37乌鲁木齐商业地产

新疆财经大学本科毕业论文题目：乌鲁木齐商业地产发展现状及对策分析学号：2007102126学生姓名：熊智子院部：工商管理专业：市场营销年级：07-1指导教师姓名及职称：陈炜（讲师）完成日期：2011年04月07日内容提要房地产是一个高收益的产业，但是因为它的投资价值大，周期长，实物形态是不动产，市场竞争不充分，滚动开发等特点，所以它也是一个高风险的行业，随着国家加强对房地产业的宏观调控，国土资源部大力整顿全国土地市场，我国房地产业的发展不断走向理性和规范。商业地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，商业地产是房地产的一个重要分支。然而国内商业地产的发展仍处于初级阶段，乌鲁木齐的商业地产更是如此。随着西部大开发的深入，商业地产由于其提高城市品位、拉动就业、扩大内需、增加税收中立竿见影的效果，成为各级政府大力扶持的行业，造成了商业地产裂变式的发展。本文基于对乌鲁木齐商业地产现状的分析，发现乌市商业地产起步虽然晚，但是发展速度很快，在发展进程中存在着盲目投资、经营效率低下，管理水平落后，缺乏科学决策引导等问题，使乌鲁木齐的商业地产的发展受到了严重的阻碍。因此，清楚的了解乌鲁木齐商业地产发展现状并对其现状做出准确分析，对于促进乌鲁木齐商业地产业的规范、有序、持续健康发展，具有较大的现实意义。关键词：乌鲁木齐商业地产现状对策目录一、商业地产概念及其开发特征.............................1（一）商业地产概念....................................1（二）商业地产开发特征................................1二、乌鲁木齐市商业地产的现状.............................3（一）乌鲁木齐商业地产起步晚，发展快..................3（二）乌鲁木齐主要商业地产的分布......................7（三）乌鲁木齐商业地产兴起的原因......................3三、乌鲁木齐商业地产所存在的问题.........................9（一）投资存在盲目性..................................9（二）开发与经营脱节.................................11（三）融资渠道单一...................................12（四）缺乏商业地产开发经验和人才.....................12四、发展乌鲁木齐商业地产的策略..........................13（一）政府要创造良好的商业地产发展环境...............13（二）开发商应准确市场定位，合理选址和规模...........15（三）购买者购买商业地产时需理性.....................16参考文献................................................181乌鲁木齐商业地产发展现状及对策分析一、商业地产概念及其开发特征（一）商业地产概念“商业地产”是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业房地产的形式多样,规模也有大有小。规模大的商业房地产如ShoppingMall项目,可以达到几十万平方米,规模小的商业房地产项目仅几百平方米,甚至更小。对于规模庞大的商业房地产,其经营多采用开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业房地产而言,大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式,但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售,零散经营的模式。（二）商业地产开发特征商业地产的开发与一般住宅（指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同）的开发还有许多不同，主要表现在以下几个特征：1、商业地产投资大、风险大、回报率高商业地产的投资比一般住宅的投资要高出很多，这是由于商铺与住宅价格比维持在4：1到5：1之间，所以造成了商铺开发及投资总额相对较大，也正是由于商业地产的投资大，市场变化的不可预见性，因而2风险相对较大。主要包括政策风险、经营风险、财务风险、和价格风险。高风险通常都伴随着高回报，住宅投资年回报率一般在3%-4%，商业地产投资回报率基本在年6%-12%之间，好的地段甚至可以达到20%-30%，商铺的增值潜力与成长空间大。由此可知，商业地产的投资不同于普通住宅的投资，它是以大投资、高风险、高回报为目的的商业投资。2、商业地产可供选址少，规模选择复杂、规划难度高。住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅，商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。商业地产规模选择有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。规模的大小要根据这两个指标实际情况而定。由于目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准，造成商铺规划设计带有一定的盲目性。且商铺面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求具有不可替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而使项目销售(招商)带来严重的后果。由此可知商业地产的可供选址少，规模选择复杂、规划难度高。3、商业地产具有可分割性商业地产不同于住宅之处还在于它的可分割性，普通住宅是一房一证，即只有一个房产证；而商铺是开发商开发的一个整体项目，整个项目是可以由商家自由分割的，每分割一部分就可办理一个房产证，只要3商铺的分割遵循主体化原则、人性化原则、科学利用的原则即可。