XXXX第4章贷款业务的核算

天津力高项目前期发展策划报告合富辉煌（中国）·二零一零年十二月谨呈：力高集团项目发展理解——我们的研究从项目基本属性开始……区位条件：地处滨海新区功能区唯一的海滨休闲旅游区，但尚处于的开发初级阶段本项目地处天津滨海新区八大功能区之一的海滨休闲旅游区海域范围内，也是滨海新区核心区的拓展区域，城市价值和旅游功能价值兼具规划前景：–滨海旅游区“一心四区”建设，规划定位高–建成后的滨海旅游区将成为我国北方知名的国内国际旅游目的地和高品位的休闲区目前状况：–滨海旅游区建设进程相对偏慢，区域发展配套欠缺–项目前期投入将较大，一定程度加大了项目开发风险中心城区滨海新区核心区海河中游资源条件：拥有天津稀缺的、得天独厚的海景资源景观项目处于扩建发展初期的滨海旅游区内，基地多为填海营造，拥有天津稀缺的海景资源；项目周边尚未形成发展气候，周边闲置土地众多；区域处于发展起步阶段，自身配套并不完善，无法为项目提供有力保证，后续配套资源尚需项目自我完善；本项目开发条件：区域认知度有待提升，目前道路交通发展是影响项目发展的重要瓶颈区域内“基甫号”航母主题公园已具有一定基础，也是未来几年投入开发的主要区域，但现时建设及影响力有限，对区域认知度提升作用有限；中心渔港也刚处于发展起步阶段，自身配套及区域形象都尚未形成，无法为项目区域发展带来支撑；目前进出项目地块只能通过沿海高速解决，且需要缴纳高速通行费；项目北侧规划路尚未进行实际规划和建设阶段。沿海高速高速收费口本项目指标条件：规模大、开发强度高，但具备开发适量低密度产品的条件项目总占地约1050亩（填海面积），区域红线约183万(折合约2750亩），拟构建集居住、文化和旅游于一体的大型生活居住区。物业功能涵盖高尚住宅、酒店、公寓、民艺大街、津台文化中心等；原地块（A+B）容积率2.5，可产生多种物业组合形式，将以小高层和高层物业为主；本项目可在满足现有容积率及限高的前提下，实现开发适量低密度产品的可能；新增地块（约300亩）以低容积率为主。AB项目属性界定一个位于极具发展潜力及前景的待开发旅游区域的高强度海景资源型复合项目。本项目开发周期长、区域价值成长快，如何正确研判竞争环境及自身竞争力的持续变化并形成针对性策略定位及物业发展是关键。本项目是：滨海新区/滨海旅游区740亩/2.5容积率/填海开发/集居住、旅游、文化功能于一体报告思路框架及问题结构化研判竞争环境及自身竞争力的持续变化形成针对性针对性策略定位及物业发展城市未来哪些发展因素可以支撑项目持续开发？滨海旅游区建设将为项目发展带来什么价值及挑战？滨海新区房地产市场发展给项目带来怎样的竞合要求？不同发展阶段应采用何种竞争策略保持项目核心竞争力？核心竞争力之下项目将形成怎样的系统定位？开发模式及规划落位如何充分体现定位并实现价值兑现？宏观背景区域发展市场竞争发展策略定位体系物业发展启动区定位形象及物业发展深化报告思路框架及问题结构化研判竞争环境及自身竞争力的持续变化形成针对性针对性策略定位及物业发展城市未来哪些发展因素可以支撑项目持续开发？滨海旅游区建设将为项目发展带来什么价值及挑战？滨海新区房地产市场发展给项目带来怎样的竞合要求？不同发展阶段应采用何种竞争策略保持项目核心竞争力？核心竞争力之下项目将形成怎样的系统定位？开发模式及规划落位如何充分体现定位并实现价值兑现？宏观背景区域发展市场竞争发展策略定位体系物业发展启动区定位形象及物业发展深化宏观背景：城市未来哪些发展因素可以支撑项目持续开发？天津自06年滨海新区上升为国家战略后，发展加速，预计未来相当长一段时间内仍将保持高速增长态势，发展前景看好；滨海新区既是城市建设热点，又是城市产业经济发展核心，未来持续发展的动力强劲；城市居民收入及消费水平不断提高，具备较高的房地产消费与投资潜力，住房消费有待进一步引导与释放；近期房地产调控，天津政策相对宽松，为楼市回暖提供了有利条件。