管理总纲……………………………………………………1 一、总则……………………………………………………………… 2 二、组织体系及管理流程…………………………………………… 3 三、成本管理内容及责任部站……………………………………… 4 四、成本管理工作要求……………………………………………… 7 五、考核与奖惩……………………………………………………… 11 第二部分成本管理实施细则…………………………………………… 14 一、工程成本控制及流程…………………………………………… 15 二、营销成本控制及流程…………………………………………… 23 三、物业维修工程成本控制及流程………………………………… 29 四、财务成本控制及流程…………………………………………… 31 五、管理成本控制及流程…………………………………………… 34 附件一工程成本管理办法………………………………………………… 37 一、投资控制管理办法………………………………………………… 38 二、项目设计报建管理办法…………………………………………… 39 三、工程招投标管理办法……………………………………………… 39 四、材料设备招标及参考品牌的确定方法…………………………… 40 五、工程合同管理办法………………………………………………… 41 六、工程计量支付管理办法…………………………………………… 43 七、工程款支付管理办法……………………………………………… 46 八、建设工程变更管理办法…………………………………………… 47 九、工程结算管理办法………………………………………………… 50 附件二项目及营销流程图集……………………………………………… 53 一、购买土地流程图………………………………………………… 54 二、初步设计、施工图设计审核工程流程图……………………… 55 三、监理/勘探/施工招标工作流程图………………………………… 56成本管理制度四、工程合同签订流程图………………………………………………57 五、工程款（合同款）支付审批流程图………………………………58 六、工程变更审核工作流程图…………………………………………59 七、现场签证审核工作流程图…………………………………………60 八、工程预结算审核工作流程图………………………………………61 九、前期服务及销售代理单位选择、合同审批流程图………………62 十、广告设计单位选择、合同审批流程图……………………………63 十一、定点长效广告单位选择、合同审批流程图…………………… 64 十二、网络广告设计、维护单位选择、合同审批流程图…………… 65 十三、媒体广告单位选择、合同审批流程图………………………… 66 十四、手机短信投放单位选择、合同审批流程图…………………… 67 十五、制作类合作单位选择、合同审批流程图……………………… 68 十六、礼仪服务单位选择、合同审批流程图………………………… 69 十七、售楼处、样板房费用控制流程图……………………………… 70 附件三财务、物业及行政管理成本控制流程图集……………………… 71 一、筹资、理财方案控制流程图…………………………………………72 二、项目贷款合同会签控制流程图………………………………………72 三、开发贷款申请流程图…………………………………………………73 四、新建工程、功能性改造工程及专业性工程实施流程图……………77 五、招商经营部 2 万元以下的日常零星维修/修缮工程实施流程图… 78 六、人员招聘（增岗增员、人员试用等）实施流程图………………… 80 七、人员定薪、调薪实施流程图………………………………………… 81 八、执行非工程、项目合同管理实施流程图…………………………… 77 九、各部门专业培训管理实施流程图…………………………………… 78 十、零星日常用品的采购、发放管理实施流程图……………………… 78 十一、固定资产及低值易耗品的管理实施流程图……………………… 79 十二、执行各办公室基础设备、设施维修管理实施流程图…………… 79 十三、执行后勤服务保障管理实施流程图……………………………… 79成本管理制度第一部分成本管理总纲一、总则第一条、为加强公司成本管理，完善公司成本控制体系，不断优化成本管理流程，提高公司效益，特制定本条例。第二条、公司实行总经理领导下的经管会决策、项目管理领导小组负责项目日常管理及授权范围内决策、项目公司及部门承担日常管理及落实执行的三级成本控制体系。第三条、成本管理以公司的全面预算为牵引，建立科学合理的成本管理目标成本控制必须以预算目标为限额，保障公司年度或项目盈利目标实现。第四条、公司实行目标控制与责任管理相结合的成本控制体系，将成本预算目标按照管理职责落实到责任主体，谁主导谁负责，并把成本目标分解到各部门、各环节，具体到事、责任到人，实现全员、全过程、全方位的成本管理。第五条、成本管理应该遵循“量入为出”、“投入产出相匹配”以及准确、高效、公司利益最大化的原则。第六条、成本管理应以有效完成公司的工作目标为前提，强调工作的计划性和预控性，做到事前控制。第七条、财务部和成本管理部是公司成本管理的控制及监控部门，对公司各项成本实施有效管理、监督及预警。第八条、成本管理应实行动态控制与分析控制相结合的管理模式，加强过程控制；对各项目或项目公司进行成本管理检查测评，强化对成本管理流程制度、成本目标的实时监控，实现检查测评工作的标准化、规范化，提高成本管理目标的准确性。第九条、成本管理实施成本目标的结果考核与奖惩制度，并与年终绩效挂钩。成本管理制度二、组织体系及管理流程1、成本决策体系：1．1经管会：经管会是公司成本管理工作的领导和决策机构，规划公司的成本管理工作，制定成本管理思路和原则，审定制度和流程，审定项目定位方案和成本目标，负责成本管理中重大事项决策。1．