仙女山旅游地产可行性报告改

仙女山旅游地产市场报告2012年6月通过协卓对仙女山开发项目实地考察，结合现有环境调查，为更全面的了解仙女山投资环境，更好的把握仙女山旅游房地产市场动态，特做此报告，以供领导参考决策。前言区域解读PART-01距离主城区180公里，通行时间2小时武隆县地处渝东南乌江下游，东连彭水，西邻涪陵、南川，北接丰都，南界贵川道真，幅员面积2901.3平方公里，辖26个乡镇186个村，人口40万。武隆位于“一圈两翼”中的渝东南区域（渝东南区域包括：黔江区、武隆县、石柱县、秀山县、酉阳县、彭水县）武隆距重庆市区180公里，通过09年新建成的渝湘高速公路仅需两个小时。重庆主城武隆渝东南区域概况武隆县主城包括三个组团：主城区、仙女山组团、白马组团。主城区为全县的核心服务基地、交通枢纽；白马组团为全县的工业基地；仙女山组团为全县重点旅游服务接待基地。白马组团仙女山组团主城区总体规划为渝东南及乌江流域重要的观光旅游度假服务基地区域规划2007200820092010年末总户数（万人）渝东南105.28107.48109.726117.57武隆12.112.3612.9313.64年末总人数（万人）渝东南354.94359.06363.228365.68武隆40.8441.0141.0841.27常住人口（万人）渝东南281.34280.9280.461283.59武隆34.4234.3434.5335.1城镇化率渝东南23.00%24.49%26.08%30%武隆28.40%29.94%31.57%33%区域经济武隆城市化率较高，约高出渝东南区域5%21.50%23.00%24.49%26.08%30%25.60%27.00%28.40%29.94%31.57%33%00.050.10.150.20.250.30.35200520062007200820092010武隆渝东南平均20062007200820092010人均GDP（元）渝东南6567790799741258111833武隆965511581144891719217547武隆县人均GDP高于渝东南区域的平均水平，区域人民生活水平提高较快，对周边人口进驻的吸引力较强。区域经济武隆渝东南平均武隆位于渝东南六市第二位，占区域生产总值的16.8%。为渝东南区域发展的经济重点城市。区域经济随着仙女山旅游业的快速发展，武隆第三产业的比重跳跃式增加，10年占比已经达到48%区域总结协卓观点武隆距离主城近：1.5小时车程，渝湘高速通达主城及周边经济实力强：城市化进程领先渝东南其他区域，人均GDP名列渝东南第二旅游发展快：政府大力扶持旅游业发展，第三产业已成为区域支柱性产业武隆有着良好的市场环境和政策优势，借势开发旅游地产项目，将有较高的发展势头。仙女山解读PART-02重庆市武隆县仙女山组团，具体范围为：东以“武天路”（武隆—天坑三硚）至小湾一带；北以仙女山镇至中心庙水库岔路口为界；南以黄瓜坨至将军坨一带为界；西以现状“垫道路”（垫江—道真）为界。仙女山一期规划总用地面积4.6平方公里。2006年5月和2007年1月，市政府批准实施《武隆县城市总体规划》和《仙女山组团控制性详细规划》，把武隆仙女山推向了对外开放的前沿。作为武隆县城的一个组团，仙女山新区规划常住人口2.5万人，远景规划8万人，将转移世界自然遗产保护区的原住民1.5万人。同时，还将大量吸纳重庆主城区具有建第二居所欲望的人员到新区居住。仙女山定位为：度假旅游之城、户外运动之城、生态环保之城仙女山规划规划合理，定位明确度假地的分类按照国际标准，一流的旅游度假地因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的度假地，覆盖不同范围的客户群。