房地产建筑行业成本管理预算交流

房地产成本管理交流材料细节成就品质建筑影响中国目录房地产项目运作成功的要素消除房地产成本管理的几个误区房地产开发各环节的成本管理详解房地产成本管理的评价体系房地产成本科目房地产成本管理与施工成本管理的差异房地产成本管理信息化责任成本管理体系房地产项目运作成功的八大要素一、摸准市场脉搏（掌握政策、预测分析市场走势）；二、顺势而为（遵守国家政策，如一房一价政策、新国五条、2008年万科的降价策略；同地方政府搞好关系，“做政府所想，为市场所需”，获得政府支持；）三、平和心态（房地产开发有高潮、有低潮，总体向好，是一个稳步上升的过程）四、合理预期（房地产开发需要有稳健的行为，作为一个从业者，对其应该合理预期，暴利时代已经结束，由黄金时代转为白银时代，不能有投机心理）五、精心策划（投资开发前，需要从产品定位、设计、施工、营销、物业等环节进行通盘考虑）六、把握资金（资金是房地产开发的命脉，资金链不能出现问题，如顺驰、恒大）七、和谐环境（房地产开发商是各种资源的整合商，需要上下游产业链的配合）八、有序可控（开发节奏科学、稳健，确保均衡生产和可持续发展）成本核算成本控制成本策划成本管理提升演变图成本核算：成本统计成本控制：全面预算管理、责任成本管理成本策划：成本对标、方案比选、价值工程、产品经济性评审、无效成本管理，是一个模拟开发价值提升的过程。房地产项目运作成功的要素房地产项目运作成功的要素房地产开发企业分为以下几种类型：资金品质土地房地产行业初期，粗放式管理，靠土地溢价获得经济效益，目前小开发商普遍采用的方式。通过产品设计建造，打造精品，通过品牌获得客户（典型开发商有星河湾、绿城）。通过快速开发，实现资产的快速周转，强调资金管理，加快现金流速度，获得经济效益（典型开发商有万科、恒大、世纪城，贵阳宏立城），“大盘管理”。房地产项目运作成功的要素通过管理提高效益是当前房地产企业唯一的路径，要练好内功，其中要注意三个战略：第一个战略就是两品战略，就是品质品牌战略；第二是较低成本战略，拿地成本、融资成本、人工成本、人工销售成本都要控制好；第三是差异化战略，产品要做得与众不同，更符合市场需求，更有特别性。蓝海战略：“标准专业化的同时成本较低，性价比较高”、“差异化竞争”差异化竞争是企业的核心竞争力的体现，不可复制模仿。经典房地产企业：以城市综合体商业为主的“万达模式”、以住宅为主的“万科模式”、以以旅游地产拉动的“华侨城模式”、以造城运动的“世纪城模式”、以低价抢占市场的“碧桂园模式、恒大模式”、以园林绿化著称的“绿城、龙湖模式”、以商业、超高层著称的“绿地模式”房地产成本管理与施工成本管理的异同•理念相同（目标成本一旦确定不能随意变动,都要制定控制目标）相同点•涉及的环节不同（全链条/施工）•面对业主数量不同（多个业主/一个业主）•成本主体不同（房地产成本根据市场由客户决定/施工图预算（中标价）•方法不同（成本策划/成本控制）•管理阶段不同（重点在定位、设计等前期/投标阶段、施工阶段）•运作周期不同（长/短）•风险不同（投资风险/工期、质量、安全风险）不同点消除房地产成本管理的几个误区房地产成本越低越好？房地产的成本需要根据市场，以客户为导向，只要客户认可的，愿意“买单”的成本就是最好的。避免楼盘为了省成本而省成本，甚至减少了一些必要功能成本（如将改为小厂的电梯、不埋管不穿线，电管水管的选型等），无条件“瘦身”，降低了楼盘品质，给销售造成影响，增加后续的维修费用。原则：消除冗余非必要功能，以客户为导向，确定建造标准，确定成本标准，确保成本与品质的和谐统一。当然，“镶金贴银”，“大手笔”，“大撒把”方式，“唯品质论”的观点更不可取，认为用最高的价格一定能买到最好的东西，最好的东西就一定有客户买单，没有考虑到过紧日子，无形推高了成本，给销售带来一定的压力。（如合肥国际城的瑞园别墅项目、杭州国际城项目，上述项目只能时间等空间了）房地产成本重点环节在施工阶段？