重庆交旅金佛山项目

重庆市金佛山项目整体定位与开发策略——重庆金佛山项目市场可行性论证以及规划建议谨呈：重庆交旅集团2009年2月23号深圳世联地产Worldunion2项目组工作的阶段划分与客户进行首次沟通项目地块现场查勘重庆旅游市场调研重庆旅游地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈消费者访谈重庆旅行社访谈…市调沟通整体定位与规划中期评审与沟通项目界定及客户目标分析市场简析与问题结构化分析为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析项目区域旅游及地产分析项目整体定位与发展战略项目功能分区项目开发时序安排项目经济测算参与规划沟通并针对规划方案提出意见规划沟通并提出相应建议终稿报告2008/12/242009/02/25第一阶段市场调研阶段第二阶段（中期）发展战略与整体定位第三阶段（终期）报告修改与规划沟通——2009/01/09深圳世联地产Worldunion3[项目区位]至重庆主城、南川市区交通便捷，属重庆1小时中央旅游度假圈金佛山位居重庆南川区，从重庆主城区到南川有3条高速，交通便捷。其中：最佳自驾车线：从四公里走界水高速到金佛山景区入口76KM，自驾车程1小时左右。大巴：从重庆坐大巴到南川，再转车至金佛山，车程1.5小时万盛内环高速深圳世联地产Worldunion4[项目资源]金佛山旅游资源丰富，拥有五顶国家级“桂冠”生物多样性人文资源丰富地质条件独特生态条件优良四季特征显著•主峰海拔2251米，垂直气候明显，夏天平均气温为17.8摄氏度，而冬天积雪期长达4－5个月•金佛山春天是花的海洋，夏天是清凉世界，秋天是满山红叶，冬天是冰雪迷宫，四季特征显著•植物资源丰富，有常绿原始林、亚热带常绿阔叶林、亚高山矮林、亚热带针叶林、多类灌丛和亚高山草甸等多种类型，而属金佛山特有品种达181个，有“植物王国”之称，并且原始森林保持完好，环境优美，自然宁静•金佛山佛教文化渊远流长，始建于宋，盛于明、清，至今仍残存众多古刹遗址•东坡保持有与钓鱼城齐名的马脑城遗址，上有颂赏将士的字刻•南川处于汉文化与少数民族交融的地方，部分地区的风俗民风具有少数民族特色•金佛山属典型的喀斯特地质地貌，由于特殊的地理位置和气候条件，较为完整地保持了古老而又不同地质年代的原始自然生态•同时喀斯特地貌形成的中生台地，也成为金佛山重要的资源•森林覆盖率高达76%，拥有10万亩方竹，30多种高山乔木杜鹃•与昆明石林不同的是，金佛山生态石林的石峰、石柱、石屏上，覆盖着各种珍奇、古老的树、藤、蕨类植物，生态资源良好•国家重点风景名胜区•国家级自然保护区•国家自然遗产•金佛山国家森林公园•全国科普教育基地五顶桂冠深圳世联地产Worldunion5［研究范围］交旅金佛山项目开发范围包括金佛山景区及天星镇两部分金佛山景区范围景区未协议出让用地：金佛山风景名胜区规划范围内，除本协议签订前已经签订合同开发的区域外，其余部分属于乙方开发范围景区已协议出让用地：根据乙方需要，甲方应积极配合乙方通过收购、入股等方式进行整合。2个月内政府协助收购金佛山庄，不得转让给任何第三方；已签订合同开发的区域，合同到期后不得续约，一律纳入乙方开发范围天星镇开发范围风景区外原天星厂区，以及天星厂区至碧潭幽谷两河口以河为中心两侧各一千米左右范围地块，也属于乙方开发范围天星镇金佛山景区深圳世联地产Worldunion6［开发用地界定］山顶为旅游用地，通过地形勘查和地块分析，确定四个谷地是我们山顶旅游的主要研究范围可建设用地????