景观成本优化0811

景观成本优化景观优化优化的基本控制优化控制的来源---景观标准化案例分析景观优化优化的基本控制优化控制的来源---景观标准化案例分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%广州四季花城广州城市花园广州蓝山1期广州万科城1期广州金域兰湾1期佛山金御华府1期佛山金色家园1期佛山金色家园2期佛山万科城1期佛山兰乔圣菲1期佛山新城湾畔1期中山城市风景珠海金域兰湾1期东莞城市高尔夫6东莞运河东1期东莞松山湖1期东莞万科城1期厦门金域兰湾1期厦门金域兰湾2期深圳东海岸2期深圳东海岸3期深圳万科城1期深圳万科城2期深圳万科城3期深圳第五园1期深圳第五园2期深圳金域兰湾1期深圳金域兰湾2期深圳金域东郡1期长沙西街花园3期硬景面积占比硬景成本占比成本现状配置：硬景分析硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景平均成本占比60%硬景平均面积占比49%0100200300400500600700800广州四季花城广州城市花园广州蓝山1期广州万科城1期广州金域兰湾1期佛山金御华府1期佛山金色家园1期佛山金色家园2期佛山万科城1期佛山兰乔圣菲1期佛山新城湾畔1期中山城市风景珠海金域兰湾1期东莞城市高尔夫6东莞运河东1期东莞松山湖1期东莞万科城1期厦门金域兰湾1期厦门金域兰湾2期深圳东海岸2期深圳东海岸3期深圳万科城1期深圳万科城2期深圳万科城3期深圳第五园1期深圳第五园2期深圳金域兰湾1期深圳金域兰湾2期深圳金域东郡1期长沙西街花园3期硬景单方造价软景单方造价成本现状配置：软硬景造价分析硬景均造价425元/㎡软景均造价187元/㎡面积比例成本比例硬景20%软景硬景平均单方造价425元/㎡12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱砖280.566%石材单方造价425元/㎡占硬景比例硬景成本现状配置：软硬景成本分析面积比例成本比例软景平均单方造价187元/㎡7.484%草坪/地被20.5711%小乔木39.2721%灌木119.6864%大乔木单方造价占软景比例软景最大成本：石材、大乔木成本现状配置：景观成本分析小结硬景所占面积过大，成本居高成本高在有限的成本控制下软景无法达到即时效果效果差在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高再增高成本现状配置：景观成本分析小结最有效成本优化：控制硬景比例景观成本优化配置前提：保证景观效果同时降低景观成本措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木基本原则1：硬景：软景=3：7（面积比）37景观大项面积分配基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积＞53%其他设施8%架空层5%泳池3%水景2%车行道路,15%软景草坪,33%软景灌木14%硬景非石材6.%硬景石材14%景观细项面积分配占整体面积53%景观成本优化配置24012065101521604501400800125002004006008001000120014001600硬景石材硬景非石材软景灌木软景草坪软景乔木车行道路水景泳池架空层其他设施景观单方造价指标内容指标控制乔木数量单棵乔木覆盖面积＞50㎡控制特大乔木特大乔木数/大乔木数/中小乔木数1：2：7不同季节效果常绿乔木数/落叶乔木数1：3与1：4集中采购前五名乔木集中数50%乔木数量≤25种灌木种类≤35种高层社区乔木指标基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价景观成本优化配置：不同客户关注点再改首改首置景观定位注重品质和绿化，配套完善体现价值，关注老人儿童活动空间休闲时尚，注重活动空间景观品质关注点排序No.1No.2No.3水景、休闲配套软景硬景、泳池泳池软景架空层配置活动配套泳池软景不同产品的景观成本投入重点应不同！