不同层次的度假地之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间最多去一次科罗拉多州BeaverCreekResort三亚夏威夷区域旅游度假型(包括商务旅游)一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次宾夕法尼亚州HiddenValley，省内游本地旅游休闲自住型不必是特别强势的资源大部分来自本区域100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住周末1天或一居数次ForestHighlands，亚利桑那州“一流旅游度假胜地”的分类仙女山度假地的分类度假地的功能单一复合本地旅游休闲自住区域旅游度假目的地型空间和人口的覆盖广泛集中本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离一般性资源具备部分休闲度假功能区域市场广泛市场三亚仙女山长寿湖仙女山与主城保持100-300公里黄金距离，客户一般情况下每半年会选择去1—2次。乌江画廊仙女山森林公园仙女湖天生三硚万峰林海芙蓉洞芙蓉江白马山大溪河小三峡武隆境内共有9个主要景点，其中仙女山组团周边分布有4个著名的景点，以仙女山森林公园最为出名。仙女山平均海拔1900米，有16块大小不等的高原牧场，占地约100平方公里。仙女山旅游资源概况日常娱乐项目跑马、遛马、山地越野车、卡丁车、彩弹射击、射箭、滑雪、滑雪圈、滑雪橇、芙蓉江过江速滑、滑翔伞、滑草、高尔夫、狩猎等。冬季娱乐项目双板滑雪、单板滑雪、雪上飞碟（雪圈）、滑雪橇、滑雪轿、滑雪船、雪爬犁、雪地遛马、雪地摩托、雪地自行车、雪地彩弹射击等。特色娱乐项目土家族风情表演、苗族歌舞表演、民风民俗篝火晚会、摆手舞等。仙女山雪景雪景是仙女山的极品景观，无垠的林海和草原被冰雪所笼罩，呈现出一派林海雪原的圣洁美景，白雪皑皑，银装素裹；雾松、冰瀑令人情潮涌动。每当此时，仙女山就成为重庆周边观赏雪景、开展雪上运动的绝佳旅游运动休闲胜地。仙女山资源概况仙女山作为武隆旅游产业的品牌项目，不仅仅因为美丽风光让旅客流连忘返，还用别具风格的特色旅游、娱乐项目使旅客留恋。景区核心看点核心竞争力交通配套吸引游客能力接待游客能力综合评价仙女山山景、雪景★★★★★★★★★★★★★☆★★★★金佛山山景、雪景★★☆★★★★★★☆★★★★★★黑山谷山景、峡谷★★★★★★★☆★★☆★★☆四面山山景、溶洞★★☆★★☆★★☆★★☆★★☆缙云山温泉、山景★★★★★★★★☆★★★★★☆长江三峡峡谷自然风光★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★大足石刻佛教历史石刻★★★★★★★★★☆★★★★★★长寿湖湖景★☆★★★★★★☆★★从重庆周边主要旅游景区各方面综合分析，除长江三峡外，数仙女山拥有较强势的旅游资源；其余不具备强势的旅游资源，仙女山景区核心竞争力与吸纳游客能力较强。重庆各景区综合实力对比仙女山青城山旅游价值国家重点风景名胜区国家AAAA级旅游区国际森林公园世界文化、自然双遗产国家重点风景名胜区国家AAAAA级旅游区道教名山世界文化遗产生态价值植被丰富，80%绿色资源覆盖气候凉爽，年平均气温17.4度空气新鲜，富含氧离子是主城的108倍海拔1288米海拔1260米，全山林木青翠，四季常青资源价值集险、幽、雄、奇于一身，誉为”南国第一牧场”和”东方瑞士”素有”青城天下幽“的美誉交通价值陆路：渝湘高速全程128公里；渝怀铁路全程167公里水路：重庆港—乌江—芙蓉江码头；小三峡—乌江—芙蓉江码头航空：2010年底开工建设仙女山旅游支线机场。成青快速通道、成灌快速、成灌快铁发展时间2006年开始，现发展4年时间2000年开始，现发展已有10年游客量从2007年开始游客年均增长率保持在24%左右，2010年武隆旅游人数降达到270万人。