万科成本控制分析

万科公司成本控制分析1.1房地产开发商成本管理面临的挑战1.利润是多少——不准确2.项目间成本——不可比3.基础资料管理——各显神通4.项目销售完了，如何准确计算项目的成本——一锅烩5.如何借鉴积累经验教训和参考历史资料---凭感觉6.怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控---一支笔……新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成目标成本执行3.2核心设计思想--管理实施过程管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)基本概念：管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库3.3核心设计思想--目标成本管理目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位3.4核心设计思想--作业过程管理房地产成本作业过程：总目标责任成本管理目标成本管理作业过程管理成本管理软件公司总经理层控制系统信息系统组织系统成本管理模式基本构架领导机构管理工具管理制度成本、工程文件责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为1、责任成本管理项目经理部：工程进度、质量；工程管理部：供应商管理与技术方案；规划设计部：设计图纸合理的架构分工－－责任成本前提成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型主要内容（1）——要素概括责任主体配合部门评价部门项目发展部财务部1、建造内容、建筑形式合理化设计部销售部成本部2、结构指标合理化及施工图质量设计部\工程部成本部3、获取竞争性的合理低价工程部\成本部项目经理部招标领导小组4、现场成本管理、施工质量与效率项目经理部工程部工程部销售部财务部各职能部门财务部管理费用责任目标责任范围土地、报批报建费建造成本销售费用主要内容（2）——反馈指标项目反馈指标项目反馈指标每平米地价报建费用节减率土地获得时间每平米设计费每平米三通费用每平米临时设施费规划设计规划设计周期每平米管理费每平米钢筋含量每平米营销费每平米含砼量人均行政费用招标比率每平米管理费用最低价定标比率人均销售收入甲定材料占造价比率每平米销售费用统购材料购买率每平米广告费用设计变更变更比率人均销售员面积工程签证签证比率税金实际交纳税率工程结算结算错漏率物业经营损益物业实际盈亏额主体建造成本社区建造成本招标及签约结构安装设计土地获得成本材料采购开发前期准备费开发间接费管理费用销售费用实施要点总经理成本部配合部门主体部门责任成本考核报告责任成本管理办法成本阶段性目标《责任成本管理办法》牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布2、目标成本管理管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。基本概念：管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库实施过程新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成目标成本执行签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整动态成本构成已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本=未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本动态成本土地成本开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费园区管网工程费园林环境建设费配套设施费开发间接费房地产成本项目设置主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本3.1新项目发展成本控制控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。需求文件：《新项目发展可行性评审体系》3.2设计成本控制控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。需求文件：《规划设计工作流程与评审制度》3.2设计阶段的主要经济指标容积率建筑占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比……3.3招标成本控制控制要点：获取竞争性低价成本尽量采用工程量清单方式集中采购控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原则需求文件：《工程及材料招标管理办法》3.4签约成本控制控制要点：合同谈判合同审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则需求文件：《工程合同管理办法》3.5施工成本控制控制要点：变更与签证的控制工程质量的控制工期控制控制原则：权力限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：《设计变更、现场签证管理办法》3.6结算成本控制控制要点：严格审核结算工程量合理确定结算单价控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：《工程预结算管理办法》3.7销售承诺及物业管理成本控制控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）物业管理亏损控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：《销售管理制度》《物业管理制度》几个成本观点成本管理要依赖于全员省钱等于赚钱成本管理不等于省钱成本水平是专业水平的反映