合富辉煌2019年东莞楼市总结及2019年展望-2019-85页

东莞市2019年楼市总结及2019年楼市展望宏观背景土地市场住宅市场东莞市2019年楼市总结抑通胀调结构稳增长2019年经济目标2019年中国GDP增长目标为“保八”，截至第三季度，GDP已达9.4%，全年增幅将较去年的10.3%略有回落。2019年“稳增长”目标铁定实现。出于整体经济“稳增长”考虑，管理层对房地产业“有保、有压”，保持稳定发展。CPIGDPPMI加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。加快改造提升传统制造业。今年制造业采购经理指数(PMI)持续下滑，处于转型期的中国制造业发展遇到困难。另外，优化房地产发展结构成为重要一部分。？今年CPI从1月份4.9%一路飙升至7月的6.5%后，开始缓解，物价得到持续回落，11月CPI仅4.2%.通过3次加息、6次提高存金率及控制货币供应量等方式最终基本实现“抑通胀”目标。信贷紧缩对2019年中国楼市影响深远。全国：2019年经济工作目标整体基本实现货币供应量利率调整存款准备金率新增贷款今年政府频繁运用货币手段，最终基本实现年度“抗通胀”目标。今年国家控制货币供应量和新增贷款量，3次加息及6次提高存款准备金率，降低货币流通速度，减少过剩流通货币总量，对“抗通胀”表现坚定的决心。房地产业作为对资金依赖较高的行业，今年面临房贷紧缩的困难，需求受到一定程度抑制。全国：今年频繁用货币手段，最终基本实现“抗通胀”目标东莞：改变一味追求GDP增速方式加快结构调整2019年之前，东莞经济增长速度长期保持20%及以上的高速增长，2019年之后，东莞放弃一味追求GDP增长速度方式，加快产业结构调整，GDP增速基本回落至一位数以内。2019年加快经济社会双转型，已基本告别追求GDP阶段。2019年以后，伴随GDP增速回落，在经济转型下，东莞第三产业比重得到明显提高，最终从07年之前长期保持42%比重提升至2019-2019年间的50%左右，东莞转型效果初步呈现。随着东莞转型的推进，东莞房地产业将迎来更广阔的发展空间。2019年东莞GDP增长目标为8.5%，前三季度增幅仅8.5%，完成全年目标存在一定的困难，说明：东莞作为全国最典型制造业，在全国制造业面临困境大背景下，经济发展受到制约。2019年全年数据为预计数据从70大中城市房价来看，2019年4月始，环比上涨城市数量逐月减少，从4月的56个减少到11月的5个，环比下降的城市数量从4月的9个持续增加到11月的49个，同比涨幅回落的城市数量从年初的31个增加到11月的61个，即87%的城市房价同比涨幅出现回落。在一系列高压政策下，全国楼市整体得以降温，市场观望氛围较浓，部分城市进入深度调整。相对而言，2019年东莞受政策影响较小。全国楼市早在第二季度开始进入调整，东莞则仅在第四季度11月才开始真正进入降温。2019年全国房地产进入深度调整东莞四季度现微调2019年政策关键词：“限贷”、“限购”、“房价控制目标”2019年东莞面临三大楼市政策，分别为“全国性限贷政策”、“限购预期”和“房价控制目标”。“限贷”：作为全国硬性政策，东莞楼市亦受限贷影响，投资需求受到严重打压，甚至部分首次置业及首改置业刚性需求受到误伤。“限购”：东莞最终未出台“限购”政策，但却饱受“限购预期”干扰，“假限购带来真成交”，政策挤压出部分楼市需求。“房价控制目标”：“房价控制目标”是东莞楼市的“挡箭牌”。东莞最终完成了房价控制目标，是东莞最终逃脱“被限购”命运的必要条件。前三季度GDP增幅为8.0%宏观背景小结：2019年中国经济“抑通胀”、“稳增长”目标基本实现，包括房地产行业在内的“调结构”的经济工作重点在加深进行中。在“限贷”“限购”及“房价控制目标”等一系列重拳下，2019年中国楼市进入深度调整。在全国制造业面临困境大背景下，2019年东莞经济遭遇一定压力，房地产业快速发展受到经济形势制约。