亩政策限制：风景名胜区、自然保护区核心区及缓冲区政策条件开发限制资源依托：依托山顶核心旅游资源交通组织：地块沿山顶主干道分布，或是山顶交通的枢纽选地原则：牵牛坪药池坝凤凰寺金佛洞西坡索道金佛山管理站V1：307亩V2：1370亩V3：192亩V4：344亩V1V2V3V4山顶旅游发展用地范围规模为2213亩深圳世联地产Worldunion7［开发用地界定］对山坡及天星镇地形分析和价值排序，优选高价值地块14281亩天星镇兰花村北坡大门牵牛坪南坡大门头渡镇刘家铺子木林口用地，地块私密，地势平坦，景观可达性强，开发价值高，建议突破协议1000米要求地块区域价值评估交通条件：不同坡地与主干道交通的连通性，对地块交通便利及未来交通设施投资评估；资源价值：对各个地块内及周边资源价值进行评估金佛山景区高价值开发范围用地14281亩政策限制：风景名胜区、自然保护区核心区及缓冲区政策条件开发限制地形坡度：原则上以坡地25度以下山地为建设用地控制范围重点考虑选地原则：地块内价值评估阴坡采光：考虑不同坡地的朝向及陡崖下的阴影区，对地块适当筛选，保证地块采光良好；陡坡后退：悬崖及陡坡周边用地位置适当后退50-100米，以防山体防坡及高山滚石金佛山景区价值开发范围19921亩金佛山景区可建设开发范围26313亩备用发展用地：删除地块主要为交通不便、无强势资源、区域价值较低，可作备用发展用地可建土地备用用地优选用地深圳世联地产Worldunion8区位示意［开发用地界定］高价值用地－－北坡2035亩，南坡6013亩，天星镇6233亩北坡北坡：2035亩南坡：6013亩天星镇：6233亩高价值用地范围14281亩天星镇南坡刘家铺子南大门碧潭幽谷三汇茶场天星镇头渡镇北坡索道深圳世联地产Worldunion9［开发用地界定］山坡及天星镇高价值用地范围为14281亩,山顶旅游用地范围2213亩，备用发展用地范围6000亩金佛山景区总可建设用地面积：8047北坡：2035亩南坡：6013亩天星镇：6233亩山顶总可建设用地范围面积：2213亩德春坝：300亩回龙寺：1710亩官地坝：2690亩兰花村：1300亩金佛山优先发展用地范围为16494亩备用发展用地范围为6000亩天星镇兰花村北坡大门牵牛坪南坡大门头渡镇刘家铺子优先发展用地范围备用发展用地范围深圳世联地产Worldunion10大都市城郊大规模的综合性区域旅游开发项目项目区位至重庆主城、南川市区交通便捷，属重庆1小时中央旅游度假圈基本特征开发规模金佛山景区占地266平方公里，可建设用地约2万亩；大规模区域开发项目资源金佛山资源丰富，拥有五顶国家级“桂冠”；具有一定资源的景区属性界定深圳世联地产Worldunion11世联针对本项目特征属性，设定具体研究思路金佛山盈利模式战略性思考1.1旅游开发盈利点总结1.2市场站位与发展机会盈利模式比较分析1.31.4金佛山盈利模式基于金佛山价值导向型开发策略2.1重庆地产与旅游关系2.2金佛山旅游做什么金佛山地产做什么2.3金佛山规划布局建议金佛山开发操作方案3.1相似性案例研究3.3开发操作方案一3.4开发操作方案二3.2开发操作次序深圳世联地产Worldunion12大规模旅游区域开发的主要盈利方式涵盖有以土地出让和地产开发为主的销售性收入；以旅游开发为主的经营性收入景区地产开发景区旅游开发促进反哺盈利点：——经营性收入1、景区门票收入2、酒店经营收入3、商业经营租赁收入4、景区娱乐项目经营收入…盈利点：——销售性收入1、土地出让2、物业开发销售•住宅•产权酒店•商业…深圳世联地产Worldunion13明确本项目的盈利来源后，分别从旅游市场及旅游地产市场两方面研判，确定本项目的市场站位与发展机会旅游市场：•从项目资源条件出发，结合重庆本地旅游市场发展，判断旅游市场应立足于重庆本地市场旅游地产市场：•根据重庆目前旅游市场客户及本地需求，判断地产市场应主打重庆市场深圳世联地产Worldunion14（一）当前重庆旅游以过境游为主，非目的地型旅游城市，对全国游客吸引力不大重庆在游客关注的旅游省份未占一席北京广东上海浙江江苏云南山东四川辽宁山西05%10%15%12%10%8%7%6%6%5%5%5%3%资料来源：统计年鉴；世联分析3.5天3天3.2天3.2天2005重庆2006重庆2007重庆2007四川279.2321.6413.71179.9重庆历年旅游收入仅为四川的1/3游客在重庆逗留时间平均为3天/（亿元）/（天）2005重庆2006重庆2007重庆2007四川深圳世联地产Worldunion15（二）金佛山旅游资源在重庆极具竞争力，但在西南无竞争优势金佛山旅游资源在重庆的竞争力较强金佛山旅游资源在西南不具竞争优势012345生物人文地质生态气候012345生物人文地质生态气候深圳世联地产Worldunion16重庆（三）相比周边城市，重庆本地游客消费力较高，最具发掘潜力重庆94.9%其他地区5%金佛山游客来源地2－3小时48%3小时以上19%1小时内5%1－2小时28%重庆游客最能接受的车程范围周边城市经济发展相对滞后遵义恩施宜宾示意2007年人均GDP至金佛山路程怀化资料来源：问卷调查；相关城市统计年鉴；世联分析深圳世联地产Worldunion17（四）当前重庆旅游以观光为主，体验休闲旅游产品开发不足，金佛山具有深度发展机会重庆景区开发以观光游为主旅游配套不完善自然风光•长江三峡•仙女山•四面山都市旅游•解放碑特色古镇•龚滩古镇•大昌古镇红色旅游•白公馆•渣滓洞历史古迹•大足石刻•小三峡悬棺群依托已有资源进行初级开发，产品以观光为主，对游客吸引力有限住宿购物餐饮娱乐30.1%24.1%19.6%14.8%满意35.1%不满意64.9%游客满意度低重庆旅游不满意度排序资料来源：问卷调查；世联分析深圳世联地产Worldunion18（五）随着近郊旅游区域迅速城市化，金佛山处于重庆旅游的黄金区位重庆2002－2007年间城市化率每年以1.5％的速度增长，各区建成面积年扩张速度38平方公里，在未来几年重庆近郊旅游区（车程0.5－1小时）将被迅速城市化，旅游者也将大众化，其旅游价值和环境价值将遭到严重贬损。随着交通基础设施投资和城市快速扩张，金佛山处于重庆1－2小时黄金旅游圈区位，金佛山的旅游价值和环境价值将得到极大认知和提升。0.5－1小时近郊旅游区迅速城市化，旅游价值和环境价值快速贬损金佛山处于重庆1－2小时黄金旅游圈内，其旅游价值和环境价值迅速认知和提升深圳世联地产Worldunion19（一）目前重庆旅游地产以本地客户为主，属封闭内销市场95%88%90%90%95%80%5%12%10%10%5%20%金佛雪岭仙山依云花样上邦美庐仙山流云美镇山居高尔夫重庆部分度假物业客户结构重庆本地客户其他地区客户以重庆本地为主，满足休闲度假、避暑需求从目前前来的客户情况看，主要来源于重庆和南川，均为公司老板、官员等相对富裕阶层，用于度假及养老——金佛美庐基本都是重庆人来买的，也有其他县来买的客户，但比较少——花样山居大部分人在重庆工作，来这里，只是来避暑，看雪，周末来玩，带小孩上来玩……客户基本上都是重庆的，外地人很少——依云美镇资料来源：世联分析深圳世联地产Worldunion20（二）根据休闲度假发展的一般规律，重庆本地客户对度假物业需求将快速增长指标人均DP300$300人均GDP1000$1000人均GDP3000$3000人均GDP5000$人均GDP5000$阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段休闲度假高层次发展阶段特征•产生观光旅游动机•居民开始选择近距离观光旅游•观光旅游快速发展•旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富•休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群•观光旅游占据主导地位•观光旅游增长减缓•休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及•休闲度假产品供应相应增长•观光旅游保持平稳•休闲度假目的地向远程及跨国化发展•休闲度假目的地向置业目的地发展•休闲度假产业逐步成熟置业特征•购买休闲度假产品•在度假地投资、置业•在度假地置业判断*•重庆一小时经济圈，人均2815美元•重庆都市发达经济圈，人均3964美元休闲度假市场发展的一般规律*2007年人均GDP深圳世联地产Worldunion21基于金佛山旅游和地产的市场机会分析，近期金佛山应以立足重庆为目标市