仙桃大都汇广场公寓和住宅部分市场调查报告20140408

仙桃大都汇广场公寓和住宅部分定位报告二○一四年四月湖北锦华置业投资有限责任公司湖北锦华置业投资有限责任公司核心问题公寓和住宅的市场分析PART1PART2PART3公寓和住宅的发展定位公寓和住宅设计建议湖北锦华置业投资有限责任公司PART1湖北锦华置业投资有限责任公司住宅部分（45600M²）公寓部分（25120M²）湖北锦华置业投资有限责任公司大新路商圈600米本案人口特性：本项目位于仙桃老城区，居住人口密度大，交通特性：位于核心区位，路网四通发达，与本案临近的横向道路沔阳大道为城市主干道，交通通达性好，方便到达城市各中心区域；可达性：数条公交线路达到本案，可达性好；土地开发情况：未来居住用地和商业用地储备量大，预计未来人口将持续导入增加，商业氛围逐渐浓厚；周边现状：周边住宅数量庞大，已交付住宅小区达到19个，且周边企事业单位聚集，商业商务氛围较好；商业特性：本案所处市级核心商圈外沿，距离商圈600米，步行距离仅5分钟；区位分析湖北锦华置业投资有限责任公司仙桃市总体市场分析2013年新增商品房房源23872套，同比增长139%。2013年商品房成交11792套，楼市成交创历史新高。但全年新增房源与新房销售套数比例高达2.02：1，比例持续扩大。城南和南城新区供应量大，竞争激烈，老城区相对竞争较小。湖北锦华置业投资有限责任公司仙桃市总体市场分析商品住宅销售最好的月份主要在年头和年尾，月均销量在800-900套之间，住宅月均价为3300元/㎡，波动不大。成交量最大的是120㎡左右的户型，面积成交占比70%以上，也是仙桃本地最畅销的户型。大户型成交过少，说明高端购买力不足。湖北锦华置业投资有限责任公司仙桃市总体市场分析城西片区老城区城南片区项目位置老城区：3400元均区域配套齐全人气旺高端居住环境较差旧城改造难度大代表楼盘：康湾一品、三合鑫城城西片区：3300均旧小区密集，住宅档次不高、配套较差居住环境有待改善代表楼盘：满庭春MOMA、锦绣江山城东片区：3000元均闲置土地多，未来潜力大高端居住环境较差工业区城中村较多代表楼盘：东城国际、公园世家城南片区：3400元均政府规划新城区居住环境好、配套完善中未来区域价值最大代表楼盘：新城壹号、仙桃福星城湖北锦华置业投资有限责任公司仙桃市总体市场分析2013年销售排名前十的楼盘中有七个在城南，供需两旺，也是仙桃市今后发展的重心所在。老城区供应量较小，从需求方面来说对高楼层房屋也有一定抗性，区内唯一大规模的楼盘康湾一品，销售情况一般，正常销售时约20套/月。（2013年正常销售8个月成交156套）一般中小楼盘年销量在300套左右，月销售在20-30套之间。2013年度楼盘（住宅）销售套数TOP10排名楼盘名称开发商销售套数(套)月均销量（套）所在区域1新城壹号仙晟投资1422118.5城南板块2星城国际德美地产77164.3城南板块3仙桃·福星城银湖地产63552.9城南板块4忆美·翰林公馆忆美地产52143.4城南板块5和合·国际城和合置业47039.2城南板块6满庭春MOMA万星置业33327.8城西板块7紫金城开达置业29024.2城南板块8现代·森林国际城现代贝祥置业26722.3南城新区9锦绣江山浙江万荣地产25621.3城西板块10上苑一品德美地产22218.5城南板块湖北锦华置业投资有限责任公司仙桃市住宅总体市场小结仙桃市场住宅年销售量在10000套左右，2013年是销售最好的一年，销售量为11792套。一般销售较好的项目年销量在300套左右，最好的销售月份在年头和年尾。城南板块供销量都大，竞争激烈，老城区相对竞争较小，两者在价格上相差不大，考虑到生活的便利，仙桃城区客户置业还是首选老城区。仙桃市高层项目已成为主流，房屋成交均价稳定在3300元/M²左右，三房两厅的120M²户型是仙桃市最畅销的户型，小户型普遍销售较慢。