验房要点培训(验房标准)

物业验房师培训土建篇1、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。（一般会在销售文件中提及）2、室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。（一般不承诺）3、阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。（不封闭阳台计算半面积；全封闭阳台计算全面积）4、平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。（上人屋面也称为露台，不计算面积）5、跃层住宅：套内空间跨越两楼层及以上的住宅。（注意不是“越层”，跃层部分不计层数）6、单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。7、塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。（俗称塔楼）8、地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。9、半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。名词解释1.1卧室、起居室《住宅设计规范》第3.6.2条规定：卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。《住宅设计规范》第3.6.3条规定：利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10m。一，套内空间1.1卧室、起居室1.2厨房1.3卫生间1.4阳台1.5过道、贮藏空间和套内楼梯1.6门窗二，共用部分三，室内环境四，外部环境五，建筑设备《住宅设计规范》第3.2.3条规定：起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3米。净高交通干扰1.2厨房《住宅设计规范》第3.3.2条规定：厨房应由直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。《住宅设计规范》第3.3.3条规定：厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10m。一，套内空间1.1卧室、起居室1.2厨房1.3卫生间1.4阳台1.5过道、贮藏空间和套内楼梯1.6门窗二，共用部分三，室内环境四，外部环境五，建筑设备《住宅设计规范》第3.3.4条规定：单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50m，双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m。工程实例：西山单排设备厨房净宽1.40m。1.3卫生间《住宅设计规范》第3.4.3条规定：卫生间不应布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。操作面净长不应小于2.10m。一，套内空间1.1卧室、起居室1.2厨房1.3卫生间1.4阳台1.5过道、贮藏空间和套内楼梯1.6门窗二，共用部分三，室内环境四，外部环境五，建筑设备《住宅设计规范》第3.6.4条规定：厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。《住宅设计规范》第3.6.4条规定：厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门窗扇开启。工程实例：西山卫生间污水管道挡窗。虽然不影响窗扇开启，但给业主吊顶装修带来不便。1.4阳台《住宅设计规范》第3.7.2条规定：阳台栏杆设计应防止儿童攀登，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m；放置花盆处必须采取防坠落措施。《住宅设计规范》第3.7.3条规定：低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。封闭阳台栏杆也应满足阳台栏杆净高要求。中高层、高层住宅及寒冷、严寒地区住宅的阳台宜采用实心栏板。一，套内空间1.1卧室、起居室1.2厨房1.3卫生间1.4阳台1.5过道、贮藏空间和套内楼梯1.6门窗二，共用部分三，室内环境四，外部环境五，建筑设备净高指从登踏面至栏杆顶的距离。例如：阳台如果铺设了木地板，应从木地板完成面的高度开始计算净高。1.4阳台《住宅设计规范》第3.7.4条规定：阳台应设置晾、晒衣物的设施；顶层阳台应设雨罩。各套住宅之间毗邻的阳台应设分户隔板。一，套内空间1.1卧室、起居室1.2厨房1.3卫生间1.4阳台1.5过道、贮藏空间和套内楼梯1.6门窗二，共用部分三，室内环境四，外部环境五，建筑设备设置晾、晒衣物的设施：阳台的主要功能，设计上应考虑，否则住户在自装过程中常造成顶板渗漏、影响下层住户等问题。雨罩：应覆盖全阳台面积。分户隔板：如有可能，尽量做到层高高度，减少因此造成的安全投诉、邻里纠纷等。《房产测量规范》第8.1.2条约定：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久建筑。1.4阳台《住宅设计规范》第3.7.5条规定：阳台、雨罩均应做有组织排水；雨罩应作防水，阳台宜做防水。一，套内空间1.1卧室、起居室1.2厨房1.3卫生间1.4阳台1.5过道、贮藏空间和套内楼梯1.6门窗二，共用部分三，室内环境四，外部环境五，建筑设备有组织：阳台排水处理不好，直接影响首层户主的生活。防水：阳台若无防水，裂缝时直接产生渗漏。特别提醒：首层阳台需设置围护结构，例如栏杆。1.5过道、贮藏空间和套内楼梯《住宅设计规范》第3.8.1条规定：套内入口过道净宽不宜小于1.20m；通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1m；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.9m，过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具。一，套内空间1.1卧室、起居室1.2厨房1.3卫生间1.4阳台1.5过道、贮藏空间和套内楼梯1.6门窗二，共用部分三，室内环境四，外部环境五，建筑设备《住宅设计规范》第3.8.3条规定：套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75m；当两侧有墙时，不应小于0.90m。