成本精细化管理实务(马楠79-10北京)

内部资料，机密房地产开发成本全过程精细化管理Costcontrolinrealestateproject马楠中国房地产业协会专家委员会委员中国房地产及住宅研究会专家中国建设工程造价管理协会专家委员会委员2011.7南京亚翰PART.13PART.1前言在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。成本控制力的竞争。形势分析房地产业宏观大势———管理规范化房地产业微观大局———成本要领先成本管理根本之道———全过程精细化4环顾一下我们的行业与外部环境房地产企业面生存环境新政——土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭……..行业门槛提高了形势——消费者观望加剧行业内强强联合国际热钱涌入资本雄厚的外行企业进入……..机遇风险并存4房地产企业资本市场舆论社会环顾一下我们的行业与外部环境4向管理要效益法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争管理规范化PART.13PART.1前言在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。成本控制力的竞争。形势分析房地产业宏观大势———管理规范化房地产业微观大局———成本要领先成本管理根本之道———全过程精细化4资本土地项目资本增值能力项目开发能力再看看我们的微观运营。。。。4利润时间(年)拿地就赚钱阶段1：资源时代阶段2：资本质量时代阶段3：管理与品牌时代客户盯质量公司靠资本关注品牌与形象理念与价值观管理规范化成本领先战略成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段44行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势多项目运营，集团化管控成为发展重点粗放经营项精细化经营方式转化异地扩张与全国性企业品牌显现消费者日趋成熟，客户维权意识明显提高成本领先再看看我们的微观运营……4房地产企业的核心竞争力——企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力成本管理能力聚焦体现PART.13PART.1前言在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。成本控制力的竞争。形势分析房地产业宏观大势———管理规范化房地产业微观大局———成本要领先成本管理根本之道———全过程精细化4利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355利息收入。。。二、营业总成本62.7281其中：营业支出49.9206利息支出。。。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失…投资损益2.072.1。。。三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出0.060.43四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2。。。……六、每股收益。。。项目动态全成本如何结转收本?成本4钱赚到手了吗？管理成本资金成本开发成本土地成本4利润===收入—成本成本是个无底洞吗？你是“知本家”吗？财务结算的利润是真的吗？你能给投资方一个交待吗？什么是成本？什么是成本管理？成本管理之道是什么？4房地产成本作业过程与成本形成土地成本（政府费用设计费招标费用建安费用）销售费用管理费用成本是一系列经营活动的叠加立项施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产企业成本控制链投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计采购招标全成本管理工作目标成本的实施管理项目结算项目销售变更签证施工管理招标管理供应商选择项目管理设计管理销售管理销售管理销售管理项目盈利目标4房地产开发价值链分析模型成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。4作业过程成本控制（日常工作的成本管理）目标成本体系的建立与实施房地产企业成本管理体系的梳理成本管理体系的建立与实施目标实施目标实现销售/客服建造过程策划/设计目标建立成本管理之基础成本管理之实现4一句话:房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争。房地产项目全成本精细化管理目标与责任成本管理体体系核心体系聚焦内部资料，机密房地产成本管理的误区及现代成本管理的新理念一房地产成本控制的主要措施——怎么去控制？房地产开发项目成本管理内容——控制什么？二三房地产开发项目全过程成本管理房地产开发成本全过程精细化管理Costcontrolinrealestateproject房地产开发项目全过程成本精细化管理措施四内部资料，机密房地产开发项目全过程成本管理当前房地产开发企业成本管理现状一二房地产开发成本管理中的几个问题房地产企业在成本管理中三大误区三四房地产成本全过程精细化管理新理念房地产开发成本全过程精细化管理Costcontrolinrealestateproject房地产成本管理的误区及现代成本管理的新理念一4一、房地产开发成本管理现状目前我们绝大多数开发企业成本控制的通常做法是：大多数的房地产公司都设有一个预算审核部门、合约部门或招标采购部门，负责项目的预算、工程招标和结算，而成本基本都归属于财务部门来核算，但财务部门对具体的工程预结算却并不是很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，许多开发商都难以回答清楚。