2014年年初以来，由于供需比持续扩大，各类促销、特价房和团购活动实际是在变相降价，现各楼盘的实际成交均价比去年大都有每平方100-200元的减价，这样对于投资人群来说吸引力不大。湖北锦华置业投资有限责任公司公寓部分市场分析区域现有公寓供应分布情况序号项目名称备注1仙桃世界城待售2仙桃城市广场在售3新天地国际广场在售4仙桃翔球广场待售本案1234区域内现有的公寓项目分布较为分散且数量较少；本案周边临近有2个公寓项目供应；总体来说市中心公寓项目供需均不大，和仙桃市第三产业发展相对滞后有关。湖北锦华置业投资有限责任公司公寓部分市场分析区域公寓市场产品特征项目名称产权年限项目体量（㎡）公寓体量（㎡）装修/毛坯面积区间（㎡）主力户型梯户比平层/LOFT所在区域整体规划备注仙桃世界城4080,00010,409毛坯N/AN/AN/A平层大新路商圈综合体待售仙桃城市广场7050,00025,000毛坯36-74452梯12户平层大新路商圈综合体在售新天地国际广场70126,00033,000毛坯50-86864梯20户平层宏达路综合体在售翔球广场7080,000N/A毛坯60-150N/AN/A平层城南新区综合体待售平层/LOFT：现有公寓产品全部为平层，市场上没有LOFT产品；产权：在售产品全部为70年产权公寓产品，仅仙桃世界城一个待售项目为40年产权商用性质的公寓户型：在售公寓产品的户型面积区间为36-86平方米，主力户型为45和86平方米；交付标准：全部为毛坯标准，由于精装产生的溢价较高，导致销售价格上涨，总价升高，市场抗性较大。同时，精装产品还限制了公寓的用途属性，无法满足办公需求；特性：市场上的公寓产品全部依托于自身综合体项目，拥有完善的商业配套，具有投资属性；湖北锦华置业投资有限责任公司公寓部分市场分析仙桃城市广场户型：38.53㎡户型：44.47㎡户型：59.66㎡户型：72.71㎡仙桃城市广场销售情况销售楼层6-24层销售策略直接销售开盘时间2012年8月销售均价4,200元/平方米去化率50%客户来源以本地投资客户为主；主要面积区间45平方米销售表现：整体销售情况较差，2012年开盘至今，去化率仅约为50%；滞销原因：销售价格较高，价格远高于仙桃市平均房价水平；户型面积较小，目标客群定位成为投资客户，而仙桃市场的投资客群较少；产品特征与普通住宅无差异，不具有销售亮点；湖北锦华置业投资有限责任公司公寓部分市场分析新天地国际广场户型：74.8㎡户型：50.06㎡户型：85.28㎡户型：66.56㎡新天地国际广场销售情况销售楼层6-29层销售策略直接销售开盘时间2013年12月，2014年4月销售均价3,400元/平方米去化率30%客户来源以刚需客户为主；主要面积区间74平方米销售表现：整体销售情况不错，2013年12月开盘，首期推出200套，但去化速度不错，22层以下的74和85平米的户型销售较快；销售表现分析：销售价格较低；户型面积相对较大，主要面对刚需客户；赠送平台和一半阳台面积，增加销售亮点；50平米的小户型滞销，由于投资客户较少，需求较小；湖北锦华置业投资有限责任公司总结产权：全部处于综合体项目内，根据目前项目规划情况来看，未来仅仙桃世界城将出现40年产权性质的公寓产品，填补现有市场的空白点；销售表现：投资型公寓市场表现欠佳，价格难以于住宅拉开距离，以刚需为需求的偏住宅性质的公寓产品表现尚可；区域特征核心区域持续供应，南城新区出现供应；户型：高性价比的产品；毛坯；精装和LOFT产品暂未出现投资客户少、居住用途多；本案机会点：现有公寓产品的投资属性较小，多数以刚需型自住需求为主，在售的以投资型的50平米小户型公寓产品相对滞销，而80平左右的自住需求的公寓产品去化速度相对较好，但总体来讲也较慢；故本案公寓产品需同时满足自住用途和投资需求，以大比例自住性质的公寓，辅以投资属性的小户型公寓和办公需求的写字楼；（混用型，高层或顶层可以考虑LOFT）公寓部分市场小结湖北锦华置业投资有限责任公司住宅部分市场分析区域主要标志性楼盘布情况序号项目名称备注1新城壹号在售2仙桃福星城在售3东城国际在售4三合鑫城在售本案123仙桃销售最好的项目在城南板块，老城区现有住宅项目分布较为分散且数量较少；本案周边临近有2个较大项目供应；总体来说老城区客户以改善性需求为主，更看重商业配套和生活便利，对于物管和品牌相对要求较低。