房地产成本管理应把着力点放在策划、设计前期，策划阶段影响到成本的90%，设计影响到70%以上，目前有些开发商将重心放在施工阶段，结算不是二审，就是三审，不管几审，放到施工阶段，对于成本管理已经舍本逐末了。房地产成本科目成本科目：类似于会计科目，利于成本归集、成本控制、成本核算、成本横向比较；各开发公司成本科目大同小异，地产集团为便于成本归集，将成本科目统一为土地费用、前期费用、政策性收费、建安费用、基础设施费用、园林景观道路费用、公共配套费用、管理费用、营销费用、财务费用、物业补贴费、税金（营业税及附加、土地增值税、合同印花税）、土地使用税等十三个一级科目，并根据几年的数据积累，形成了责任成本标准；房地产成本科目表；责任成本标准；按科目进行成本和按合约进行成本管理目前业内有三种方式对成本进行管理，（1）按成本科目进行成本管理（下达各科目成本费用）（2）按合约对成本进行管理（规定签订哪些合同，如龙湖）（3）上述两种方式都有；地产集团初始阶段，包括责任成本下达和合同评审备案，随着规模扩张，合同评审备案职能下放到城市公司；合同备案管理办法；合同评审备案成本分析表；房地产开发各环节成本管理土地经营阶段成本管理策划定位阶段成本管理设计阶段成本管理招投标阶段成本管理施工阶段成本管理营销阶段成本管理物业管理阶段成本管理资金、税务管理成本后评估工作房地产开发各环节成本管理成本管理水平与企业整体的管理水平密切相关，成本是企业管理水平的体现，同时成本水平促进企业的整体管理水平的提高。由于房地产行业进入门槛较低，行业竞争越来越激烈，房地产暴利时代已经终结，市场生存，唯有进行低成本运营（比行业其他从业者相同品质楼盘有更低的成本）和更好的运行模式。房地产成本管理涉及环节多，链条长，涉及到从获地、策划定位、设计、施工、营销、物业等环节，房地产成本管理重点应放在前期，越往前成本管理越有效，其中在产品定位、设计阶段最为有效，应制定目标成本，做好成本策划工作，成本分配工作。房地产成本科目表，各单位的成本科目表有所不同，但都大同小异，原则是全面（不丢项、不落项）、成本划分归集合理科学、成本归集要便于项目之间进行横向对比，地产集团将成本科目分为五级十三个一级科目；成本科目表（2011版）；对于分期成本归集问题需要强调以下几点：（1）应按照规划要点、建造标准测算出全案的目标成本；（2）一定要按照资源消耗方式进行分摊，如土地费用应按照建设用地面积所占比例进行分摊（即按照容积率进行分摊），容积率相同可以按照可售面积进行分摊；（3）管理费用、营销费用按照各期所消耗的比例进行分摊；（4）财务费用：根据各期的销售计划（回款计划）、开工计划（投资计划）测算各期现金流情况及资金占用费用；（5）建安费用：一定要按照当期发生当期归入，不得分摊；（6）以上分摊原则，需要认真遵守，避免因为成本分摊归集不实造成销售定价偏低或偏高（带来销售速度缓慢），成本分摊归集原则，一旦确定不能随意更改。房地产开发各环节成本管理房地产开发各环节成本管理成本管理成本结构成本组成成本测算（制定目标成本的过程）成本分解（下达责任成本过程）成本管理工作要做好，首先需要了解掌握成本的构成、成本的归集、成本的测算，以及后续的成本分解。房地产开发各环节成本管理土地经营阶段成本管理土地经营阶段成本管理土地人才资金----土地是根本，有土地才能种庄稼，种“房子”；----资金是血液，房地产是投资行为，资金顺畅，开发才会流畅；----人才是开发流畅的保证；涉及到土地经营、前期报批报建、规划设计、工程管理、营销、物业、财务、金融、成本等专业；土地经营阶段成本管理招拍挂方式•优势：土地关系清晰、风险小；•劣势：土地价格较高；股权合作•优势：土地价格较低；与标杆企业合作能提高开发经验；•劣势：可能涉及到土地的关联关系较为复杂；具体实施过程中可能涉及双方经营理念不同；一二级联动•优势：先入为主，对地块本身属性了解深入，可提前进行策划，先入为主；•劣势：前期投入的时间较长，涉及到拆迁、市