得益于相对宽松房产环境及东莞楼市长期健康稳定发展，2019年东莞楼市整体表现“供需两旺”，仅在四季度出现短暂调整。宏观背景土地市场总体概况商住地分析典型区域、地块分析住宅市场东莞市2019年楼市总结土地整体供求价2019年全市供应土地约763万平方米，同比增长6.5%。2019年全市总成交土地约660万平方米，同比略降约3.2%。2019年土地价格约2158元/平方米，同比上涨约15.5%。总体成交同比略有下降，价格平稳上涨2019年土地各用途成交占比商住地占主导地位2019年商住用地约成交309.6万平方米，占总成交量的46.9%；工业用地约成交187.8万平方米，占总成交量的28.5%；科研设计用地约成交94.2万平方米，占总成交量的14.3%；仓库用地成交44.6万平方米，占总成交量的6.8%、商务金融用地成交18.8万平方米，占总成交量的2.8%以及其它占总成交量的0.2%。宏观背景土地市场总体概况商住地分析典型区域、地块分析住宅市场东莞市2019年楼市总结商住地供求价今年商住地供求创历史新高2019年全市供应371.5万平方米商住用地，同比10年增长70%，供应面积创历年新高。2019年全市成交309.6万平方米商住用地，同比10年增长50.6%，成交量达历史最高值。2019年全市成交商住地楼面地价月1757元/平方米，同比10年下降6.9%,主要原因是开发商拿地欲望不高，80%以上的地块以底价成交。2019年商住地成交分布图2019年商住地成交排名：2019年东莞全市共有21个镇区和3个市区成交了商住地，其中塘厦镇以63.6万平方米的成交量居首榜；樟木头镇以40万平方米屈居全市第二；沙田则成交30.5万平方米，排名全市第三。前三名成交总量约占全市成交的43.3%。塘厦、樟木头、沙田排名前三甲全市各个区域成交情况南城成交价最高、塘厦成交量最大2019年商住地成交价最高的为南城区，总体成交楼面地价约4173元/平方米，成交价排名全市第一；东城区今年成交1宗商住用地，终于突破3年零成交的尴尬局面，楼面地价约3658元/平方米，成交价格排名全市第二；松山湖成交楼面地价约2652元/平方米，排名全市第三。4173365826522019年全市商住地流拍一览表2019年全市共流拍7宗商住用地，面积约27万平方米。流拍地块主要分别于北部片区，号称第五个城区的寮步镇共供应3宗商住地全部流拍，面积达11.3万平方米，有史以来第一年创下零成交。寮步地块全部遭流拍，创历史以来零成交流拍地块分析1237891214132218172425262045610111516192327282921未开工区域图塘厦未开工商住地存量最大2009年-2019年地块尚未开工区域图自2009年至2019年全市共成交698.8万平方米商住用地，其中已经开工256.2万平方米，还有442.6万平方米尚未动工。塘厦镇目前约有50.8万平方米未开工，为全市尚未开工最大量区域，全部为今年成交地块；虎门镇目前约有1.6万平方米尚未开工，为2019年高盛誉信用担保公司所拍得的地块。2009年共成交183.6万平方米商住用地，至今约有39.2万平方米尚未开工，2年时间完成开工率的78.6%。2019年成交205.6万平方米商住用地，至今约有111.8万平方米未开工，时隔1年开工率仅占总成交量的45.6%2019年共成交309.6万平方米商住用地，至年底仅开工12.8万，剩余296.8万尚未开工。近2年成交地块开工缓慢宏观背景土地市场总体概况商住地分析典型区域、地块分析住宅市场东莞市2019年楼市总结塘厦镇塘厦镇2019年成交63.6万平方米商住用地，创下历年新高，成交均价约1938元/平方米，所成交地块均以底价拍卖，导致价格与往年无太大差异。