2000年接待国内游客300万人次2005年年达到520万人次2010年达到670万人次发展目标“运动”、生态、环保之称，渝东南片区旅游基地事宜多种度假活动，环境优美，自然环境良好的度假区现阶段房价普通类别墅产品4500-6000元/平方米多层产品3900-4700元/平方米普通类别墅产品10000-12000元/平方米多层产品7000-9000元/平方米仙女山和青城山发展历程对比，目前仙女山发展时间较短，文化积淀较弱。但从资源状况来看，两地区域价值类似，未来发展潜力大。周边旅游地综合实力对比市政配套情况仙女山新区基础设施完善。新修建的5条城市道路配套管网及路面工程已结束，武仙路主干道管网全面完工；供水、供电等基础设施和医院、福利院等公共设施已竣工并投入使用。仙女山新区仙女山旅游地产现状游客接待中心天秀仙居木里小镇云深处仙女山1号戴斯大卫营夏宫仙女山国际假日社区仙女山上的院子仙山流云清风雅居依云美镇塞拉维花漾的山谷仙山人间21度洋房卡地亚雪岭仙山寸土寸金，大盘云集一期4.6平方公里的土地，共分布有16个项目，其中在售项目13个，单个项目的占地面积均在200亩以上。且已基本无地可拿。在售项目情况项目名称规模建筑形态容积率近期推盘量主力产品销售均价户型区间总价区间（万元）仙山人间4万方洋房、别墅0.59216套（在售）A/B型一、两房4700元/㎡一房39—66㎡18.3—31两房80㎡37.6戴斯大卫营12万方酒店公寓、别墅0.5100套（在售）精装公寓双拼别墅四拼别墅双叠拼别墅6300—9700元/㎡别墅86—123㎡叠拼别墅54.1—77.4单配5000元/㎡，套房7000元/㎡精装公寓48、86㎡装修款2万、5万、8万精装公寓20—30万云深处6.3万方洋房、别墅0.5在售78套景观洋房4800元/㎡两房60—77㎡27—34.7万三房85㎡38万卡萨布兰卡13万方洋房0.5330套（存量）山景公寓清水4900/㎡起精装8000/㎡起一房53㎡两房85㎡清水28万精装60万芳草地法米亚9万方别墅、洋房0.61180套独院别墅复合洋房爬坡别墅爬坡组院6200元/㎡复合洋房5100元/㎡精装标准1260元/㎡复合洋房30-80㎡爬坡组院53-80㎡爬坡组院33-50万复合洋房16-40万仙山流云4万方别墅、洋房0.689栋534套，目前开出9栋别墅9500元/㎡69-72㎡50-70万21度洋房8万方洋房0.6150套花园洋房5300元/㎡30-103㎡最低18万/套；主力产品总价25-30万；二房31-40万，三房45-55万依云美镇10万方别墅、公寓、洋房0.6700套（存量+新推）别墅公寓洋房精装8300元/㎡清水6300元/㎡30-65㎡公寓精装22.5-48.8万；清水18-33.8万木里小镇10万方洋房0.6522套景观洋房5700元/㎡单配35㎡一房40-60㎡两房60-80㎡15-45万仙女山1号9.3万方洋房0.65113套洋房+19套别墅景观洋房洋房5200-5800元/㎡别墅7000-9000元/㎡26-78㎡15-40万夏宫4.6万方洋房0.79300套（新推）景观洋房5800元/㎡单配35㎡一房40-60㎡两房60-80㎡27-40万塞拉维假日5万方精装公寓、洋房、别墅0.6150套（新推）精装公寓、洋房精装公寓7300元/㎡起洋房均价5300元/㎡精装公寓29-36㎡洋房40-60㎡洋房22-35万公寓23-30万仙女山上的院子5.7万方别墅0.5联排、独栋40-60㎡26-40万仙女山总结协卓观点仙女山规划定位明确自然资源丰富综合实力强劲仙女山新区定位明确、自然资源丰富；较周边而言，旅游综合实力强劲；加之目前新区已大盘云集，配套完善，区域成熟度高，现在入市市场机遇巨大。区域成熟度高仙女山旅游地产解读PART-03为了更好的了解仙女山旅游地产，协卓选取了隆鑫.花漾的山谷芳草地.雪岭仙山普度.仙女山1号远大.戴斯大卫营千鸿.仙山流云五个目前仙女山较成熟的旅游地产项目，对其户型、配套、建筑风