4、商业地产的建设和投资回收期长商业地产是长期性的投资项目，一个成熟的商业地产项目要集商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态在内的大规模建筑形态，因而建设期长，需要占用大量资金。商铺投资合理的回收期限一般为8-12年，而住宅的回收期为5-6年。所以，商业地产的回收期长。5、商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道商业地产投资一般要求首付40％到50％,这相对一般住宅项目的贷款来说,按揭比例较小，贷款5至10年还清,也比住宅贷款的还款期限(20到30年)短很多。加之每月利息负担有租金收益作保障,大大降低了银行的贷款风险，有利于银行加快资金周转。所以商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道。6、政府政策作用明显房地产业对国民经济的重要作用决定了政府必须对房地产业加强宏观调控，我国政府拥有对土地的最后支配权，在房地产经营运行中政府干预较多，另外房地产的消费中住宅房地产关系到国家社会安定和经济发展，政府须通过各种形式对房地产的市场交易进行控制，从而削弱了房地产市场上的自由程度，因此，房地产经济在运行过程中的政府的政策导向是房地产企业营销活动中应密切关注的要素。二、乌鲁木齐市商业地产的现状（一）乌鲁木齐商业地产兴起的原因41、全国房价大幅上涨，影响乌鲁木齐房地产市场高地价催生高房价、开发商捂盘惜售抬高房价、有效土地供应不足、百姓买涨不买跌的心态，致使全国各地房价大幅上涨，沿海城市房价杭州、海、州、三亚、深圳、宁、广州、舟山超过1万元/平方米，珠海、大连、厦门、台州、青岛、天津、南通、福州超过8600元/平方米，泉州、海、烟台、照超过5700元/平方米，沿海城市海景和江景楼盘低于万元的已难寻觅，平均都在1.6-3万元/平方米。在这样的大环境影响下，乌鲁木齐房地产市场也随之迅速火热起来，而商业地产作为房地产中收益最高的行业，所以迅速发展和兴起。2、国家政策的支持首先是国家的西部大开发战略，鼓励外商投资政策、投资倾斜政策、下放设计西部地方的多项价格管理权限、加大对西部地区的财政转移支付力度以及信贷倾斜政策等一系列优惠的政策使得商业地产的开发有良好的宏观环境，开发商还有着丰厚的利益回报，因此，乌鲁木齐商业地产迅速兴起。其次是房产新政“国十条”颁布。2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），提出十条举措被业内称作“新国十条”。限购措施有：同一购买家庭只能在本市新购一套商品住房；暂停向购买第三套及以上住房贷款；不向不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。在政策的严控下，住宅市场开始下滑。越来越多的购房者加深观望情绪，随之而来的是越来越多开发商所持有的住宅物5业面临难以出手的尴尬局面。在住宅销售业绩不断下降，住宅开发风险日益增大，未来走势又不容乐观的形势下，开发商不得不另找出路。于是商业地产的开发就成了他们共同的目标。最后是《援疆计划》的实施，自从国家的援疆计划实施以来，就有大批的援疆人才进入新疆，大笔的专项资金支援新疆的建设和发展，大批人才的涌入和援疆政策的实施给新疆注入了勃勃生机，在首府乌鲁木齐更是如此，商业地产的发展也随之迅速兴起。3、人民的生活水平提高，物质精神需求丰富据抽样调查结果显示，2010年，乌鲁木齐市城镇居民人均可支配收入达14402元，比2005年增长49.9%，年均增长速度达8.4%。五年来城镇居民收入稳定快速增长，人民群众共同分享了改革发展的成果，消费结构出现了喜人的变化，精神生活丰富多彩，随着城镇居民收入的持续增长，居民家庭的经济实力不断增强，人们在满足吃、穿、用等物质消费后，将消费需求逐渐转向更高层面的精神享受，普通的购物环境已经远远不能满足人们的消费水平，购物出现时尚化、丰富化、服务观念更强化等特点。为了满足人们日益增长的消费水平和观念，越来越多的商业投资开始涌现，而且商业地产项目也更人性化、配套全面化、设施专业化。（二）乌鲁木齐商业地产起步晚，发展快乌鲁木齐市商业地产市场起步较晚，发展却十分迅速。早期的商业地产项目是火车南站的国贸大厦、地下小商品城、德汇名品广场，外贸基地、新奇广场，还有南湖附近的华凌市场；紧接着是20056年的西域轻工基地，主要做外贸商品的销售；然后就是2007年温商集团地王国际商城，主要经营鞋子的外贸销售；2008年改造一新的世纪儿童广场，主营儿童用品（衣服、鞋帽、玩具等）的批发；2009年的边疆世贸中心，是边疆宾馆的一个升级版。随着西部大开发的深入，房价的空前高涨，乌鲁木齐商业地产市场一下活跃起来，友好商场、太平洋购物、世纪金花、时代广场、美美国际、亚欣购物广场、丹璐、铜锣湾、福瑞德购物中心、西单商场、五一商场等，如雨后春笋般迅速茁壮成长起来。其中大部分的商业地产项目几乎都在城南，具有一定历史沉淀和代表性，而城北的商业圈较之城南就少许多了。商业地产作为房地产中最具专业化的开发形态，以其惊人的价值提升速度，成为房地产市场中最受关注的投资热点。例如火车南站这一个著名商圈的形成，与最早的西部淘金者有关。20世纪80年代初，眼光独到的江浙一带的商人来到“西域”淘金，他们从家乡带来服装、鞋帽等商品在乌鲁木齐兜售。白天他们就在乌鲁木齐火车站附近四处叫卖，有时也到乡下去，晚上就住在四五个人一间的旅馆里。久而久之，旅馆变成了他们交易商品的场所。旅馆的经营者灵感也随之而来：以一个床铺为单位，出租给这些商人做生意。一张床就是一个店铺，通过一批又一批淘金者的努力，造就了今天火车南站商圈的兴盛。乌鲁木齐这些商业地产项目都在不断提升、不断超越。在当前国际国内金融形势严峻的背景下，一批商业项目不断的建立，品种7更为繁多，结构也在升级，在推行商业地产发展的过程中，乌鲁木齐已经发展并形成多元化商业地产的供应体系，初步完成了商业地产的品种和结构的升级。（三）乌鲁木齐主要商业地产的分布及特点乌鲁木齐主要的商业地产由南向北基本呈直线分布,除了市中心的友好商圈之外,大部分商圈都集中在城南,如下地图所示。1、铁路局商圈铁路局商圈位于乌鲁木齐北部，主要是以北疆进乌市的外来人口和铁路局等消费人群为主，由于远离