塘厦镇地处东莞东南偏南位置，与经济发达特区——深圳紧紧相连，而房价却有天壤之别，大部分深圳客户会选择房价较合理的塘厦安居，所以塘厦有“深圳后花园”之美誉，继万科成功开发棠樾、金地成功开发博登湖后，2019年又有碧桂园、中信等蜂拥进驻，未来2019年塘厦房地长行业将风起云涌，与其说大品牌开发商竞争，不如说是相辅相成，相互借鉴对方的优点弥补自己的不足。预告中有将近40万平方米的商住地将于近期拍卖，预计2019年塘厦镇将推出60万平方米商住地。大量品牌开发商将蓄势待发樟木头镇2019年樟木头共成交40万平方米的商住用地，地块分别被长虹、保利竞得，其中保利地块总面积约33.3万平方米，位于樟木头保利生态城地块旁，将来有利于同生态城统一打造。该地块是保利第四个旅游地产项目，项目建成后相当于再造一个樟木头镇城区，并有望每年给东莞吸引游客600-800万人次。深圳隆塬地产东莞分公司应邀考察了东莞樟木头瑞德购物公园项目，目前在东莞也有几个大型项目正在洽谈中，该公司在12月初刚刚在东莞汇峰中心挂牌成立，有望在不久的来年在樟木头有项目上市。南城区南城区今年成交的商住地略有回暖，同比10年增加约4.3万平方米，与09年基本持平，但是与07年相比还是相差甚远。价格已经达到历史最高点，原因是今年该区域的西平片区成交了1宗优质地块，被佳兆业竞得，楼面地价达4768元/平方米，创下08年以来“新地王”。主打镇区的佳兆业转战南城，南城将是佳兆业城区的“处女作”，应该为成功做足够的功夫。量价齐升，佳兆业“进城”长安镇是东莞经济发达镇区，近年来房地长行业发展迅速，随着四季地产的落足，万科、万达随后纷纷相拥而入。07至10年地块成交面积逐年增加，但11年同比10年有所下降，降幅约35%；价格却在走下坡路，已经2年连降，10年价格同比09年下降约14%，11年同比10年下降约33%，11年的价格已经降到接近08年的历史最低值。长安镇量跌价降，价格接近历史低值地块公告基本资料该地块位于长安镇宵边社区，地段繁华，面积约8.85万平方米，容积率为3.0，地块50%做住宅，另外50%做商业。申请竞买人要求较高，有以下3点：1、竞买方企业注册资本金在30亿元人民币以上。2、竞买方（含其全资子公司）在国内持有商业物业不少于100万平方米，竞买方须在资格审核时提供房产证明。3、竞买方（含其全资子公司）在国内已建成且持有不少于2个大型商业物业，且每个商业物业建筑面积不少于20万平方米（含地下），竞买方应在资格审查时提供房产证明。由于要求过高，第一次流拍。第二次条件也未有改变，但是被万达拿下，楼面地价约2600元/平方米。典型地块之一万达落子东莞长安2019年部分潜在分析出让预告信息镇街位置面积（m2）用途容积率建筑密度南城滨河路白马路段南侧80194普通商品住房(70年)商务金融(40年)≤2.38≤25%储备中心、南城东莞大道与鸿福路交汇处104870普通商品住房(70年)商务金融(40年)≤6.13≤45%未来的2019年南城区能确定的有近20万平方米商住地入市，创08年来最高量。南城滨河路最近出让约22万平方米的科研设计用地，被天安数码一举拿下，而在未来2019年的商住地是否会是其囊中之物还不得而知。东莞大道与鸿福路交界地块面积大、容积率高，且地块与东莞第一高楼的台商大厦相对应，预计将打造东莞数一数二的商住大楼。重点打造南城总部基地二期地块将拍南城国际商务区进入操作南城区前三季度40多项经济指标呈两位数增长，其中固定资产投资劲增95.4%。南城始终把调结构作为经济工作的重点，努力推动经济增长由量的扩张向质的提升转变。总部基地一期目前进入开工前期，二期地块即将推向市场进行拍卖。总面积1800亩的南城国际商务区进入实际操作阶段，现已确定开发模式和管理架构，正在进行规划成果深化、办公场所装修、专业人员招聘等工作。在商住地成交冷淡的情况下，投资商业地块也一样谨慎，总部基地二期地块预计在2019年第三季度上市。小结2019年东莞总供应量创历史最高，总体成交同比有所下降，但商住用地成交量达历史最高值。商住地成交价格平稳上涨，但涨幅不大，主要原因是80%以上的商住地以底价成交。随着房