合肥市老城区

合肥市老城区综合发展策略研究与规划（简要汇报稿）合肥市规划局深圳市城市规划设计研究院2005年6月一个历史与现实交错、希望与困难并存的“城市心脏”的旧城改造合肥老城区位于城市核心，面积6.5平方公里，具有2500年历史，聚集了大量的优势资源，在高强度的负荷下凸显了诸多问题，随着政务新区的建设，城市空间格局正产生深刻变化。我们认为本次规划必须解决三个核心问题：●新的发展时期，如何确定老城区的价值定位和发展目标？●如何制定既兼顾远近又切实可行的老城区旧城改造策略？●如何使改造策略和规划方案落实到规划管理的操作层面？创新点之一：探索“可改造度”的理性分析方法目标的实现取决于对老城区现状的深入分析，包括两个层面：从物质性层面对改造可行性进行全面分析评价；从非物质性层面对改造必要性进行分析。基于建筑质量分析基于容积率分析基于用地权属分析叠加分析改造适宜性分析改造必要性分析改造可行性分析建设分区改造可行性评价因子之一：建筑质量改造可行性评价因子之二：容积率改造可行性评价因子之三：权属复杂程度改造可行性评价：综合叠加分析改造可行性评价：综合评价用地：95.4公顷用地：136公顷用地：96.0公顷用地：45.7公顷改造必要性分析三套方案三种目标自上而下城市需求三重标准自下而上现状评价创新点之二：策略研究深入到实施层面一.老城区土地利用策略1.建立发展分区：在更新目标的指导下，依据改造可行性和改造必要性评价，将老城区划分为综合改善区、控制建设区和引导建设区三类分区。2.土地权属变更的原则：行政划拨用地、产权属于法人用地、私人拥有使用权用地3.打破院落割据的组织结构，完善街坊式布局形态：在分析“社会单元”的基础上，限制小地块的开发，两相邻小地块改造应互相退让空间，利于形成街坊的空间效果4.合理利用行政机关搬迁后留下的土地资源：省级机关搬迁的必要性及释放的土地资源使用原则。二.老城区功能发展策略1.疏解的功能：包括行政办公用地、第二产业用地、高教用地、低端商业等类型；2.优势资源扩散：包括重点中学、医院等；3.商业及商务办公功能提升：形成商务走廊、商业步行街、商务办公圈、特色风貌街区、社区服务中心的综合体系。4.科技信息、旅游、娱乐的引进强化创新点之二：策略研究深入到实施层面三.老城区交通发展策略1.尽快完善城市快速交通体系2.一环以内增加主干道的密度3.老城区内部交通设施改善4.对整个老城区实行交通管制创新点之二：策略研究深入到实施层面四.老城区容量研究1.建筑容量的研究：考虑到老城区主要问题是高建设密度低容积率，在满足发展与改造的同时，规划建设容量控制的原则是密度的疏解与开发强度适当控制相结合。如果采取市场化的操作，按照旧城改造的经验，引导建设区、控制建设区和综合改善区的拆建比依次为1：1.5、1：1.3、1:1.1，由此估算老城区未来建筑总量控制在850万左右。老城区规划毛容积率将是现状毛容积率（1.02）的1.29倍，达到1.3左右。老城区适宜的建设容量为850万平方米左右2.容量人口的界定：考虑老城区发展目标与居住用地比例，根据不同开发强度（1.5、2.0、2.5）及国标的城市人均居住用地标准，最终确定人口控制范围。老城区现状居住建筑大多是院落式格局，一般以4-6层为主，居住用地的平均容积率为1.6，如果考虑有些居住用地（属于整体改造区，按照市场改造原则可能会有一定量的提升，整体容积率应该在2.0-2.2之间。因此，规划之后适宜的常住人口应控制在14-17万左右。通过市政容量估算，在假定商业和居住建筑1:1的情况下，最大允许建筑量为800万左右。此外，考虑商业设施用地中会提供3-5万人规模左右的商住，那么老城区最大的人口规模为17-22万人。人口密度控制在2.8-3.3万之间，适当低于其它特大城市类似地区。在策略研究的基础之上提出空间规划方案创新点之三：探索针对老城区的控制性图则做法结合规划控制体系和城市设计体系进行四张图则管理创新点之四：导出《合肥老城区改造管理办法》依据发展策略研究及规划，将老城区发展策略研究和发展措施的主要内容转化为条例形式，《合肥老城区旧城改造管理办法》的重点内容包括：●老城区旧城改造目标、规划原则、基本策略；●规划的编制与审批：老城区内的各类、各项规划的编制与审批细则；●土地管理：土地使用必须严格遵守规划设计条件、指标体系、奖惩规定等；●文物保护规定：文物及优秀建筑清单、保护措施、周边控制、风貌建设要求；●基础设施建设管理：道路建设、交通组织、市政设施建设等；●拆迁补偿与安置：拆迁补偿的几种方式和具体规定、惩罚规定、安置的几种方式和具体规定；●规划实施的监督：对老城区内的建设活动的监督检查机制、对违反规定的当事人的处罚、机构保障等；本规划并没有局限在“研究”层面，而是通过以下路径指导老城区改造：发展策略研究——规划——图则控制——管理办法制订