成都某商业总部基地项目投资可行性调研报告

成都项目可行性报告2008年9月3日目录成都项目投资建议2成都地产市场分析4成都印象31成都投资宏观环境33报告需解决的问题1、四川震后，联东投资成都是否可行？战略目的是什么？①战略目的一：快投入，小规模开发，实现资金流快速回流？②战略目的二：慢投入，囤积相当规模土地，待市场回暖后，实现丰厚回报？2、进入西南城市成都的战略选择？①与政府或企业联姻？还是独立经营开发？②选择何种性质土地进行开发？③首次选择成都哪个区域？1.1成都城市印象西南门户:全国统筹城乡综合配套改革试验区，定位为国际旅游枢纽城市，西部地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽、新型工业基地等。休闲成都：舒适、安逸；宽生活、慢节奏文化成都：底蕴深、包容广；专注、开放诚信政府、效率公仆金融一般——一座来了就不想走的城市2.1成都项目投资建议建议一:2009年上半年前,作为进入西南市场战略指导思想,以开发工业地产为契机与政府直接洽谈住宅用地,并在地价低谷拿地,建议规模2500-3000亩,注重长远发展和更高利润汇报;建议二:以快速回现和进入成都市场为目标,与企业合作,小面积拿地,首选双流商住用地,其次脾县项目(不考虑与政府合作的基础上)3245167拟投资项目周边住宅情况•鑫泰新项目地块周边市场分析–航空港项目周边实地考察楼盘为圣菲TOWN城、翰林上岛、和贵久居福，主要特点为主力户型为110-140，以自住为主，赠送面积较大在20平方米左右，均价在4200-5000，同一期相比价格降幅为15%左右，建筑形势为18层左右，容积率3-4，绿地率30%。–郫县红光镇项目周边实地考察楼盘为正成名城左岸3河畔、上锦颐园、成都后花园二期，主要特点为主力户型为90左右小户型，以投资为主，主要客户为西华大学老师和高新区上班职员，建筑形势以高层为主均价在3500，洋房4600，别墅6000-10000，高层赠送面积较小，10平方米左右，变相促销政策较多，容积率2-4，绿地率40%。–龙泉驿区项目周边实地考察项目艺锦湾二期、东山国际新城，该区域住宅项目档次类型相差较大，无该区域住宅项目整体定位，洋房价格在5000左右，高层价格在3500左右，18左右小高层，赠送面积较小，促销政策灵活。3.1成都投资宏观环境¶城市价值解析¶城市经济运行¶城市规划研究不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期快速发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，郊区化和逆城市化，不是农村人口向城市转移，而是城市人口内部职业向第三产业转移城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。成都02年-07年人口和城市化率05001000150041.5%42.0%42.5%43.0%43.5%44.0%44.5%45.0%45.5%年末总人口1028.481044.31059.691082.031103.41112.3市区人口439.8452.6464.54482.07497.2502.7城市化率42.8%43.3%43.8%44.6%45.1%45.2%2002年2003年2004年2005年2006年2007年成都城市价值解析2007年成都城市化率为45.2%,成都处于高速发展期，经济实力明显增强，工业产业快速扩大。工业化率20%-40%40%-60%60%以上工业化阶段工业化初期半工业化工业化成都02年-07年工业化率分布图35.8%35.9%31.9%33.6%35.3%30.0%26%28%30%32%34%36%38%2002年2003年2004年2005年2006年2007年人均GDP（美元）480108020804370初级产品生产阶段工业化初级阶段工业化中级阶段工业化后期阶段发达社会初级阶段发达社会高级阶段99001512022680成都2007年人均GDP4612.3美元成都处于工业化初期中后期转型阶段，区域内急需第三产业的发展，政府需引导企业产业升级，调整产业结构和经济发展方式1-7月累计位次累计同比±％位次1-7月累计位次累计同比±％位次1-7月累计位次累计同比±％位次济南778.81125.0824.31231.645.012219.21沈阳1385.0232.0323.51330.7534.6116.010武汉1191.3428.7638.51050.6216.0715.511成都1616.0124.7946.1954.5116.96125.72西安1025.9738.0125.71136.636.91166.43城市全社会固定资产投资(亿元)出口总额（亿美元）实际外商直接投资（亿美元）成都宏观经济分析数据来源:成都统计局成都2008年1-7月份固定资产投资第一，不能确定是否地震因素带来的追加投资；成都对外贸易并不活跃，排在十五副省级城市第9位，但增幅列第一；外商投资位列第6，但增速排第2，说明成都西南门地位逐渐凸现；2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。新都、青白江郫县温江双流东升双流华阳龙泉驿主城规划北部新城：是商贸、物流、文化输出的重要基地；南部新城：是中心城对外经济延展的重要经济板块，以高端产业和新型城市功能为主。西部新城：是成都上水和水网密集地方，为中心城提供更高端化、专业化和现代化的配套服务。建一核两带田园网络，西部新城界线再往西放开，把友爱镇、安德镇纳入新城建设；结合温江、郫县的定位，将几十所大学也纳入新城发展中。