区域发展：滨海旅游区建设将为项目发展带来什么价值及挑战？滨海旅游区是滨海新区近期启动发展的重点，将成为滨海新区真正的滨海形象区域，有辐射京津甚至北方范围的目标前景；滨海旅游区旨在形成集产业、居住、生态、文化四位一体的城市结构体系，同时交通也将纳入城市内部体系，城市区位属性将不断显现和提升；都市、生态、人文价值的不断凸显促使滨海旅游区成为滨海新区核心区之外的房地产居住价值板块又一峰区；滨海旅游区建设进程相对偏慢，区域发展配套欠缺，同时建设发展周期长，一定程度加大了发展环境的不确定性。市场竞争：滨海新区房地产市场发展给项目带来怎样的竞合要求？细分市场发展特征如何？（洋房和别墅）项目面临怎样的市场竞争？目前市场大势特征和市场格局如何？住宅市场研究客户专题分析其它市场研究市场大势：滨海新区房地产住宅成交量和成交价格均呈稳步上涨态势2006年以来滨海区域新建商品住宅年均成交量在215万平米；–2008年由于市场大势低迷，成交量达到近年低谷–2009年随着市场回暖，成交面积达到高峰，成交面积达到334万平方米滨海区域成交价格一直稳步上扬，2010年年初价格直线飙升，4.17新政之后，价格略有回落。成交面积：169万平米成交均价：3766元/平米成交面积：245万平米成交均价：5514元/平米成交面积：110万平米成交均价：6321元/平米成交面积：334万平米成交均价：7205元/平米成交面积：87万平米成交均价：9522元/平米数据来源：天津市统计公报2006年至今滨海新区住宅月度成交面积和成交价格的情况走势市场大势：塘沽区是滨海新区成交的主力军，汉沽区商品住宅市场起步虽晚，但是近年来发展速度较快从滨海各区成交情况分析，塘沽区一直是滨海新区成交的主力军，占市场五成以上的市场份额。其他三区成交情况相差不是很大；汉沽商品房市场起步虽晚，但是近年来发展速度较快。2009年，汉沽区的量价水平已经超越大港区，与塘沽区仍存在差距。在“三区合一”的利好影响下，随着汉沽与外围区域交通的不断完善，中新生态城、中心渔港以及海滨休闲旅游区建设的不断进行，汉沽区未来的量价水平将有向塘沽区靠拢的趋势。数据来源：天津市统计公报单位：万平方米单位：元/平方米2007-2009年四区成交量和成交均价的情况市场格局：核心区土地日益稀缺，随着城市建设发展，滨海新区居住区外溢趋势明显，而北部区域发展速度最快根据滨海新区房地产市场发展情况，目前滨海新区可划分为30个房地产居住区，且主要集中在滨海核心区；随着城市建设发展，滨海新区居住区外溢趋势明显，而北部区域发展速度最快；本项目位于北部新兴发展板块中的海滨休闲旅游区板块。1234567891011121314151617181920212223242526272829301.河西区2.河东区3.汉沽东扩4.中心渔港5.中新生态城6.海滨休闲旅游区7.北塘区8.森林公园9.滨海湖10.东丽湖区11.空港居住区12.高新区居住区13.东疆港城14.开发区核心居住区15.泰丰区16.泰达时尚广场17.塘沽核心区18.上北居住区19.新河居住区20.胡家园区21.响螺湾22.于家堡23.蓝鲸岛24.东西沽25.渤海石油26.葛沽板块27.官港湖居住区28.学府路居住区29.大港城区30.港东新城滨海居住集中区右图中蓝色代表成熟地产板块黄色代表新兴发展板块市场格局：小高、高层物业占据市场主导，占近七成的市场份额，多层和别墅物业较为稀缺从各个片区的物业类型分析，高层基本占据市场的主导地位，多层和别墅产品为市场的稀缺产品；临海组团、临湖组团、森林公园组团这三类基本以别墅和高层的产品形态出现；其余区域基本以高层为主，其余产品形态为辅。别墅高层高层别墅高层别墅多层小/高层别墅别墅多层小/高层多层小/高层多层小/高层别墅多层小/高层小高高层别墅高层别墅多层小/高层小高高层别墅高层小高高层高层6059元/平米11000元/平米13560元/平米10636元/平米5743元/平米汉沽核心区大港核心区塘沽核心区开发区市场格局：开发区作为滨海高端居住项目的集中区域，价格一直领跑滨海，而汉沽区在价格上与核心区存在较大价差，处于滨海的价格洼地目前整个滨海行政区内开发区的价格最高，成交均价达到13560元/平米，而个别项目的价格已经超过3万元/平米。