成本法一

试卷名称：房地产估价理论与方法精讲班第24讲作业卷开始时间：2008-10-218:36:5结束时间：2008-10-218:36:6答题时间：150分钟考生耗时：00:00:1试卷总分：44通过分数：26考生姓名：考生成绩：0标准题得分：0手工题得分：0评分方式：自动通过考试：未通过考试评语：详细情况一、单选题:1、成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是（）。A．价格B．利润C．生产费用D．劳动价值ABCD你的答案：标准答案：a本题分数：1.22分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：成本法中的“成本”不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。2、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。（2006年试题）A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼ABCD你的答案：标准答案：b本题分数：1.22分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：3、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。（2001年试题）A．成本法B．假设开发法C．收益法D．比较法ABCD你的答案：标准答案：a本题分数：1.22分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：特殊工业厂房是有特殊设计或是针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产，很少发生交易。4、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A．市场法B．收益法C．假设开发法D．成本法ABCD你的答案：标准答案：d本题分数：1.22分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：5、单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价。A．市场法B．收益法C．假设开发法D．成本法ABCD你的答案：标准答案：d本题分数：1.22分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：6、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（），成本的增加一定要对（）增大有所作用才能构成价格。A．花费的成本B．效用C．市场价值D．投资价值ABCD你的答案：标准答案：b本题分数：1.22分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其效用，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。7、在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由（）构成。A．房地产开发商缴纳的税费B．土地出让方缴纳的税费C．政府管理部门缴纳的税费D．房地产开发商和土地出让方共同缴纳的税费ABCD你的答案：标准答案：a本题分数：1.22分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方（在此为房地产开发商）缴纳的税费构成。8、某宗面积为6000平方米的房地产开发用地，楼面地价为800元／㎡，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为（）万元。A．494．4B．1396．8C．1440D．1483．2ABCD你的答案：标准答案：d本题分数：1.22分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：土地取得成本为：800×3×6000×（1＋3%）＝1483．2（万元）。二、多选题:9、成本法主要适用于评估（）的房地产。A．新开发的B．重新开发C．正在开发建筑D．计划开发建设E．危险房ABCDE你的答案：标准答案：a,b,c,d本题分数：2.44分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。10、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。（2005年试题）A．图书馆B．钢铁厂C．空置的写字楼D．单纯的建筑物E．加油站ABCDE你的答案：标准答案：a,b,d本题分数：2.44分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：空置的写字楼和加油站属于收益性房地产，适用于收益法估价。11、成本法主要适用于评估的建筑物是（）等房地产的价值。A．新的B．比较新的C．过于老旧D．在建工程E．危险房ABCDE你的答案：标准答案：a,b,d本题分数：2.44分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。12、价格等于“成本加平均利润率”是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。A．房地产开发成本等于平均利润B．房地产开发成本大于平均利润C．房地产开发成本小于平均利润D．自由竞争E．该种商品本身可以大量重复生产ABCDE你的答案：标准答案：d,e本题分数：2.44分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：价格等于“成本加平均利润率”是在长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。13、在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题）A．区分计划成本和实际成本B．区分实际成本和客观成本C．结合实际成本来确定评估价值D．结合实际开发利润来确定评估价值E．结合市场供求分析来确定评估价值ABCDE你的答案：标准答案：b,e本题分数：2.44分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：在运用成本法时最主要的有：一是区分实际成本和客观成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。14、成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为（）的价值。A．房屋所有权B．房屋使用权C．在估价时点剩余使用期限的土地使用权D．土地使用权E．土地所有权ABCDE你的答案：标准答案：a,c本题分数：2.44分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。15、土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。取得房地产开发用地的途径可归纳为（）。A．通过市场购置取得B．通过征收集体土地取得C．通过征收国有土地上房屋取得D．通过国家划拨得到E．通过与别人合作经营取得ABCDE你的答案：标准答案：a,b,c本题分数：2.44分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：土地取得成本的构成可分为下列3种：①通过市场购置取得；②通过征收集体土地取得；③通过征收国有土地上房屋取得。16、在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是土地使用权购买价格和应当由买方缴纳的税费构成。其中，土地使用权的购买价格，一般是采用（）求取。A．市场法B．收益法C．成本法D．假设开发法E．基准地价修正法ABCDE你的答案：标准答案：a,c,e本题分数：2.44分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。17、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。（2007年试题）A．土地补偿费B．安置补助费C．地上附着物和青苗的补偿费D．土地使用权出让金等土地有偿使用费用E．安排被征地农民的社会保障费用ABCDE你的答案：标准答案：a,b,c,e本题分数：2.44分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物和青苗的补偿费；④安排被征地农民的社会保障费用。18、征收国有土地上房屋的土地取得成本中，土地有偿使用费包括（）等。A．房屋拆迁补偿安置费用B．相关费用C．土地使用权出让金D．青苗补偿费E．土地使用税ABCDE你的答案：标准答案：a,b,c本题分数：2.44分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：征收国有土地上房屋的土地取得成本包括房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出让金等土地有偿使用费三部分。19、房地产价格构成中的开发成本包括（）。（2003年试题）A．取得土地使用权时的出让金或转让金B．基础设施建设费C．公共配套设施建设费D．勘察设计和前期工程费E．管理费ABCDE你的答案：标准答案：b,c,d本题分数：2.44分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：开发成本包括（1）勘察设计和前期工程费；（2）建筑安装工程费；（3）基础设施建设费；（4）公共配套设施建设费；（5）其他工程费；（6）开发期间税费。三、判断题:20、成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（2005年试题）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：2.44分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：估价作业日期应为估价时点。21、成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）（2003年试题）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：0.61分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：应为在估价时点的重新购建价格。22、成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（）（2001年试题）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：0.61分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：假设开发法适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。23、成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格。但价格中不包含利润。（）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：0.61分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：价格应包含利润。24、在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。（）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：0.61分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：在成本法中，房地产成本采用的是客观成本。25、成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值。（）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：0.61分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用年限的出让土地使用权的价值26、在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。（）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：0.61分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：应为买方缴纳的税费。27、建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。（）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：0.61分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：28、房地产开发成本扣除土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。（）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：0.61分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：