成本手册11(369-458)

太原市晋源房地产开发有限公司员工指导手册-成本管理369第五章成本管理流程第一节项目论证阶段成本估算管理流程图项目论证阶段成本估算管理流程365421NYY营销部营销部进行市场调查概念规划草案设计形成项目建安成本预控目标对楼盘进行深入调研审批主要工作流营销总监成本管理部长成本管理部营销部项目拓展阶段成本估算工程管理部分管领导总经理房地产开发成本水平调查报告成本管理部成本管理部财务部竞争楼盘清单成本管理部工程管理部财务总监分管领导总经理竞争楼盘成本水平调研报告成本管理部财务部项目拓展阶段成本估算成本管理部部长1、概念规划草案2、土地规划指标等资料3、关于新项目初步定位建议4、竞争楼盘清单工程管理部部长总裁参与及配合部门主责部门主责岗位关键输入关键输出项目拓展阶段成本估算项目拓展阶段成本估算项目拓展阶段成本估算项目拓展阶段成本估算总裁备案审核工程管理部开发部项目论证阶段成本估算管理流程标准流程名称项目论证阶段成本估算管理流程流程目的形成项目开发成本的预控目标流程节点工作流内容工作流程及工作重点时限相关记录/支持性文件1.市场调查工作流程：成本管理部、营销部共同进行市场调查，完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》。工作标准及重点：《房地产开发成本水平调查报告》内容需包括：1)该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等；2)当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响；3)当地建造成本的比较：包括定额造价水平和实际建造成本的比较，完成该地区《各类建筑各种档次房屋建造成本水平表》。15个工作日内2.对楼盘进行深入调研工作流程：成本管理部部长组织在营销部提供的竞争楼盘清单中，挑选1～1周内太原市晋源房地产开发有限公司员工指导手册-成本管理3702个楼盘深入调研，完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。工作标准及重点：按《竞争楼盘成本水平调研报告》相关规定。3.概念规划草案设计工作流程：工程管理部部长组织确定初选项目，进行概念规划草案设计。工作标准及重点：按“概念规划草案设计”相关标准进行。按设计计划4.项目拓展阶段成本估算工作流程：成本管理部部长组织根据工程管理部提交的概念规划草案、《土地规划指标》及相关土地状况资料、关于新项目初步定位建议以及竞争楼盘清单，完成《项目拓展阶段成本估算》，作为项目拓展部编制《项目可行性研究报告》的内容提交公司评审。工作标准及重点：估算依据的资料需全面，准确。1周内5.分管领导审核工作流程：分管领导对《项目拓展阶段成本估算》进行审核，对提出的意见，由成本管理部部长组织、财务部参与进行修改，修改后的意见再次提交分管领导审核直至通过。工作标准及重点：审核需严谨。提交后1个工作日内6.总经理审批工作流程：1、总经理对《项目拓展阶段成本估算》进行审批。对提出的意见，成本管理部部长组织进行修改，并再次提交审批，直至通过。备案至总裁处。2、审批通过的《项目拓展阶段成本估算》作为《项目可行性研究报告》的内容。《项目拓展阶段成本估算》并自动成为项目建安成本预控目标。提交后1个工作日内第二节项目定位阶段成本测算管理流程项目定位阶段成本测算管理流程14352Y参与及配合部门主责岗位主责部门关键输出关键输入工程管理部部长工程管理部成本管理部成本管理部部长营销部营销部分管领导审核形成项目定位报告的内容项目定位阶段成本测算审批主要工作流项目定位报告项目定位阶段成本测算总经理概念设计管理流程形成概念设计成果董事长备案Y项目定位阶段成本测算项目定位阶段成本测算项目定位阶段成本测算项目定位阶段成本测算项目定位阶段成本测算N概念设计方案项目营销策划管理流程项目定位阶段成本测算财务部开发部营销部太原市晋源房地产开发有限公司员工指导手册-成本管理371项目定位阶段成本测算管理流程标准流程名称项目定位阶段成本测算管理流程流程目的以项目经济效益最大化为原则，通过定位阶段成本测算，将开发项目的成本控制在成本目标之内。