政等土地熟化等过程；土地经营阶段成本管理---房地产集团目前32房地产项目分布在14个城市；---重点布局一线城市、省会城市以及沿海城市；----拿地方式有集团公司、城市公司和筹备组（大连、南京、青岛等）----土地经营工作重点是要提前介入；土地经营阶段成本管理土地是房地产开发是否成功的一个重要因素，因此选择土地要把握“乐观谨慎”的原则，需要关注以下因素：•地块条件•外部环境•微观经济•宏观经济中央政策地方政策、城市发展方向以及及地方购买力1、地质条件；2、是否有障碍物；周边配套（是否做到七通一平）中央政策：主要关注中央对房地产的政策，房地产行业作为主要支柱产业，对经济拉动作用明显，上下游设计上千个行业。涉及老百姓的日常生活，因此受到广大人民的关注，同时政府对其关注又加，目前也从限价、限贷、限购等政策对其进行调控。土地经营阶段成本管理•土地经营阶段是房地产开发的关键阶段，土地属性及土地价格具有优势可以在开发过程中做到得心应手，因此在土地获取过程中充分做好调研工作，包括地块属性及风险，以及客户人群、产品类型的调查研究。•土地费用包括土地出让金、土地契税、土地拆迁费用、土地交易服务费等；•获地过程中需要对地块区域的政策、环境、配套等，地块周边的竞品楼盘销售定价、去化速度、建造标准、地块的规划设计指标、地质条件等充分进行调研，必须进行实地踏勘；•建立土地经营战略布局，根据企业的发展，有方向有目标地提前进行土地经营，避免机会拿地，降低风险；•提前进行土地经营工作：建立发展目标，合理布局，提前跟踪，提前部署人员。地产集团建立了筹备处、项目公司、集团公司三级土地经营格局，为防范风险土地竞买前必须经过总经理办公会、董事会、股份公司房地产领导小组会议，土地获取前必须经过立项、可研阶段；既保证了提前对项目进行研究，同时通过群策群力，集体决策，降低了土地的风险。土地经营阶段成本管理拿地原则：低潮期买地高潮期卖房有选择性获地，布局一线、沿海、珠三角、环渤海地区；多种获地方式，谨慎拿地，不拿高价地、不做“地王”；区分土地性质，贯彻“快进快出”，提高资金周转速度的土地；案例：长阳国际花园项目（2012年楼面地价仅5000元/平米）；案例：长阳国际城项目（售价12500元/㎡）、北京梧桐苑项目（售价13600元/㎡）（限房价、竞地价）土地经营阶段成本管理几个重要的规划指标：显性指标：（1）建设用地面积；（2）可售面积；（3）容积率；（4）限高；（5）建筑密度：（6）绿化率；（7）车位配比；（8）学校、幼儿园等配套面积；（9）商业比例；（10）回购面积等等；隐性指标：（1）人防面积；（2）地勘报告数据（如覆土深度、地质条件：如北京、天津、杭州、广州地质条件就不同，开发时一定要考虑上述因素）；（3）日照；（4）楼体间距；上述指标中关键指标：容积率和可售面积；★在满足其他指标的前提下可以考虑容积率的分拆问题（案例南宁山语城等等），通过产品差异化，提升产品品质，提高产品溢价；策划定位阶段成本管理策划定位阶段成本管理一、“思路决定出路”二、“只有想不到的，没有做不到的”策划定位阶段成本管理房地产策划定位阶段是指在获地前或获地后，通过市场调研，“以客户为导向、以市场为导向”，确定产品类型的过程。是一个思想创造的过程，是最有创造价值的过程。一宗地块，可以有不同的产品业态组合，可以都是同种产品（如小高层或高层），也可以是不同种产品组合（如洋房和高层的组合），前提条件是在满足规划指标的前提下，如何将土地的价值最大化，如何将地块布置更加有效，充分挖掘土地的价值。客户人群确定建筑风格确定产品组合确定户型确定外立面确定建造标准确定成本确定策划定位把握的原则：精准确定客户人群，关注专业化、差异化，做到人无我有、人有我优。地产集团产品效果图策划定位阶段成本管理客户人群确定：根据土地属性（地段），通过市场调研，确定目标客户人群（首置、首改、再改比例）；区域内什么产品稀缺，避免同质化竞争，走差异化之路；产品选型（①多层洋房、小高层、