江苏省地方标准J11973-2012房屋面积测算技术规程

1江苏省地方标准DGJJ11973-2012DGJ32/TJ131—2011房屋面积测算技术规程Constructiontechnicalspecificationofbuildingareasurveyingandmapping2011-12-17发布2012-3-1实施江苏省住房和城乡建设厅审定发布前言根据苏建科〔2011〕231号《关于印发〈2011年度江苏省工程建设标准编制、修订计划〉的通知》要求，编制组收集了近十年来国家、行业和全国各省、市有关房屋面积测算方面的2法规文件和标准规范，进行系统的梳理与分析，并考虑到目前新的建筑结构和新技术等对房产面积测算的影响，通过广泛征求省各市有关部门、专家和实际作业工程技术人员的意见，对涉及的主要问题与具体内容进行了专题论证，反复讨论、协调和修改后制定了本规程。本规程主要内容包括：1总则、2术语、3房屋面积测算的数据采集、4房屋建筑面积计算规定、5房屋的变更测算、6房屋面积测算成果报告。本规程由江苏省住房和城乡建设厅负责管理，苏州市房地产测绘队负责解释。各单位在执行本规程过程中，如有修改建议和意见，请反馈至江苏省工程建设标准站（地址：南京市江东北路287号银城广场B座四楼，邮政编码：210036）。本规程主编单位、参编单位、主要起草人和主要审核人主编单位：苏州市房地产测绘队无锡市曦晨测绘有限公司参编单位：徐州市宏伟测绘制图公司苏州工业园区测绘有限责任公司主要起草人：高巧森管建平富强吴炳友陈宪章奚长元陆建生陈耀亮姚钟惠于春生王龙慧主要审核人：高俊强汤杰兰孝奇冯金龙钟容王成华虞继进3目次1总则………………………………………………………………2术语………………………………………………………………2.1房屋面积测算术语……………………………………………2.2建筑术语………………………………………………………3房屋面积测算的数据采集………………………………………………3.1房屋预售测绘的数据采集………………………………………3.2房屋实测数据的采集………………………………………………4房屋建筑面积计算规定………………………………………………4.1一般规定…………………………………………………………4.2计算细则…………………………………………………………4.3共有建筑面积的分摊与计算………………………………………5房屋的变更测算…………………………………………………………5.1变更分类…………………………………………………………5.2受理变更…………………………………………………………5.3变更测算…………………………………………………………6房屋面积测算成果报告………………………………………………6.1房屋面积测算数据的处理原则…………………………………6.2检查、验收与成果资料…………………………………………第1页共38页1总则1.0.1为规范全省房屋建筑面积测算工作，统一全省房屋建筑面积计算技术标准，依据《房产测量规范》GB/T17986-2000，特制了定本规程。1.0.2本规程规定了房屋面积测算工作的基本术语、工作方法和房屋建筑面积计算与房屋共有建筑面积分摊一般与特殊情况的处理原则。1.0.3本规程适用于江苏省行政区域内房产管理中的各类房屋面积测算。1.0.4江苏省行政区域内的房屋面积测算工作除应遵循本规程外，尚应符合国家、行业现行有关标准的规定。第2页共38页2术语2.1房屋面积测算术语2.1.1房屋面积测算buildingareasurveyingandmapping利用测绘和计算机辅助的技术和方法，采集与表达房屋相关信息，为房屋管理等部门提供基础数据和资料。2.1.2房屋面积测算成果productsofbuildingareasurveyingandmapping房屋面积测算过程中所形成的各类图表、数据的总集。包括受理相关要件，房屋面积测算技术报告，房产平面图集等。2.1.3房屋建筑面积buildingarea房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和。2.1.4房屋套内建筑面积areaoftheinsideproperty房屋套或门范围内由单个所有权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、墙体面积及阳台建筑面积三部分组成。2.1.5房屋的使用面积usablefloorarea房屋套内全部可供使用的空间面积。2.1.6房屋的登记面积registeredpropertyarea产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋登记面积由市、县(市)房屋登记机构登记确认。2.1.7房屋套内墙体面积interiorwallarea成套房屋套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。2.1.8共有（公用）建筑面积shared(common)buildingarea建筑物内由多个权利人共同占有或使用的建筑面积。包括：幢内共有（公用）建筑面积和非幢内共有（公共）建筑面积。共有（公用）建筑面积还包括套与共有建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。共有（共用）建筑面积包含有：应分摊共有（公用）建筑面积和不分摊共有（公用）建筑面积。2.1.9房屋专有建筑面积proprietarybuildingarea建筑物内由单个权利人占有或享有独立使用的建筑面积。2.1.10房屋建筑面积预测算forecastcalculationofbuildingarea依据规划建设主管部门核准的建筑施工图，按本规程，对房屋的特征信息进行图上采集计算，出具房屋面积预测算报告。用于房屋的预售审批与备案。2.1.11房屋建筑面积实测算physicalsurveyingbuildingarea房屋竣工后，根据本规程，对房屋的特征信息实地采集计算，出具房屋面积测算成果。为房屋登记、交易，旧城改造、征地拆迁等提供基础资料。2.1.12房屋面积的变更测算surveyingbuildingareaforitsalternating第3页共38页房屋登记后，因房屋的产权界线、房屋面积等发生变化而进行的房屋建筑面积测算。2.1.13房屋基本单元elementarybuildingarea有固定界线、可以独立使用并有明确、唯一编号（幢号、房（室）号等）的房屋或特定空间。