房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强；另外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加多样化。更使房地产开发成本控制难度越来越大。房地产开发成本管理中的几个问题51、缺乏全面规范的目标成本管理体系：成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系，成本管理变成一句空话。2、成本控制未能抓住重点：很多地产企业只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本”的控制；3、成本控制的忽视前期阶段：很多地产企业通常只关注项目施工阶段过程的“事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视；4、成本控制手段不当：把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。二、房地产开发成本管理中的几个问题目前房地产开发成本控制的几个误区6管什么三大误区怎么管行为偏差三、房地产企业在成本管理方面容易存在三大误区谁来管认识偏差7误区一：企业内部成本控制管理主体确立失误（谁来管）•长期以来，企业一直把成本管理作为少数管理人员的专利，认为成本、效益都应由企业领导和财务部门负责，而把各部门的员工只看作生产者。••广大员工对于哪些成本应该控制，怎样控制等问题无意也无力过问，成本意识淡漠。企业的成本管理失去偌大的管理群体当然难以真正取得成效。全员成本控制8误区二：成本管理对象和内容认识不清（管什么）•一方面，没有从价值链的角度对房地产开发进行分析，局限于对发生成本的控制，忽视了对影响成本的控制。•另一方面，局限于传统的“节约一度电、一张纸”的简单、狭窄的模式之内，忽视潜在的损失，尚未对成本实行全方位的控制。。全方位成本控制9土地设计采购施工销售房地产开发价值链的发生成本与影响成本曲线影响成本曲线比例该环节作业过程对产品总成本的影响。发生成本曲线价值链发生成本：该环节作业过程所发生的成本。影响成本：成本控制的关键在于控制影响成本！10误区三：成本控制模式没有确立（怎么管）•成本管理工作不够全面和系统。成本控制偏重于事后的反馈，而事前、事中控制不力。••成本管理基础工作薄弱，缺少一套完善的成本管理制度。甚至只求形式，不讲实效。考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只是企业内部考核，没有很好地跟市场联系起来；奖惩措施力度不大，达不到调动员工积极性的目的。全过程成本控制111、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制？（1）关于目标成本的研究和制定已经相当深入；（2）建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本已经压得很低；（3）ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。2、设计、工程人员的苦恼……（1）成本目标反过来束缚设计发挥；（2）招投标与项目采购分判混乱；（3）变更、签证、价款调整以及索赔管理混乱；（4）遵守流程和赶进度的矛盾激烈。苦恼……树立新的房地产成本管理理念实施房地产成本全过程精细化管理方法关键是房地产项目传统“成本管理”的误区带来的内部资料，机密房地产开发项目全过程成本管理房地产开发成本管理现状一二房地产开发成本管理中的几个问题房地产企业在成本管理三大误区三四房地产成本全过程精细化管理新理念房地产开发成本全过程精细化管理Costcontrolinrealestateproject房地产成本管理的误区及现代成本管理的新理念一11——以标准化合同文本与流程化管理为核心——以工程量清单为计价模式——结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础——以目标管理为方法——以项目营销定位与技术管理为依托——以产品价值的实现为目标——强调企业/团队的共同目标——利润：讲求性价比，发掘价值，创造价值——成本管理的发展趋势：核算型的成本管理已濒临淘汰控制型的成本管理模式已不能满足市场的要求成本管理必须向价值创造型转变——核心就是产品“价值工程”研究。现代房地产成本全过程精细化管理理念四11现代房地产成本全过程精细化管理理念1.项目成本管理的目的——提升价值2.房地产项目成本构成——全成本3.项目成本管理的阶段——全过程4.项目成本管理的主体——全员5.项目成本管理的方法——目标成本管理6.项目成本管理的要点——确定与控制7.成本管理的发展趋势——主动创造价值8.成本管理的指导思想——全过程精细化四11（1）房地产公司是企业，利润是企业用永恒主题（2）利润与成本的关系：收入一定的情况下，成本越低，利润越大（3）成本管理的目的与企业的目标是一致的——企业/机构/团队的目标（4）成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益——消除无效成