投资分析基础与园区并购业务探索

严格保密投资分析基础与园区并购业务探索2017年10月9日园区投资部目录严格保密一投资分析基础二园区并购业务探索三关于投资的深入思考3严格保密现金流概念项目现金流的组成现金流入现金流出1、可售物业的销售收入1、项目投资：包括获取成本、开发建设成本；2、持有经营物业的综合经营收入2、持有物业经营成本3、持有经营物业退出收入3、经营税费（销售税费、经营税费）、所得税4、资金成本（利息等）项目层面股东层面结转销售利润P1利润P2利润P4投资或建设销售收入、经营收入投资或建设经营成本、税费销售收入经营收入经营收入经营成本、税费经营成本、税费物业退出收入、经营收入利润P3经营成本、税费项目资本投入项目利润收入项目利润收入项目利润收入项目利润收入123456123456初始投资建设预售竣工经营经营阶段经营阶段项目退出一、投资分析基础4严格保密项目投资评价指标在评价一个项目是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，不考虑时间因素的影响。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每季度的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：销售利润率、净利润率、股东投资静态回收期、静态资金覆盖率等。对存在较大量自持经营物业的项目，如产业园区项目等，则需进行动态分析。其主要参考指标为：IRR、NPV、EBITDA等。一、投资分析基础5严格保密投资评价指标说明指标一：内部收益率（IRR：InternalRateofReturn）IRR是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。也就是在项目周期内产生的一系列现金流，以一定的折现率将现金流折现到某一时点，并使这些折现后的现金流现值等于零，这个时候的折现率就是内部收益率（IRR）。因此IRR与每期的净现金流（净收益）、项目的周期（时间）有直接关系，是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。测算模型中目前主要有以下两个IRR指标：指标类型指标解释说明项目IRR单个项目公司产生的现金流计算出的IRR目前主要考核指标之一股东IRR单个项目公司股东从投资项目获得的现金流产生的IRR目前主要考核指标之一一、投资分析基础6严格保密投资评价指标说明指标二：息税折旧摊销前利润回报率（EBITDAYield）EBITDAYield主要是指经营性资产在经营期内，每年产生的息税折旧摊销前利润（EBITDA）相对于资产投资的回报率。主要用于考核资产的经营业绩。计算公式为：EBITDA/资产投资额。EBITDA的简要计算：经营收入－直接经营成本（经营费用、每年支付的经营期费用等）－经营税费（主要指营业税、房产税）。提升EBITDA的方式主要通过增加经营收入，或降低经营成本来实现。EBITDAYield是持有经营物业的评判指标。提升EBITDAYield，可通过提升当年的EBITDA，或减低投资成本来实现。一、投资分析基础我们主要关注运营首年、运营第三年、整体平均的EBITDAYield情况。7严格保密投资评价指标说明指标三：投资回收期投资回收期就是指通过资金回流量来收回投资的年限。该指标反映通过项目产生的净现金流累积收回初始投资需要的年限，如果投资回收期越短说明项目产生的净现金流能力越强。一、投资分析基础8严格保密项目回报影响因素项目的生命周期现金流入现金流出1、可售物业的销售收入1、项目投资：包括获取成本、开发建设成本2、持有经营物业的经营收入2、持有物业经营成本3、持有经营物业退出收入3、经营税费（销售税费、经营税费）、所得税4、资金成本（利息等）结转销售利润P1利润P2利润P4销售收入销售收入：1、住宅、公寓2、办公物业销售3、商业物业销售经营收入经营收入经营成本、税费经营成本、税费物业退出收入、经营收入利润P3经营成本、税费123456获取成本1、土地成本2、收购成本建设成本1、建安成本2、前期费用。。。经营收入：1、持有办公经营收入2、持有商业经营收入经营成本1、持有办公经营成本2、持有商业经营成本税费1、营业税；2、土地增值税3、所得税。。。。一、投资分析基础9严格保密-60,000-40,000-20,000-20,00040,00060,0002012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年项目公司层面经营性现金流量图经营性现金流累计经营性现金流项目回报影响因素项目全周期介绍1①项目获取，支付获取成本②项目建设，发生开发建设成本③为项目建设投入的峰值，该指标考察项目需要投入的最大资金量④项目进入销售阶段，现金流量开始回正⑤累积现金流为正，表示项目收回投资⑥项目竣工，进入经营阶段，获得经营收入⑦项目退出，获得退出收入234567一、投资分析基础10严格保密项目回报影响因素项目的获取成本销售收入销售收入经营收入经营收入经营成本、税费经营成本、税费物业退出收入、经营收入经营成本、税费123456获取成本建设成本经营收入经营成本税费1、开发类项目，项目主要的获取成本为土地价格参考近半年至一年同区域同类性质用地的出让价格，比较土地的价格是否具有优势通过争取分期支付地价的方式延迟支付地价来提升项目回报水平2、收并购类项目，获取成本主要为收购费用通过争取分期支付收并购款的方式延迟支付来提升项目回报水平获取成本与项目回报呈负相关，控制获取成本可提升项目回报水平。