塘沽核心区和中新生态城两个区域目前的销售价格相差不大，生态城最新上市项目销售均价约为12000元/平米；汉沽和大港作为滨海的南北两翼在价格上与核心区仍存较大差距。中新生态城市场发展趋势：随着中新生态城的出现，滨海新区房地产概念已经从单一的居住发展成为生态、休闲度假等多元化的居住理念2010年滨海新区板块，主要分为五大类型，十九个居住板块：–六个生态居住区–两个商务商业区–三个休闲旅游区–一个高端居住区本项目位于北部新兴发展板块中的唯一海滨休闲旅游区板块，区位价值较高。生态板块高端居住生态板块生态板块生态板块居住板块居住板块居住板块居住板块居住板块休闲度假板块生态板块居住板块休闲度假板块居住板块商务板块中新生态城市场大势及市场格局分析小结塘沽区一直是滨海新区成交量最大的片区，发展较为活跃；滨海新区居住区外溢趋势明显，而北部区域发展速度最快；开发区作为滨海高端居住项目的集中区域，区域价格一直领跑滨海；汉沽区在价格上与核心区存在较大价差，处于滨海的价格洼地；从产品形态上看，小高、高层占据市场七成以上份额，多层和别墅物业较为稀缺；随着中新生态城的出现，滨海新区房地产概念已经从单一的居住发展成为生态、休闲度假等多元化的居住理念。市场竞争：滨海新区房地产市场发展给项目带来怎样的竞合要求？细分市场发展特征如何？（洋房和别墅）项目面临怎样的市场竞争？目前市场大势特征和市场格局如何？住宅市场研究客户专题分析其它市场研究滨海核心区是目前房地产市场热点，随着城市建设发展，滨海新区居住区向外扩张趋势明显从滨海核心区在售/在建项目分布上看，目前滨海核心区在售项目主要分布在塘沽上北区域和开发区，特别是上北区域，一直是塘沽区项目最为集中的区域，是近几年滨海的热点板块之一；从目前在建（待售）项目的分布来看，目前滨海核心区在建（待售）项目并不是很多，已知在建（待售）项目主要集中在北塘附近和中新生态城。这些片区项目的集中上市必将成为市场竞争的焦点区域。12345678910111213141516171819202122232425262728293031323335343637383940414243在建（待售）项目在售（在建）项目链接：项目明细表从已出让未启动土地情况来看，未来5年潜在住宅供应货量将超过3000万平方米，其中，北部区域潜在供应最大区域编号建筑面积容积率紫云1114436.82.5-3.2洞庭路2219064.62新河3904720.22.2-2.5上北4334538.81.2-2.5北塘5486405.30.7-1.7航运服务区61059132.65老城7188826.82.5东疆港城814000000.8-2.0中心渔港961100000.8-4.0中新生态城10100000001.2-2.4汇总19863905——备注：1、土地分析不含本项目；2、已出让土地已招拍挂信息为统计依据；48.6万18.9万21.9万11.4万33.5万90.5万东疆港城140万生态城1000万中心渔港611万10.6万目前滨海核心区潜在住宅市场货量将近2000公顷，如果这些土地今年开始启动建设，那么未来五年滨海核心区及周边可售市场货量将超过3000万平米，同时没有计算期间的土地市场新增供给量和2005年以前囤地开发货量。从土地分布上看，滨海核心区的土地供给外扩趋势明显，向北到北塘、中新生态城，向西到新河、胡家园；向东到东疆港、航运服务区，其中北部区域潜在货量最大。2005年以来滨海核心区已出让未启动土地情况从目前市场格局来看，洋房市场呈现圈层式分布特征，核心区域楼价高企，市场上项目价格主要集中在8000-12000元/平方米从滨海核心区向外价格依次