房地产估价报告

安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产估价报告房地产估价报告估价项目名称:马鞍山市当涂县汽车站西站24幢总计4350.12平方米交通运输用途房地产及附属构筑物市场价值评估估价委托方:当涂县土地收购储备中心房地产估价机构:安徽中安房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师:凌祥注册号：3419970101鲍友华注册号：3420090040估价报告出具日期:二零一八年十一月二十日估价报告编号:皖中安（马）评（2018）字第3405002102号安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产估价报告致估价委托方函当涂县土地收购储备中心：受贵单位的委托，我公司对位于马鞍山市当涂县汽车站西站24幢总计4350.12平方米交通运输用途房地产及附属构筑物于价值时点二零一六年三月三十日的市场价值进行了评估与测算。本次估价目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房地产的价值。我公司专业估价人员秉承独立、客观、公正、科学的原则，根据估价目的于二零一六年三月三十日对估价对象现场进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的各种因素，并运用《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）规定的科学的估价方法，使用成本法对估价对象房地产于价值时点的市场价值进行了评估。其评估结果如下：估价对象总价值：17575656元（大写：人民币壹仟柒佰伍拾柒万伍仟陆佰伍拾陆元整）；详细价格见估价结果一览表。特别提示：本次评估涉及的估价对象权利状况由估价人员根据委托方提供的材料说明设定为产权完善。法定代表人：安徽中安房地产评估咨询有限公司二零一八年十一月二十日安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产估价报告房地产估价结果一览表估价机构：安徽中安房地产评估咨询有限公司估价报告编号：皖中安（马）评（2018）字第3405002102号价值时点：2016.03.30序号估价对象名称结构数量面积（㎡）单价总价（元）备注1候车大厅混合2011.892535元/㎡5100141建筑物2安检站钢98.30958元/㎡941713安检站办公室钢57.10639元/㎡364874棚砖木4.90460元/㎡22545厕所砖混27.601086元/㎡299746配电房砖混101.251238元/㎡1253487电房仓库（砖）砖混39.80724元/㎡288158电房仓库（棚）砖木30.20460元/㎡138929永昌活动板房简易101.10284元/㎡28712永昌汽修厂部分地上建筑物总面积1096.08平方米（所占水泥地坪合计1028.93平方米），评估总价值540140元（包含所占地坪价值135819元），扣除地坪价值后建筑物价值404321元。10永昌汽修办公室（棚）钢14.40370元/㎡532811永昌汽修办公室（砖）混合134.30905元/㎡12154212修理车间钢576.08494元/㎡28458413永昌修理车间后厂房钢270.20370元/㎡9997414大元工作间砖混94.00905元/㎡85070大元汽修厂部分地上建筑物总面积618.10平方米（所占水泥地坪合计618.10平方米），评估15大元工作棚钢77.80370元/㎡2878616大元办公室（棚）简易47.20170元/㎡8024安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产估价报告17大元办公室（砖）砖混33.20905元/㎡30046总价值579808元（包含所占地坪价值81589元），扣除地坪价值后建筑物价值498219元。18鸡舍砖木9.50345元/㎡327819大元仓库砖混99.20905元/㎡8977620大元生活用房砖混224.901448元/㎡32565521服务站简易32.30284元/㎡917322驾校训练室简易53.80284元/㎡15279建筑物23驾校休息室简易147.10284元/㎡4177624车棚钢64.00362元/㎡23168小计4350.12663125325进站口小铁门生铁5.723201元/个3201构筑物26水池砖混1个2.08188元/㎡39127油库基础钢混37.17753元/㎡2798928垃圾池砖混10.232824元/个282429检修沟砖混5个4707元/个2353530下水道砖混144米113元/米1627231驾校坡道钢混364.5188元/㎡6852632停车雨棚铝塑板302.480元/㎡2419233铁栏杆生铁72.9141元/㎡1027934铝塑栏杆铝塑钢8680元/㎡688035站前地坪钢混16362132元/㎡249537436围墙砖混1740141元/㎡245340小计2924803安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产估价报告37宗地一24600326元/㎡8019600土地小计246008019600总计17575656需要说明的事项:1、根据产权方要求，大元、永昌汽修厂部分建筑物所占地坪参照站前地坪评估，评估单价为132元/㎡。2、本次估价中依据的有关评估资料均由委托方提供，其真实性由委托方负责,因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应责任。3、本报告估价结果为满足本报告假设限制条件下的房地产市场价格。如估价目的、估价时点、估价对象用途、估价对象房屋权利状况、土地使用年期、土地开发程度、房地产市场供需状况等影响房屋价格的因素之一发生变化，本报告估价结果将做相应调整直至重新评估。