东部新城：是中心城人口疏解和产业转移的承接地，产业主要是都市工业，含汽车、相关食品、电子原件、医药以及观光农业。将北部龙泉山纳入新城建设，打造龙泉旅游。在道路规划方面因纵向道路较少，启动南北干道。第二产业发展方面以汽车制造带动工程机械发展，将之作为中国西部国际车城考虑。起步区的范围要扩大，将十陵、西河打造成汽车贸易区，另还可考虑汽车娱乐发展。区域定位规划城市地铁交通规划预计2010年地铁1号线将建成通车。2号地铁线已开工，预计2012年竣工；轻轨现已开工，预计2010年竣工；成都2008年上半年土地市场分析1、土地供求规模及区域分布成都08年上半年土地成交量和成交宗数972.31787.761329.3655.62679.122948.823983.5667.34717.2330.7533.536.633015291577151817182010002000300040005000市区龙泉郫县双流温江新都新津都江堰青白江浦江金堂大邑亩05101520253035成交面积成交宗数08年1-6月份全市共推出土地共196宗，总体供给面积15604.4亩，同比07年上半年供给宗数和规模分别上涨了17.7％和46.7％。08年上半年总成交面积13271.6亩，164宗，总成交金额103.9亿元。成交土地宗数、面积同比增幅分别为57.7％、106％；双流土地供求量均排首位，分别占29.4%和29.9%；从过去2-3年郊区土地成交来看，主城区土地供需逐渐减少，温江、龙泉和双流逐量放大，近郊区可能会逐步成为成都楼市主力。成都08年上半年土地供给和宗数3768423.961368.14284122.7466.2286.83528.7619.94364.7717.231602.8644617442152442783010002000300040005000市区龙泉郫县双流温江新都新津都江堰青白江浦江金堂大邑亩01020304050供给面积供给宗数土地市场整体结构性变化明显，住宅及商住混合用地明显减少，商业用地略微放大，工业用地猛增。供给：商住用地为6657.83亩，占总供给的43.37%，同比下降22.2％；商业用地供给2149.78亩，占总供给的18.37%，同比增加29.3％，且主要分布在双流、新都及高新区；工业用地供给6796.83亩，占总供给的38.26%，剧增15倍以上，主要分布在双流、新都、新津、高新区等地。成交：商住混合用地和工业用地占成交土地主流，工业用地猛增商业用地微增，分别占53.45%和36.83%。2008年上半年成都土地平均成交地价89.87172132.274.8929.9446.6741.4863.639041.0663.6106.7050100150200市区龙泉郫县双流温江新都新津都江堰青白江浦江金堂大邑总成交金额103.89亿元，平均价格为78.28万元/亩。同比分别下降了64.91％和82.97％，主要原因是成交了大量的更低价格的工业用地。（数据来源：成都土地交易中心，统计时间截止为2008年6月30日）2008年下半年土地市场预测1、总体供给基本保持，郊县供给加速，工业用地将继续增加，商住用地继续萎缩；2、信贷紧缩导致开发商资金短缺，市场观望情绪浓重，地价快速上涨势头被遏制；3、开发商拿地趋于理性，寻求多元化融资渠道。1.1成都住宅市场分析1996年至2008年1-6月成都商品房新开工量及增幅33730750458676376576813101185156919582079117912%64%18%30%1%0.4%71%10%32.4%25%6%27%-9%050010001500200025001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-6月万平米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%新开工面积增速一、成都楼市现在到底如何？1、供给周期性规律，波峰过后波谷来临2008年前5个月同比上涨47%，前6个月同比仅上涨27％，势头回落迅速，受地震影响，观望情绪浓重，加之6.15房产新政策，开发商压力减缓，开发商会延缓或暂停新开发。2、需求在去年9.27新政后已经提前反应下降96年至07年，没有出现过负增长，然而2008年上半年出现了，降幅同比达到28%。意味着这一轮房地产市场高峰已过。1996年至2008年1-6月成都商品房销售面积及增幅231292332371380701816966112912141533224361980%27%13%12%3%84%10%18%17%7.50%26%46%-28%050010001500200025001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-6月万平米-40%-20%0%20%40%60%80%100%销售面积增速成都市房地产供销比走势图1.51.11.51.621.10.91.41.01.31.30.91.901231996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-6月供销比3、供求关系逆转2007年还是供不应求，进入2008年后供求关系迅速转化，供销比达到1.9，供过于求的矛盾明显；市场供应量持续加大，成交量急剧下滑，供需矛盾显现；4、房价逐月回落，实际新上市商品房房价呈下降趋势其中新建住房小幅下降，二手房价格难以提振。而从市场实际销售价格来看，扣除各种变相降价的优惠，房价基本回到2007初。市场观望氛围浓厚，房屋销售价格持续下降。二、成都楼市是持续下滑，还是峰回路转？1、国家确定“维稳”基调国家宏观调控已由“双防”过渡到“一防一保”，