流程节点工作流内容工作流程及工作重点时限相关记录/支持性文件7.形成概念设计成果工作流程：1、工程管理部部长组织进行概念设计管理。2、总裁/总经理审批概念设计成果。工作标准及重点：按《概念设计管理流程》进行。按《概念设计管理流程》进行8.项目定位阶段成本测算工作流程：1、成本管理部部长根据工程管理部提交的概念设计成果组织完成《项目定位阶段成本测算（项目成本估算修正）》的编制，财务部、开发部、营销部参与。工作标准及重点：力求准确，及时。2个工作日内9.成本测算的审核工作流程：1、成本管理部部长将项目定位阶段成本测算提交分管领导审核，提出的意见由成本管理部部长组织相关部门进行修改，修改后的《项目定位阶段成本测算》提交再次审核直至通过。工作标准及重点：审核需严谨。提交后1个工作日内10.成本测算的审批工作流程：1、总经理对分管领导审核通过的《项目定位阶段成本测算》进行审批。工作标准及重点：审批需严谨。提交后1个工作日内11.形成项目定位报告的内容工作流程：1、成本管理部部长将审批通过的《项目定位阶段成本测算》提交营销部形成《项目定位报告》。2、营销总监启动营销策划工作，流转到《项目营销策划管理流程》。工作标准及重点：需充分依据资料。参考《项目定位报告》模板。3个工作日内《项目定位报告》支持文件：无记录表格：1、《JYDC-PR-CH-001楼盘市调表》2、《■模板.项目定位报告》太原市晋源房地产开发有限公司员工指导手册-成本管理372第三节项目方案设计阶段成本管理流程项目方案设计阶段成本管理流程2431NY成本管理部成本管理部部长审核编制项目方案成本概算审批主要工作流营销部开发部财务部成本管理部总裁/总经理项目方案成本概算总工程师成本管理部部长参与及配合部门主责部门主责岗位关键输入关键输出Y项目方案成本概算项目方案成本概算项目方案成本概算项目方案成本概算规划方案设计管理流程项目定位阶段成本测算管理流程形成初步的设计成本控制的依据形成成本测算成本测算营销部开发部财务部太原市晋源房地产开发有限公司员工指导手册-成本管理373项目方案设计阶段成本管理流程标准第四节项目初步设计阶段成本管理流程项目初步设计阶段成本管理流程123456NY工程管理部工程管理部部长审核编制初步设计限额要求及成本控制建议编制项目初步设计阶段建安成本概算审批主要工作流成本管理部部长成本管理部财务部分管领导成本管理部总裁/总经理项目初步设计阶段建安成本概算分管领导成本管理部部长参与及配合部门主责部门主责岗位关键输入关键输出形成初步设计成本控制质量的评审依据Y工程管理部部长工程管理部审核Y审批YN分管领导总裁/总经理初步设计限额要求及成本控制建议初步设计限额要求及成本控制建议初步设计任务书初步设计管理流程项目初步设计阶段建安成本概算项目初步设计阶段建安成本概算项目初步设计阶段建安成本概算项目初步设计阶段建安成本概算初步设计限额要求及成本控制建议初步设计限额要求及成本控制建议初步设计限额要求及成本控制建议初步设计限额要求及成本控制建议初步设计任务书财务部流程名称项目方案设计阶段成本管理流程流程目的以项目经济效益最大化为原则，通过方案设计阶段成本测算，将开发项目的成本控制在成本目标之内。流程节点工作流内容工作流程及工作重点时限相关记录/支持性文件12.形成成本测算工作流程：1、成本管理部部长通过项目定位阶段成本测算管理，形成项目成本测算。工作标准及重点：按《项目定位阶段成本测算管理流程》进行。按《项目定位阶段成本测算管理流程》进行13.编制项目方案成本概算工作流程：1、成本管理部部长依据项目成本测算及工程管理部提供的方案设计成果文件组织进行《项目方案成本概算》的编制，相关部门参与。工作标准及重点：需充分依据资料。2个工作日内14.