4湖北锦华置业投资有限责任公司住宅部分市场分析区域住宅市场产品特征项目名称产权年限项目体量（㎡）均价（元/㎡）装修/毛坯面积区间（㎡）主力户型梯户比平层/LOFT所在区域整体卖点新城壹号70680,0003,500毛坯90-1341202梯4户平层城南板块名校人文美食仙桃福星城70300,0003,600毛坯90-1501202梯4户平层城南板块品牌配套户型东城国际7047,2183,000毛坯/精装28-1361202梯4户平层城东板块公园、园林三合鑫城7043,0003,500毛坯60-15080、1202梯8户平层老城区教育配套投资项目体量：大盘建筑面积在20万方以上，是仙桃市场的主导单位；小盘不具有价格主导权。均价：基本在3000-3500元之间，在价格战时降价非常快，现主要向3000元一侧靠近。面积区间：在售住宅产品的主力户型面积区间为90-136平方米，主力户型为90和124平方米；交付标准：基本为毛坯标准，由于精装产生的溢价较高，导致销售价格上涨，总价升高，通常而言精装只作为促销手段，在滞销时才小规模选择性的使用。特性：市场上的住宅产品非常喜欢以学区房作为卖点，商业配套其次，景观方面要求相对较低。湖北锦华置业投资有限责任公司典型楼盘新城壹号建筑面积680000㎡容积率3.8总户数5212户产品形式分五期开发（高层、小高层）均价3500元/㎡（高层层差10-20元/㎡，中低层30-40元/㎡；朝向差20元/㎡）销售状况二组团尾盘在售，三组团认筹中（23、24、25栋）折扣情况二组团尾盘优惠180元/㎡，三组团认筹2万元产品特色现代风格（无样板间，当前不能直接看房）项目卖点引入实验幼儿园、小学，临沔街、森林公园、配套售楼部包装豪华会所（带泳池、网球场）、现场4组客户1组成交客户特征本地客中以周边乡镇客户为主，少量天、潜、洪客户；职业以公务员、生意人、外出打工返乡客户为主。一期有教师定制房源，四期有规划局、法院定制房源。去化分析：销售人员描述：高达150-200套/月左右，置业顾问10余套/月/人；星城国际描述：截至11月，估计卖了1200多套，平均110套/月；元泰未来城描述：每个月差不多卖100多套；仙桃房网2013年统计：1422套，平均去化速度118.5套/月。其他楼盘攻击点：三高（高压线、高速、高架桥）新城壹号二组团尾盘三组团认筹规划局团购湖北锦华置业投资有限责任公司三组团户型分析：楼栋户型面积23/24栋A户型3室2厅1厨2卫121.21㎡23/24栋C户型3室2厅1厨2卫119.21㎡25栋A2户型3室2厅1厨2卫124.50㎡25栋B户型3室2厅1厨1卫97.72㎡25栋C户型3室2厅1厨2卫133.43㎡25栋D户型3室2厅1厨2卫128.36㎡25栋E户型3室2厅1厨2卫122.09㎡后期营销节点：1.三组团23、24、25栋当前已认筹200多组，2013年12月8日开盘；预计2014年5-6月加推26栋。2.据置业顾问反馈，预计2014年7-8月份推出四期，面积段可能为100、120、150㎡。产品分析：1、本项目为城南新区第一大盘，也是仙桃市现销售最火爆的楼盘。2、三期推出房源户型全为三房，包括低总价的小三房（97㎡）和舒适型的大三房（120-128㎡），三房产品覆盖面较全。户型缩小趋势在规划上具有前瞻性。3、建筑立面具有视觉冲击性，在户型的设计上，较注重采光通风及动静分区，市场接受度较高97㎡3*2*1湖北锦华置业投资有限责任公司典型楼盘仙桃·福星城建筑面积300000㎡容积率4.4总户数2336户产品形式分三期开发