2.1.14房屋building具有承重支柱，有顶盖（屋面）及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造作为人们生产、生活或经营场所的建筑物。2.1.15中误差standarddeviation在一定测量条件下，观测量的各个观测值真误差的平方和的平均值的平方根2.1.16限差tolerance在一定观测条件下规定的测量误差的限值。2.2建筑术语2.2.1层高storeyheight上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。2.2.2室内净高interiornetstoreyheight从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效空间的垂直距离。2.2.3自然层数naturalstorey按楼板、地板结构分层的楼层数。2.2.4假层informalfloor指位于自然层以上，层高不是全部为2.20m以上的非正式层。2.2.5夹层interlayers在一个楼层内，以结构板形式增设的局部楼层，为非自然层。2.2.6阁楼attic位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的暗楼。2.2.7架空层openfloor仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。2.2.8架空房屋bottomoverheadconstruction一般为底层架空，以柱子作为承重支撑的房屋。2.2.9结构转换层transferstructurelayer建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换的楼层。2.2.10设备层mechanicalfloor建筑物内专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入维护的楼层。2.2.11避难层refugestorey建筑高度超过100m的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。第4页共38页2.2.12地下室basement房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。2.2.13半地下室semi-basement房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/3，且不超过1/2者。2.2.14房屋总层数totalbuildinglayers房屋的地上层数与地下层数之和。2.2.15地上层数overgroundlayers指室内地坪±0.00m以上的房屋层数。采光窗在室外地坪以上，地坪（自然）以上≥1.50m的半地下室，计入地上层数。2.2.16地下层数undergroundlayer室内地坪±0.00m以下的房屋层数。无采光窗，地坪（自然）以上＜1.50m的半地下室，计入地下层数。2.2.17跃层式住宅duplexapartmenthouse套内空间跨越两楼层及以上，且设有套内楼梯的住宅。2.2.18骑楼overhang楼层部分跨在人行道上的临街楼房。2.2.19过街楼arcade有道路穿过建筑空间的楼房。2.2.20过道passage建筑物厅、堂或套内设置的水平交通空间。2.2.21走廊corridorgallery建筑物内设置的套外使用的水平交通空间。2.2.22架空走廊bridgeway建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。2.2.23挑廊overhangingcorridor挑出建筑物外墙的水平交通空间。2.2.24檐廊eavesgallery设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空间。2.2.25回廊cloister围绕中庭或庭院的走廊。2.2.26门廊porch位于建筑物出入口处,凸出于建筑主体，有廊台、且有支柱支撑顶盖或半围合的开放式建筑空间。2.2.27连廊corridor；coveredpassage连接建筑之间的走廊。2.2.28门斗foyer在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的有盖过渡性建筑空间。门斗一般由建筑主体凹进形成，借助于建筑墙体形成围护。2.2.29门厅lobby；entranceroom第5页共38页位于建筑物人口处，用于人员集散并联系建筑室内外的枢纽空间。2.2.30雨蓬canopy设置在建筑物进出口上部用于挡雨、遮阳的板或蓬。2.2.31阳台balcony；veranda附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。2.2.32设备用房equipmentroommachineroom独立设置或附设于建筑物中用于设置建筑设备的房间。2.2.33永久性顶盖permanentplafond经规划批准设计的永久使用的顶盖。2.2.34围护结构envelopenclosure围合建筑空间四周的墙体、门、窗、栏杆等。2.2.35围护性幕墙enclosingcurtainwall直接作为外墙起围护作用的幕墙。2.2.36装饰性幕墙decorativefacedcurtainwall设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。2.2.37建筑幕墙buildingcurtainwall由金属构架与板材组成，不承担主体结构荷载作用的建筑以外的围护结构。2.2.38勒脚plinth建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。2.2.39变形缝deformationjoint为防止建筑物在外界因素作用下，结构内部产生附加变形和应力，导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝。包括伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝。2.2.40棚shed由单排或多排柱和顶盖构成的室外空间。2.2.41天井patio被建筑围合的露天空间，主要用以解决建筑物的采光和通风。2.2.42凸窗baywindow用于房间采光和美化造型而设置的，窗台高度≥0.03m凸出外墙的窗。2.2.43落