估价机构：安徽中安房地产评估咨询有限公司二零一八年十一月二十日安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产估价报告目录一、估价师声明…………………………………………………………1二、估价假设和限制条件………………………………………………3三、估价结果报告………………………………………………………5（一）估价委托方………………………………………………………5（二）房地产估价机构…………………………………………………5（三）估价目的…………………………………………………………5（四）估价对象…………………………………………………………5（五）价值时点…………………………………………………………6（六）价值类型…………………………………………………………7（七）估价原则…………………………………………………………7（八）估价依据…………………………………………………………8（九）估价方法…………………………………………………………9（十）估价结果…………………………………………………………10（十一）估价人员………………………………………………………11（十二）实地查勘期……………………………………………………11（十三）估价作业期……………………………………………………11（十四）估价报告使用期限……………………………………………11四、估价技术报告………………………………………………………12（一）实物状况描述与分析……………………………………………12（二）权益状况描述与分析……………………………………………13（三）区位状况描述与分析……………………………………………13（四）市场背景描述与分析……………………………………………14（五）最高最佳利用分析………………………………………………17（六）估价方法适用性分析……………………………………………19（七）估价测算过程……………………………………………………21（八）估价结果确定……………………………………………………37五、附件…………………………………………………………………38附件1：估价委托书；附件2：当涂县汽车站西站土地、建筑物、构筑物清单复印件；附件3：估价对象房地产位置示意图；附件4：估价对象实地查勘情况（非住宅房地产现场勘查记录表）和相关照片（实地查勘注册房地产估价师：凌翔、鲍友华）；附件6：专业帮助情况和相关专业意见：无；附件7：其他相关材料；附件8：房地产估价机构资质证书及房地产估价机构营业执照复印件；附件9：注册房地产估价师注册证书复印件；安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产估价报告1估价师声明我们郑重声明：1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有实际或潜在的利益，与估价委托方及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托方及估价利害关系人没有偏见。4、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）进行估价工作，撰写估价报告。5、我们已于2016年3月30日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，参加实地查勘人员有：凌祥（注册房地产估价师）、鲍友华（注册房地产估价师）。我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托方提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估；我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本估价报告未经本公司书面同意，不得向委托方、涉案当事人和评估报告审核部门之外的单位或个人提供报告的全部或部分内容，未经本公司许可不得发表于任何公开媒体上；对报告使用者因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，本公司及估价人员不承担相应的责任。安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产估价报告28、本估价报告是我们根据估价目的，遵循估价原则，在认真分析现有资料的基础上，采用科学合理的估价方法对估价对象市场价值进行测算，并对影响房地产市场价格的因素进行分析后，结合估价人员的工作经验，综合确定估价对象被征收房屋价值，为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房地产的价值。9、参加本次估价的注册房地产估价师：姓名职称注册号签名凌祥注册房地产估价师3420150034鲍友华注册房地产估价师3420100010秦忠园评估专业人员安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产估价报告3估价假设和限制条件一、估价假设(一)一般假设1、根据估价对象的现状，基础设施设定为宗地红线宗地红线外“六通”（即供水、排水、供电、通路、通讯、通气）。2、估价对象证载用途为交通运输用途，实际使用状况为交通运输用途，按照合法原则及最高最佳使用原则，估价对象的最佳状态为交通运输用途。3、估价对象无权属争议，估价对象建筑面积以估价委托方提供的当涂县汽车站建筑物项目清单表登记面积为准。4、估价对象占用土地使用权性质为国有出让用地；根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”本次估价中估价对象土地为出让交通运输用地，土地使用期届满后，需缴纳相应出让金延长土地使用期限。5、本报告估价结果是估价对象于价值时点在当前市场状况下形成的客观合理价格。6、委托方向本房地产估价机构提供的有关证件、资料和陈述的情况是真实的；其所提供的数据我们未经现场测量，并假设其为合法、真实、准确、完整的。7、本次估价时，估价人员对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素进行了关注，未对估价对象隐蔽工程进行测量、实验；本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，且符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准和环保标准。（二）未定事项假设1、未定事项假设即估价对象存在估价所必需但未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。本次评估估价对象信息完善，故不存在未定事项假设。（三）背离事实假设1、因估价目的的特殊需要，对估价对象状况所做的与估价对象的安徽中安房地产评估咨询有限公司房地产估价报告4实际状况不一致的合理假定。本次评估涉及的估价对象房地产大部分尚未办理产权登记，根据委托方提供的材料与说明，本次评估估价人员设定其产权完善。（四）不相一致假