2项目管理领导小组：项目领导小组在公司经管会的领导下，统筹项目建设日常成本管理及授权范围内的决策，承担项目成本重大决策事项的技术支持工作，负责成本方案的制定、成本管理制度、流程和成本目标的初审工作等；项目领导小组没有成立的情况下，其职能则由经管会代替。1．3财务部：财务部负责公司各项费用的管理及控制、项目运作流程的监督以及成本预算的差异管理等；制定费用支出管理制度，定期汇总公司各部门费用分析报告，提供综合成本管理评价分析报告，对日常各类费用和各项目成本支出与预算目标不符的，提出预警报告。成本管理制度1．4成本管理部：成本管理部负责参与项目成本的日常管理并履行独立监控职能；制定招标管理方案方式，及成本策划方案，推行限额设计；汇总供应商资料，建立合格供应商资料库；定期提供各类合同执行情况及分析评价报告；负责对营销成本及物业维修改造成本进行审核及监控；对各项成本发生的重大异常情况，事先提出预警报告。1．5各工程部/项目部或项目公司、职能部门：工程部/项目部及各部门负责按照公司规划的成本管理目标及原则，制定的成本管理制度及流程，负责日常成本管理及授权范围及决策，落实执行各项成本管理目标。2、管理流程成本管理制度三、成本管理内容及责任部门1、成本管理的主要内容：1．1项目工程成本：指项目建设过程中发生的土地成本、勘察\设计\监理费用、建安工程费用和行政事业性收费以及项目管理费用。1．2营销成本：指全程营销过程市场推广阶段所发生的广告类营销费用、消耗采购类营销费用、活动类营销费用、服务及代理费、售楼处及样板房费用等。成本管理制度1．3物业经营成本：指公司物业经营过程中发生的经营广告费及中介服务费，翻新改造费、维修维护费以及管理费用等。1．4财税成本：指公司筹集资金的过程中的发生的筹资费用，资金利息，以及公司应税行为产生的税款支出。1．5管理成本：是指除项目建造成本、营销成本、财务成本之外的，公司进行组织管理、人力资源管理以及行政管理过程中产生的成本或费用。2、成本管理的责任部门及职责公司成本管理因业务性质不同、管理阶段不同，有不同的责任部门，承担相应不同的管理职责；同时成本管理部、财务部监控的内容及职责也不同。2．1工程成本管理的责任部门及职责：序号分类主要责任部门及职责监控或支持部门及职责1土地成本项目开发部/策划设计部：可行性研究分析成本管理部：成本估算财务部：经营效益评估2设计成本策划设计部：优选设计单位成本管理部、财务部：预算控制及审核3勘察、测量费工程部/项目部：招标文件的起草、招标确定单位成本管理部、财务部、参与招评标4监理费用工程部/项目部：招标文件的起草、招标确定监理单位成本管理部、财务部、参与招评标5工程部/项目部：跟踪施工图设计工作，推行限额设计；入围单位考察、招标文件起草、招标确定合作单位；施工过程中的变更、签证管理，预结算审核配合工作。成本管理部：委托编制标底、参与招评标工作、标书分析、询标澄清问题、合同审核及管理、预结算审核；财务部：参与招评标6行政事业收费工程部/项目部：与政府部门沟通争取减免成本管理费、财务部：预算控制及审核成本管理制度7项目管理费用工程部/项目部：年度预算、计划编写、费用申请成本管理部、财务部：预算控制及审核2．2营销成本管理的责任部门及职责：序号分类主要责任部门及职责监控或支持部门及职责1广告类营销策划部：广告计划、维护广告档案成本管理部、财务部：参与招评标、价格审核、预算控制及效果评估2消耗采购类营销策划部：采购申请、计划预算、供应商档案维护、台帐记录成本管理部、财务部：参与招评标、价格审核、预算控制及效果评估3推广活动类营销策划部：活动计划预算编写成本管理部、财务部：参与招评标、价格审核、预算控制及效果评估4服务及代理费营销策划部：选择代理商成本管理部、财务部、参与招评标、价格审核、预算控制及效果评估5样板房费用营销策划部：样板房要求；资金总额控制、效果的验收策划设计部：图纸设计，装璜、装饰、家私采购；成本管理部：成本控制、装修过程监控；财务部：参与招评标、预算控制及价格审核、效果评估。2．3物业经营成本的责任部门及职责：序号分类主要责任部门及职责监控或支持部门及职责1日常维修修缮费招商经营部：维修计划、预算申请，工程部/项目部参与或主持修缮（视工程性质及工程量大小）成本管理部、财务部：参与招评标、价格审核、预算控制及效果评估2翻新改造工程成本招商经营部：申请项目立项，工程部/项目部：更新改造可行性分析、主持更新改造工程成本管理部：委托编制标底、参与招评标工作、标书分析、询标澄清问题，财务部参与招评标、合同审核及管理、预结算审核成本管理制度3广告费及中介服务费招商经营部：广告支出预算、中介服务商选择成本管理部、财务部：参与招评标、价格审核、预算控制及效果评估4直接管理成本招商经营部：年度预算、计划骗写、费用申请财务部：预算控制及审请2．4财税成本的责任部门及职责序号分类主要责任部门及职责监控或支持部门及职责1筹资计划财务部：筹资方案2融资成本财务部：年度预算、理财计划3税务成本财务部：税收筹划方案、税款年度预算、支出计划报分管领导审核，总经理批准实施2．5公司管理成本的责任部门及职责：序号分类主要责任部门及职责监控或支持部门及职责1职工薪酬及相关费用综合部：年度预算、薪酬的维护，费用支出申请。财务部：费用审核、预算控制2各类行政费用支出综合部：年度预算、费用的申请财务部：合同审核及管理、预算控制、费用审核3培训费综合部：培训计划及费用预算、效果评估。财务部：合同审核及管理、预算控制、费用审核4其他费用综合部：年度预算、费用的申请财务部：费用审核、预算控制四、成本管理工作要求成本管理工作是以各类成本、费用的目标成本、估算成本、预算（结合年度预算）成本为依据（或限额），避免概算超估算、预算（目标预算）超概算、结算超预算（目标预算）“三超”情况，对各类成本进行动态管理与监督、检查测评，必要时进行成本预警，实现成本管理的有效性。1、工程成本管理应建立成本目标管理体系，对工程成