前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致策略：根据客户关注点加大重点投入优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本景观成本的优化配置现状成本：硬景单方造价X49%+软景单方造价X51%=305元/平米优化成本：硬景单方造价X30%+软景单方造价X70%=258元/平米景观优化15.4%按照容积率为3的高层社区，可优化可售单方17元/平米景观优化优化的基本控制优化控制的来源---景观标准化案例分析客户土地产品景观定位景观配置景观成本不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？景观品质提升靠什么体现？增加配置面积or增加景观成本？满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”景观品质怎样提升，提升什么？景观标准化产品景观定位—喜达屋酒店集团品牌策略尊贵客人高级商务旅行者中端商务家庭旅游热爱交流的年轻人明星、时尚人士住客特征天梦之床（HeavenlyBed®）天梦之浴（HeavenlyBath®）天梦之淋（HeavenlyShower®）甜梦之床（SheratonSweetSleeper™Bed）福适之床（FourpointsComfortBed™）特色W床（SignatureWBed™）特征产品社会客厅socializingintheLivingRoom无产品景观定位—万科集团产品分类马斯洛需求客户景观需求排序景观载体成本预算（元/m2)5.自我实现的需要优美的景观视线外部景观地段外部条件决定泳池景观15004.尊重的需要良好的品质感架空层1000水景450硬景200软景653.感情上的需要完善的交往空间运动场地、儿童活动场地、老人活动场地100-5002.安全上的需要完好的私密性小区围墙、灯具301.生理上的需要基本的景观处所标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他30车行道路160产品景观成本预算活动场地的功能配置从品类的客户定位推导人口构成比例G2孩子三代10%后小太阳40%小太阳40%老年一代10%G3青年之家85%青年持家15%C小小太阳30%青年持家5%孩子三代10%后小太阳20%小太阳30%老年一代5%T1青年之家50%小小太阳20%青年持家20%孩子三代10%老年一代10%T2孩子三代50%后小太阳50%12岁以下13-21岁22-55岁56岁以上16.1%12.9%58.1%12.9%0.0%0.0%66.7%33.3%21.9%6.3%59.4%12.5%11.1%0.0%66.7%22.2%12.5%12.5%50.0%25.0%活动场地的功能配置品类人口构成G3T1G2CT225%60%5%10%15%65%0%20%25%50%10%15%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%人口构成百分比品类人口构成儿童人口青少年人口成人人口老人人口活动场地的功能配置泳池面积统计P万科城1-4期C金色家园1-3期G2温馨家园G2金域蓝湾1-3期G2第五园1-3期C广州万科城一期G2/TOP中山城市风景C广州蓝山花园C广州城市花园C佛山金色家园G2东莞常平万科城C东莞高尔夫C城市花园C福景花园C05001000150020002500300035004000050010001500200025003000350040004500户数泳池面积万科城1-4期C金色家园1-3期G2城市花园C温馨家园G2福景花园C金域蓝湾1-3期G2第五园1-3期C广州万科城一期G2/TOP中山城市风景C广州蓝山花园C广州城市花园C佛山金色家园G2东莞常平万科城C东莞高尔夫CMIN:P=0.7x+500图表4.1深圳区域G2/C类住区泳池面积统计注：灰线表示所有项目的平均线，蓝线表示G2/C类建议最小面积x为万科社区户数，P为泳池总面积G2/C：最小值Pmin=0.70x+500G3/T1：最小值Pmin=0.60x+450T2：最小值Pmin=0.60x+450G2C居住组团泳池应包括以下组成部分：成人池：水深不超过1.4m儿童池：水深不超过0.6m最大容量人数=成人池面积/3+儿童池面积/2.5休息平台：面积=0.8m2/人×最大容量人数洗手间个数=最大容量人数/60淋浴间个数=最大容量人数/30储物柜个数=最大容量人数/2救生员数量：水面面积在250㎡以下的,应至少设置2个救生观察台;水面面积在250㎡以上的,按面积每增加250㎡及以内,增设1个救生观察台的比例配置救生观察台。