分管领导审核工作流程：1、分管领导对《项目方案成本概算》进行审核，提出的意见由成本管理部部长组织进行修改，修改后的《项目方案成本概算》提交分管领导再次审核直至通过，通过后由成本管理部部长报总裁/总经理审批。工作标准及重点：审核需严谨。提交后1个工作日内15.总经理审批工作流程：1、总裁/总经理对《项目方案成本概算》进行审批。对提出的意见，成本管理部部长组织进行修改，并再次提交审批，直至通过。2、总裁/总经理审批通过的《项目方案成本概算》作为评审工程管理部初步设计成本控制质量的依据。工作标准及重点：审批需严谨。提交后1个工作日内支持文件：无记录表格：无太原市晋源房地产开发有限公司员工指导手册-成本管理374项目初步设计阶段成本管理流程标准流程名称项目初步设计阶段成本管理流程流程目的以项目经济效益最大化为原则，通过初步设计阶段成本测算，将开发项目的成本控制在成本目标之内。流程节点工作流内容工作流程及工作重点时限相关记录/支持性文件16.编制《初步设计限额要求及成本控制建议》工作流程：1、成本管理部部长组织在初步设计开始前，编制《初步设计限额要求及成本控制建议》。工作标准及重点：需按要求按时编制。3个工作日内17.分管领导审核工作流程：1、分管领导审核《初步设计限额要求及成本控制建议》，提出的意见由成本管理部部长组织进行修改，修改后的《初步设计限额要求及成本控制建议》提交分管领导再次审核直至通过，通过后由成本管理部部长报总裁/总经理审批。工作标准及重点：审核需严谨。提交后1个工作日内18.总经理审批工作流程：1、总裁/总经理对《初步设计限额要求及成本控制建议》进行审批。对报告提出的意见，成本管理部部长组织进行修改，并再次提交审批，直至通过。《初步设计限额要求及成本控制建议》作为初步设计阶段的成本控制依据。2、流转到《初步设计管理流程》。工程管理部部长组织进行初步设计，在设计过程中具体落实《初步设计限额要求及成本控制建议》。工作标准及重点：审批需严谨。提交后1个工作日内19.编制项目初步设计阶段建安成本概算工作流程：1、工程管理部完成初步设计后，成本管理部部长组织（财务部参与）根据初步设计完成《项目初步设计阶段建安成本概算》编制并交分管领导审核。工作标准及重点：需按要求按时编制。3个工作日内20.分管领导审核工作流程：1、分管领导审核《项目初步设计阶段建安成本概算》，提出的意见由成本管理部部长组织进行修改，修改后的《项目初步设计阶段建安成本概算》提交分管领导再次审核直至通过，通过后由成本管理部部长报总裁/总经理审批。工作标准及重点：审核需严谨。提交后1个工作日内21.总经理审批工作流程：1、总裁/总经理对《项目初步设计阶段建安成本概算》进行审批。对提出的意见，成本管理部部长组织进行修改，并再次提交审批，直至通过。2、审批通过后的《项目初步设计阶段建安成本概算》作为评审工程部/设计初步设计成本控制质量的依据。工作标准及重点：审批需严谨。提交后1个工作日内太原市晋源房地产开发有限公司员工指导手册-成本管理375产品配置标准建议书产品配置标准建议书总体描述(在概念设计阶段完成）1产品类型组合2总体容积率3地形特点4项目风格定位5结构形式6预期售价7单方成本8停车配比及形式外立面（在实施方案阶段完成）1单方造价2材料1使用部位3材料1使用部位4材料1使用部位住宅公共空间（在实施方案阶段完成）1首层大堂面积层高功能配置装修标准2标准层大堂装修造价电梯要求轿箱尺寸运行速度候梯厅面积进深3架空层层高功能要求4地库管理口面积层高功能配置太原市晋源房地产开发有限公司员工指导手册-成本管理376产品户内空间XXX产品户内空间（初注明外，均在概念设计阶段完成）交楼标准实施方案阶段完成毛坯交付要求精装修装修单方造价户型指标属性3+2+23+2+23+2+2面积实用率主要厅房尺度客厅开间面积特殊要求主卧室开间面积特殊要求次卧室开间面积特殊要求厨房开间面积特殊要求主卫生间开间面积洁具件数特殊要求次卫生间开间面积洁具件数特殊要求主阳台开间面积特殊要求服务阳台开间面积特殊要求佣人房开间面积附送地下室附加空间入户花园面积层高空中庭院面积层高底层庭院面积太原