《住宅设计规范》第3.8.4条规定：套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22m；高度不应大于0.20m。1.6门窗《住宅设计规范》第3.9.1条规定：外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。窗台的净高或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0.90m。一，套内空间1.1卧室、起居室1.2厨房1.3卫生间1.4阳台1.5过道、贮藏空间和套内楼梯1.6门窗二，共用部分三，室内环境四，外部环境五，建筑设备条文解释：有效的防护高度应保证净高0.90m，距离楼（地）面0.45m以下的台面、横栏杆等容易造成无意识攀登的可踏面，不应即如窗台净高。1.6门窗《住宅设计规范》第3.9.5条规定：各部位门洞的最小尺寸应符合表3.9.5的规定。一，套内空间1.1卧室、起居室1.2厨房1.3卫生间1.4阳台1.5过道、贮藏空间和套内楼梯1.6门窗二，共用部分三，室内环境四，外部环境五，建筑设备表3.9.5门洞最小尺寸类别洞口宽度（m）洞口高度（m）公用外门1.202.00户（套）门0.902.00起居室（厅）门0.902.00卧室门0.902.00厨房门0.802.00卫生间门0.702.00阳台门（单扇）0.702.002.1楼梯和电梯《住宅设计规范》第4.1.2条规定：楼梯梯段净宽不应小于1.10m。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1m。《住宅设计规范》第4.1.3条规定：楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m。扶手高度不应小于0.90m。楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。一，套内空间二，公用部分2.1楼梯和电梯2.2走廊和出入口2.3地下室和半地下室2.4附建公共用房三，室内环境四，外部环境五，建筑设备注：楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。2.2走廊和出入口《住宅设计规范》第4.2.1条规定：外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高，低层、多层住宅不应低于1.05m，中高层、高层住宅不应低于1.10m，栏杆设计应防止儿童攀登，垂直杆件间净空不应大于0.11m。一，套内空间二，公用部分2.1楼梯和电梯2.2走廊和出入口2.3地下室和半地下室2.4附建公共用房三，室内环境四，外部环境五，建筑设备《住宅设计规范》第4.2.4条规定：住宅的公共入口处应有识别标志；可按户设置信报箱。高层住宅的公共出入口应设门厅、管理室及信报箱。《住宅设计规范》第4.2.5条规定：设置电梯的住宅公共出入口，当有高差时，应设轮椅坡道和扶手。2.3地下室和半地下室《住宅设计规范》第4.4.2条规定：地下室作贮藏间，自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于2m.一，套内空间二，公用部分2.1楼梯和电梯2.2走廊和出入口2.3地下室和半地下室2.4附建公共用房三，室内环境四，外部环境五，建筑设备2.4附建公共用房《住宅设计规范》第4.5.2条规定：住宅建筑内不宜布置餐饮店，当受条件限制需要布置时，其厨房的烟囱及排气道应高出住宅屋面，其空调、冷藏设备及加工机械应作减振、消声处理，并应达到环境保护规定的有关要求。一，套内空间二，公用部分2.1楼梯和电梯2.2走廊和出入口2.3地下室和半地下室2.4附建公共用房三，室内环境四，外部环境五，建筑设备3.1日照、天然采光、自然通风《住宅设计规范》第5.1.5条规定：采用自然通风的房间，其通风开口面积应符合下列规定：1、卧室、起居室（厅）、明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/20。2、厨房的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/10，并不得小于0.60平方米。一，套内空间二，公用部分三，室内环境3.1日照、天然采光、自然通风3.2保温、隔热3.3隔声四，外部环境五，建筑设备注：房间的通风开口大小不等于窗户的面积。3.2保温、隔热一，套内空间二，公用部分三，室内环境3.1日照、天然采光、自然通风3.2保温、隔热3.3隔声四，外部环境五，建筑设备多层中高层、高层青青家园10-5楼（C户型）：5层，S＝0.317西山庭院11号楼：4层，S＝0.336天津水晶城情景花园洋房：5层，S＝0.32青青家园201楼：9层，S＝0.21星园四期7号楼，28层，S＝0.22体型系数=建筑物表面积/建筑物体积3.2保温、隔热一，套内空间二，公用部分三，室内环境3.1日照、天然采光、自然通风3.2保温、隔热3.3隔声四，外部环境五，建筑设备外墙外保温体系：依据保温材料的不同，外墙外保温可以分为以下几种：1、膨胀聚苯乙烯类1）EPS外保温体系2）现浇混凝土模板内置保温板2、挤塑聚苯乙烯类1）XPS外保温体系3、聚氨酯类：1）面砖饰面聚氨酯复合板外保温2）无溶剂聚氨酯硬泡喷涂外保温3.2保温、隔热一，套内空间二，公用部分三，室内环境3.1日照、天然采光、自然通风3.2保温、隔热3.3隔声四，外部环境五，建筑设备EPS外保温体系：EPS体系是膨胀聚苯乙烯板加薄层抹灰并用玻璃纤维加强的做法，这是目前在我国使用最多的一种外保温墙体。优点：价格较低、技术成熟，施工工艺简单。缺点：耐候性较差，易开裂，对外墙防渗漏不利。对饰面有限制。成本（50mm厚聚苯板保温层）：80～90元/平米3.3隔声一，套内空间二，公用部分三，室内环境3.1日照、天然采光、自然通风3.2保温、隔热3.3隔声四，外部环境五，建筑设备《住宅设计规范》第5.3.1条规定：住宅的卧室、起居室（厅）内的允许噪声级（A声级）昼间应小于或等于50dB，夜间应小于或等于40dB，分户墙与楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于40dB，楼板的计权标准化撞击声压级宜小于或等于75dB。GB3096-93《城市区域环境噪声标准》规定了不同区域环境噪声上限，指标如下：居住、文教区域为主的区域昼间55dB，夜间40dB.标准规定，城市区域环境噪声的测量位置在居住窗外或厂界外1处。一般地，室外环境噪声通过打开的窗户传入室内大致比室内10dB。我们的目标：1.室内噪声昼间应≤45dB(A)，夜间应≤35dB(A)。2.尽可能减少低频噪声对业主的影响。（低频噪声系指频