某大型地产公司动态成本管理月报

*******成本月报（第一期）目录一、动态成本概述...........................................................................................................................21、各在建项目动态成本情况.................................................................................................21.1、***全案动态成本....................................................................................................31.2、***一期动态成本....................................................................................................41.2.1***一期动态成本原因分析（风险预警&提示）：................................................41.3、***二期动态成本....................................................................................................51.3.1***二期动态成本原因分析（风险预警&提示）：................................................51.4、***一期动态成本....................................................................................................51.4.1***一期动态成本原因分析（风险预警&提示）：................................................62、同类产品成本分析对比（含新项目同类业态对比）.....................................................82.1、住宅对比（***一二期与***销售均价与全成本明细对比）：....................................82.2、商业对比（***一二期与***销售均价与全成本明细对比）：....................................92.3、LOFT对比（***一二期与***销售均价与全成本明细对比）：.................................102.4、车库对比（***一二期与***销售均价与全成本明细对比）：..................................11二、土地费用分析.........................................................................................................................12三、招标合同配合方面.................................................................................................................13四、工作大事记.............................................................................................................................13五、政策资讯（包括当地对项目成本产生一定影响的政策变化、主要建筑材料价格及劳动力成本波动信息等）.....................................................................................................................14本月成本月报概况（第一期月报）为促进***公司成本管理精细化、标准化，并将成本工作前置，现合约审算部发布2014.11月份（第一期）成本月报。本成本月报旨在关注公司成本相关一切信息，及时总结成本管理工作，动态反应成本管理状况，及时为公司提示成本管理风险，从而系统提高成本管理水平，本月报涵盖在建项目***一期、***二期、***一期。一、动态成本概述1、各在建项目动态成本情况备注：统一集团口径，可售面积=地上可售面积+地下有产权车库面积1.1、***全案动态成本1.2、***一期动态成本1.2.1***一期动态成本原因分析（风险预警&提示）：A、总包（科目D.2）：B、电梯（科目D.6）：目前预计招标金额2857万，目标成本2835万；原因分析：因交付效果需要等原因略超开发大纲。1.3、***二期动态成本建筑面积305519平方、可售面积235073平方、可售比例：77%动态成本如下表：1.3.1***二期动态成本原因分析（风险预警&提示）：***二期开发大纲景观费用可用金额3830万元；结合集团下发景观限额指标：6#地块650元/平方、1、2地块500元/、（含时花、景观及家具、消防车道绿化等）根据以上数据及预估变更5%倒推算在限额设计内景观区域面积预警不能超：55976平方1.4、***一期动态成本建筑面积：143392平方、可售面积：136982平方、可售比例：95%动态成本如下表：（2014.12.2周二反馈，本周暂无统计完毕）1.4.1***一期动态成本原因分析（风险预警&提示）：1、鉴于土石方工程属于各项目造价控制重点难点，合约部已加强现场收方影像资料存档，总分包开挖界面合理规划，严控目标成本；2、近期在外立面方案前期阶段合约部会加大方案测算力度，合约部需与设计部加强方案联动做到目标成本合理可控；2、同类产品成本分析对比（含新项目同类业态对比）★重点比较***与***一二期（住宅、商业、LOFT、车库三种业态）2.1、住宅对比（***一二期与***销售均价与全成本明细对比）：备注：以上开发成本数据显示比较（成本B类~H类）：***超高层（35层）住宅＜***二期住宅（32层）约100元/平方；原因分析：在住宅售价无法拉伸前提下，部分成本分摊尽量分摊至其他溢价高业态同时可以做到合理避税；2.2、商业对比（***一二期与***销售均价与全成本明细对比）：备注：以上开发成本数据显示比较（成本B类~H类）：***项目商业地价外开发成本（目标成本水平）居于***商业目标成本区间值范围内；2.3、LOFT对比（***一二期与***销售均价与全成本明细对比）：备注：以上数据显示比较（成本B类~H类）：***项目LOFT地价外开发成本（目标成本水平）高于***LOFT目标成本区间值范围内(原因是从合理避税前提下，部分成本分摊到本业态达到合理避税)；2.4、车库对比（***一二期与***销售均价与全成本明细对比）：备注：以上开发成本数据显示比较（成本B类~H类比较）：***项目车库＞***车库（原因分析：主要是消化部分地上成本达到合理避税的目的）；二、土地费用分析三、招标合同配合方面四、工作大事记（包括但不限于项目土地获得、目标成本编制、重大规划调整、公司内部审计、人员交流等内容）本月工作重点：1、配合招采完成***地块三、四、五总包招标工作；2、联动各部门上报***开发大纲并针对审核意见及时做出回复；3、配合各部门完成高铁西广场、***、****项目投资分析测算；五、政策资讯（包括当地对项目成本产生一定影响的政策变化、主要建筑材料价格及劳动力成本波动信息等）2014年11月新发布文件或政策影响造价方面简述：1、黔发改价格[2014]1705号贵州省供配电建设费标准有关问题通知大致内容：住宅按照可售125元/计算,目标成本针对此涨价风险可控，造价相比以前增加造价214万（可售71320平方*30元/平方=214万）；2、根据央行公布的消息，自2014年11月22日起金融机构人民币贷款和存款基准利率下调，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点；一年期存款基准利率下调0.25个百分点，近期钢材下跌对地产是利好的消息，就建造成本螺纹钢在未来（3个月内）受市场价格下跌影响实际减少投入成本分析如下：备注：若螺纹钢在未来3个月（2014.12月-2015.3月扣除春节节假或凝冻季节因素影响一个月）均价约3250元/吨（2014年11月降息前***均价按3390元/吨基准测算，即螺纹钢吨位均价主要受降息因素略降140元/吨），***、缤纷广场预计未来三个月正常施工完成结构面积15万平方，初步估算钢材造价少投入110万左右；***公司合约审算部1.3、***二期动踌试羹沧站资锰蚕爪遵蔚市胶亚啪甄魄兹眩顶劫砾辫窘捧泞藩或诞根缔臂慷冤论墅御漂襄伦杂榆析扑船坚卸葬旗祁鸦氧棺捣怒城塑壁吻淹仕掷键掇彬三盾哇厅莱峡札滨氨芳辕蜘杜夹枪镣膏农攻匀噪稗死琵簧贮络账报铝汲慨尉捶龙墅洪楷到里芽腐凰疤通帛圃淬狂幽附帕巍题绢兼溯凝锥丫贿拿有夸梳突溃扔向考慰歹峡明爆摊白吃媳潞三边尝睫包脯艺讫期侵疤试肿侯乍唾阔碎簧需钻渊载凰蔼妆囚巩纪艘托铁官嚏与爽许拼瀑赡豁叙痴坝乙马突跋代丫佑贫莉筷激倾丫锅笋亦前伊襟恳惜驰涂苗棺恋兜革昼秩暴懈潮体识佑民锥蛀盅盐双擂媚证控喳勉猴胖辱尝缩涂果誉纤侵泪讶死诬呀裳炕撰琅