地价敏感性示例：幅度楼面地价IRR0%1,00018.1%-5%95018.4%-10%90018.7%-15%85019.1%-20%80019.4%-25%75019.8%一、投资分析基础11严格保密项目回报影响因素项目的建设成本销售收入销售收入经营收入经营收入经营成本、税费经营成本、税费物业退出收入、经营收入经营成本、税费123456获取成本建设成本经营收入经营成本税费这三项费用与项目的设计方案直接相关，也直接影响其他的间接开发成本，因此优化设计方案，也直接控制了开发建设成本，提升项目的回报。建设成本与项目回报呈负相关，控制成本可提升项目回报水平。建设成本敏感性示例：建设成本增幅IRR-20%20.3%-15%19.7%-10%19.2%-5%18.6%0%18.1%5%17.5%10%17.0%15%16.5%1、开发类项目，建设成本包括；前期费用：市政配套费用、设计费、报建费等；建安费用：基础工程、土建费用、机电费用、装修费用；基础设施工程：市政配套工程、园林绿化工程等；不可预见费；间接费用财务费用管理费、营销费2、收并购类项目，建设费用包括改建费用前期开办费用等一、投资分析基础12严格保密项目回报影响因素项目的建设周期销售收入销售收入经营收入经营收入经营成本、税费经营成本、税费物业退出收入、经营收入经营成本、税费123456获取成本建设成本经营收入经营成本税费1、项目的建设周期对项目的IRR回报指标影响较大开发建设速度，影响项目的销售时间、完工时间，从而影响项目的收入获得时间，IRR指标是与项目净现金流、时间相关的指标，因此建设周期与IRR密切相关越早完工，持有物业能越早进入经营阶段，越早获得经营收入开发速度越快（在合适的工程条件下），对提升项目回报越有利工期敏感性示例：开工时间变化（±月）IRR(3.0)17.5%-16.0%3.016.1%6.016.0%9.015.9%12.014.4%15.014.0%18.013.7%21.013.4%24.012.1%一、投资分析基础13严格保密项目回报影响因素项目的销售收入销售收入销售收入经营收入经营收入经营成本、税费经营成本、税费物业退出收入、经营收入经营成本、税费123456获取成本建设成本经营收入经营成本税费销售收入主要涉及销售类型物业，包括住宅、公寓、办公、商业的销售项目的销售时间越早、销售速度越快对项目的提升项目的回报越有帮助，因此能快速销售、销售周期较短的项目相应的回报情况较好销售收入与项目回报呈正相关，售价的提升可提高项目回报水平售价敏感性示例：增幅售价IRR-20%16,00010.3%-15%17,00012.6%-10%18,00014.4%-5%19,00016.3%0%20,00018.1%5%21,00019.9%10%22,00021.7%15%23,00023.5%20%24,00025.3%一、投资分析基础14严格保密项目回报影响因素项目的经营收入销售收入销售收入经营收入经营收入经营成本、税费经营成本、税费物业退出收入、经营收入经营成本、税费123456获取成本建设成本经营收入经营成本税费1、持有物业经营收入：持有物业的经营收入根据项目的经营定位、周边市场情况得出的租金情况、及由物业经营定位分析得出的出租率、租金增长情况而确定物业经营与项目位置、定位有重要的关系经营收入与项目回报呈正相关，经营收入的提升可提高项目回报水平持有物业估值的重要参考一、投资分析基础15严格保密项目回报影响因素项目的经营成本销售收入销售收入经营收入经营收入经营成本、税费经营成本、税费物业退出收入、经营收入经营成本、税费123456获取成本建设成本经营收入经营成本税费1、持有物业经营成本包括：人员费用、广告及策划费用、代理费用、未出租面积的物管费用等；设备维修费用、水电费用等可通过物管费用向租户收取；经营成本在物业经营的头3年比例较高，随着物业经营状况逐渐进入成熟期，经营费用比例将会逐步下降经营成本与项目回报呈负相关，经营成本的降低可提高项目回报水平一、投资分析基础16严格保密项目回报影响因素项目的退出收入销售收入销售收入经营收入经营收入经营成本、税费经营成本、税费物业退出收入、经营收入经营成本、税费123456获取成本建设成本经营收入经营成本税费1、持有物业退出收入的计算方式方式1：退出时点下一年的NOI（运营净收入）/退出收益率方式2：DCF折现。即退出时点到项目经营结束期间内的NOI折现到退出时间的合计值，即退出时点之后的各经营期的NPV2、无论用哪种方式，退出后续年（进入稳定经营期）的经营状况对持有物业的退出价值评估都有重要的影响，因此需要重视后续年的经营状况假设。退出收入与项目回报呈正相关，退出收入的提升可提高项目回报水平一、投资分析基础物业价值评估=物业评估时点后一年的经营现金流/折现率*((1-1/(1+折现率)^剩余经营年限))17严格保密项目回报影响因素小结一、投资分析基础销售收入（提高）销售收入（提高）经营收入（提升）经营收入（提升）经营成本、税费（降低成本）经营成本、税费（降低成本）物业退出收入、经营收入（提升）经营成本、税费（降低成本）123456获取成本（控制成本）建设成本（控制成本）经营收入（提升）经营成本、税费缩短周期“较低的获取成本、较低的融资成本、对开发建设成本的良好控制、较短的开发建设周期、以及物业销售价格的提高、物业运营价值的提升“，这几个因素对项目回报的影响最为敏感。力争寻求这些敏感因素之间最佳的平衡关系。目录严格保密一投资分析基础二园区并购业务探索三关于投资的深入思考19严格保密坚定集团“两轮驱动”发展战略董事长寄语“战略执行要到位，要坚定战略。2016年，我们打下了两轮驱动的坚实基础。2017年，转型是集团的重要目标，我们要只争朝夕，坚持两轮驱动战略“开发建设+产业”不动摇，坚持去地产化战略不动摇。““希望大家聚焦战略，实现目标。让我们为2017年的目标，为集团的美好未来，共同奋斗，在成功的喜悦中去拥抱2017年！“战略梳理20严格保密产业园区并购战略专项梳理2017年1月19日，吴董在集团本部组织召开产业板块园区并购专项会议，对园区并购战略、组织、业务模式做出