救生观察台高度不低于1.5M活动场地的功能配置泳池配置中山城市风景一、二、三期C广州天景C广州蓝山花园C广州万科城一期TOP2+G2广州四季花城C东莞常平万科城C东莞万科城市高尔夫C深圳金域蓝湾一二期G2深圳金色家园一二三期G2深圳万科城一二三四期C广州城市花园C佛山兰乔圣菲TOP1+G2佛山金色家园G2深圳温馨家园G2深圳第五园一二期C深圳城市花园C深圳福景花园C0200400600800100012001400160018000100020003000400050006000户数泳池面积中山城市风景一、二、三期C广州天景C广州蓝山花园C广州万科城一期TOP2+G2广州城市花园C广州四季花城C佛山兰乔圣菲TOP1+G2佛山金色家园G2东莞常平万科城C东莞万科城市高尔夫C深圳金域蓝湾一二期G2深圳金色家园一二三期G2深圳温馨家园G2深圳万科城一二三四期C深圳第五园一二期C深圳城市花园C深圳福景花园CMIN:E=0.4x+500活动场地的功能配置运动场地面积统计EG2C图表4.2深圳区域G2/C类住区运动场地面积统计注：灰线表示所有项目的平均线，蓝线表示G2/C类建议最小面积x为万科社区户数，E为运动场地总面积G2/C：最小值Emin=0.40x+500G3/T1：最小值Emin=0.40x+500T2：最小值Emin=0.37x+450活动场地的功能配置儿童活动场地面积统计KG2C中山城市风景一、二、三期C广州天景C广州城市花园C广州四季花城C佛山兰乔圣菲TOP1+G2佛山金色家园G2东莞常平万科城C东莞万科城市高尔夫C深圳万科城一二三四期C广州蓝山花园C广州万科城一期G2/TOP2深圳金域蓝湾一二期G2深圳金色家园一二三期G2深圳温馨家园G2深圳第五园一二期C深圳城市花园C深圳福景花园C020040060080010001200140016000100020003000400050006000户数泳池面积中山城市风景一、二、三期C广州天景C广州蓝山花园C广州万科城一期G2/TOP2广州城市花园C广州四季花城C佛山兰乔圣菲TOP1+G2佛山金色家园G2东莞常平万科城C东莞万科城市高尔夫C深圳金域蓝湾一二期G2深圳金色家园一二三期G2深圳温馨家园G2深圳万科城一二三四期C深圳第五园一二期C深圳城市花园C深圳福景花园CMIN:K=0.2x+200图表4.2深圳区域G2/C类住区儿童活动场地面积统计注：灰线表示所有项目的平均线，蓝线表示G2/C类建议最小面积x为万科社区户数，K为儿童活动场地总面积G2/C：最小值Kmin=0.20x+200G3/T1：最小值Kmin=0.10x+100T2：最小值Kmin=0.15x+150活动场地的功能配置老人活动场地面积统计SG2C大部分楼盘没有单独考虑老人活动场地，无法得出数据，所以从最小的场地需求出发，确定G2/C的老年人活动场地最小值。1000户住区最小配置：老人跳操广场1个，按摩走道2个，锻炼器械6个，共约250平方米（并不包括架空层底下的棋牌活动空间）x为万科社区户数，S为老年人活动场地总面积G2/C：最小值Smin=0.25xG3/T1：最小值Smin=0.42xT2：最小值Smin=0.42x活动场地的功能配置架空层：由于场地限制，无法设计独立会所的，可以把会所设置在架空层。架空层会所服务半径以3分钟步行到达为宜。a.首选配置架空层配置是否收费服务半径面积备注练舞室/瑜伽室是200200健身房是200150桌球室是200150可放3张美式台球桌乒乓球室是200120可放3张乒乓球桌图书室/阅读室否200100棋牌室/麻将室是15080架空层配置是否收费服务半径面积备注PICNIC+BBQ厨房否20030儿童活动室/托儿所是200100幼儿园可提供相似功能