成本法及其应用(ppt 59)

精品资料网成本法及其应用掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新购建成本与折旧，建筑物减价修正额的估算方法。精品资料网本章内容第一节成本法的基本原理第二节房地产价格的构成第三节成本法的基本公式第四节重新购建价格第五节建筑物的折旧第六节成本法应用中涉及的有关规定第七节成本法应用举例精品资料网第一节成本法的基本原理一、成本法的概念成本法（costapproach）是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。精品资料网第一节成本法的基本原理二、理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论—商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他重新开发建设该房地产所需要花费的代价。一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价。精品资料网第一节成本法的基本原理三、适用的对象和条件适用于既无收益又很少交易的不动产估价（学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施）。单纯的建筑物通常也采用成本法估价。独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的不动产。成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的不动产估价。需要注意的是，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。因此在估价中注意：一是要区分实际成本和客观成本，估价中应采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价值。精品资料网第一节成本法的基本原理四、操作步骤1.搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2.估算重置价格或重建价格；3.估算折旧；4.求取积算价格。精品资料网第二节房地产价格的构成搞清楚房地产价格的构成是运用成本法估价的基础工作。在运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，首先是要调查了解从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度来划分房地产价格构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。精品资料网第二节房地产价格的构成一、土地取得成本土地取得成本是指房地产开发用地所必需的费用、税金等。一般由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成分为：1、通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。2、通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。3、通过市场“购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。精品资料网第二节房地产价格的构成二、开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。理论上可将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本，实际中主要包括：1、勘察设计和前期工程费。2、基础设施建设费。3、房屋建筑安装工程费。4、公共配套设施建设费。5、开发建设过程中的税费。精品资料网第二节房地产价格的构成三、管理费用管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。一般按土地取得成本和开发成本之和的一定比例测算。四、投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息。五、销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。通常按售价的一定比例来测算。精品资料网第二节房地产价格的构成六、销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商（卖方）缴纳的税费。1.销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、和教育费附加（“两税一费”）。2.其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率。精品资料网第二节房地产价格的构成七、开发利润运用成本法估价需要先测算开发利润。在估价中，测算开发利润应注意下述几点：1.开发利润是所得税前的，即开发利润＝开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费2.开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，不是个别开发商获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。3.开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有：精品资料网第二节房地产价格的构成1)计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率，即直接成本利润率＝开发利润÷(土地取得成本+开发成本)2)计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率称为成本利润率，即成本利润率＝开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)3)计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率称为销售利润率，即销售利润率＝开发利润÷开发完成后的房地产价值在测算开发利润时要注意计算基数与利润率相匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反之，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数。精品资料网第三节成本法的基本公式一、最基本的公式房地产价格＝重新购建价格－折旧上述公式根据下列3类估价对象而具体化：新开发的土地；新建的房地产；旧的房地产。新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不存在这就问题，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等而予以适当的增减价调整。二、适用于新开发土地的基本公式新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润精品资料网第三节成本法的基本公式上述新开发土地的基本公式在具体情况下还会有具体形式。如成片开发完成后的熟地的分宗估价公式：新开发区某宗土地的单价＝(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润)÷开发完成后可转让土地总面积×用途、区位等因素调整系数三、适用于新建房地产的基本公式1.在新建房地的情况下新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润精品资料网第三节成本法的基本公式2.在新建建筑物的情况下(新建房地价格公式中不含土地取得成本、土地开发成本及归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润)，即新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润三、适用于旧房地产的基本公式1.在旧房地的情况下旧房地价格＝房地的重新购建价格－建筑物的折旧＝土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧2.在旧建筑物的情况下旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧精品资料网第四节重新购建价格一、重新购建价格的概念1.重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。(1)重新购建价格是估价时点的价格。(2)重新购建价格是客观的价格。(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。精品资料网第四节重新购建价格2.重置价格和重建价格建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格(成本)和重建价格(成本)。建筑物重置价格(replacementcostofbuilding)是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。建筑物重建价格(reproductioncostofbuilding)是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格(所必需的支出和应获得的利润)。精品资料网第四节重新购建价格建筑物的重置价格,宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技术变迁,使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格,宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。重置价格通常要比重建价格低。二、重新购建价格的求取思路求取房地的重新购建价格有两大路径:一是将房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分,先求取土地的重新购建价格,再加上建筑物的重新购建价格。二是不将房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分,而是模拟房地产开发过程,在分析房地产价格构成基础上采用成本法求取。精品资料网第四节重新购建价格三、重新购建价格的求取方法建筑物的重置价格和重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除可能包含的土地价格后的比较修正来求取。具体方法有:1.单位比较法单位比较法(comparative-unitmethod)是以估价对象建筑物为整体,选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位,通过调查了解估价时点类似建筑物的单位造价,并对其作适当的修正来求取建筑物重新购建价格的方法。有单位面积法和单位体积法。精品资料网第四节重新购建价格(1)单位面积法单位面积法(square-footmethod)是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价,对其作适当的修正、调整,然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。主要适用于造价与面积关系较大的房屋。(2)单位体积法单位体积法(cubic-footmethod)与单位面积法相似,是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价,对其作适当的修正、调整,然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。主要适用于造价与体积关系较大的建筑物。精品资料网建筑物基准重置价格表基准日期:年月日价格单位:元/M2钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构普通住宅高档公寓别墅大型商场中小商店办公楼星级宾馆招待所标准厂房仓库影剧院体育馆加油站其他精品资料网第四节重新购建价格2.分部分项法分部分项法(unit-in-placemethod)是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程,然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量,再