应对开发商擅自改变小区规划行为全攻略

应对开发商擅自改变小区规划行为全攻略来源：：日期：2010-04-26近几天，又连续接到了几个当事人关于开发商擅自改变商品房小区规划的咨询。针对开发商在住宅小区房地产项目开发过程中，在未征得已购商品房业主的同意下，改变小区的规划条件，是否构成侵权的案例，自我从事律师执业以来，已经大大小小的办理了几十起，觉得有必要总结出一份应对不良开发商的维权全攻略，以供广大购房者依法维权。本攻略包括什么是开发商擅自更改小区规划、维权的法律依据有哪些、需要收集哪些证据、开发商惯用的改变规划行为总结、业主如何追究开发商和有关机关的责任等几个方面。一、主要法律依据（一些地方的规范性文件未收录）l、《中华人民共和国宪法》2、《中华人民共和国民法通则》3、《中华人民共和国合同法》4、《中华人民共和国土地法》5、《中华人民共和国城市规划法》6、《中华人民共和国城市房地产管理法》7、《城市房地产开发经营管理条例》8、《物业管理条例》9、《国务院批转关于行政审批制度改革工作实施意见的通知》10、《关于贯彻行政审批制度改革的五项原则需要把握的几个问题》11、《商品房销售管理办法》12、《市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行办法》13、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等二、必要的证据或材料1、建设用地规划许可。2、商品房小区地籍资料。3、建设工程规划许可证。4、商品房预售许可证5、综合验收合格证6、红线拨地交接单。7、经规划局审批的规划设计方案、工程实施范围、相应的经济技术指标（公建服务设施、居住小区用地平衡表、综合技术经济指标）。8、调规图（如果有的话）。9、其他材料（如购房合同中的有关条款、商品房宣传资料等）三、开发商惯用的改变小区规划的行为1、开发商不按批准用途开发房地产。开发商根据上述依据受让国有土地后,其房地产开发行为必须依据《建设用地规划许可证》和《国有土地使用权证》规定的用地性质、规模及规划设计条件作设计方案,并按照国有土地出让合同约定的土地使用条件进行房地产开发,如果开发商开发该国有土地用于房地产经营,那么其开发经营行为还将受商品房买卖合同的制约,未征得购房人许可,开发商不得变更合同所约定的内容,即非经法定程序,开发商不得擅自改变规划设计要求,不得改变土地用途和性质。2、未经业主同意,擅自改变原来规划的楼层高度（如将原规划的点式高层改变成板式高层）和房屋用途,破坏规划设计要求，致使原业主生活方便,或者采光、通风、宁静的环境、空气质量等受到破坏。《物业管理条例》规定,新建物业,主要以物业项目的规划总平面图和建设用地规划许可证为基础,体现物业管理区域的相对独立性、使用功能的配套性和管理的操作性。3、擅自改变承诺的容积率、绿化率等,导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减少,原有规划景观破坏,致使业主无形中增加购房成本,拥有的绿地面积减少,人均公建面积减少。4、开发商对大区公建改变性质，如开发商违反小区总规划设计平面图的《公建服务设施表》规定。大区公建一般是城市规划部门根据城市规划法律、法规关于城市建设应坚持适用、经济、方便生活和不破坏城市环境的前提下编制的,一旦生效,就具有法律效力,开发商必须根据合同约定和《暂行规定》的规定,完成大区公建的建设,并在业主委员会要求按工程造价购买时进行转让。5、开发商违反规划设计变更告知义务。根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定,开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,开发商不得擅自变更规划、设计。如果改变规划出现当事入约定的影响商品房质量或者适用功能时,开发商应当书面通知买受人,否则开发商应当违约责任。开发商在变更规划后,不在规定的时间书面通知业主,致使其违约行为不能得到及时制止,其损失应当由开发商自己承担。三、涉及开发商擅自改变小区规划的法律意见(一)关于开发商违约的民事责任。开发商擅自调整规划,改变用地性质和房屋用途,致使规划范围内的锦宫新城小区容积率、绿化率、大区公建和小区配套设施发生变化的行为,对业主来说,造成了合同的根本违约,开发商应对其违约行为承担违约责任。根据《合同法》第十二条\\当事人订立合同,采取要约、承诺方式\\,第十五条\\商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。\\及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条\\商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事入违反的,应当承担违约责任\\之规定。本案中,业主与开发商是商品房买卖合同关系,双方的买卖行为除应受《士地法》、《房地产管理》约束外,还应受《民法通则》、《合同法》和最高人民法院的相关司法解释的约束。开发商根据《土地法》、《城市规划法》和《房地产管理法》的规定取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》后，其对所取得的国有土地进行房地产开发必须依据规划、设计要求实施开发建设。如果开发商依经批准的新城小区规划总平面图,取得了相应的建设工程规划许可、施工许可和商品房预售许可,并为了实现销售依其制作的任何宣传资料、售楼书等向社会不特定对象发出要约时,该要约行为对开发商就具有约束力,一旦有不特定的法人、自然人根据其要约与开发商签订了商品房买卖合同时,即构成承诺,宣传资料、售楼书等均构成合同的附件,未经买卖双方许可,任何一方都不得擅自变更,否则,将对另一方造成严约,应承担违约责任。（二）可能涉及的行政责任部分。公民的合法的私有财产表现在住宅物业方面的私有财产是住宅房屋所有权和土地使用权,房屋所有权和土地使用权应该理解为在规划红线范围内的住宅物业是指各类住宅及其配套的共用设施、设备和公共场地。《中华人民共和国宪法》作为我国的更本大法,其关于\\公民的合法的私有财产不受侵犯\\的条款,对在中华人民共和国范围内的任何人、单位和国家行政机关都有约束力,任何人、单位和国家行政机关都不得违反宪法的规定。不受侵犯是指公民的合法的私有财产不经法定程序,任何其它自然人、单位不得对公民的合法的私有住宅物业侵害,否则将承担相应的法律责任。规划行政主管部门在编制城市规划,在依法行政,依法做出行政审批时除严格遵守城市规划方面的法律、法规外,还必须遵守上述关于保护公民的合法的私有住宅物业不受侵犯的强制性规定,否则,其行政行为对业主的权利造成侵害时,将承担赔偿责任。另,根据《关于行政审批制度改革工作的实施意见》(200l年10月18日国发(200l)33号)规定,行政审批制度改革应遵循合法、合理、效能、责任和监督原则,规划行政主管部门对开发商调整的规划方案的行政审批行为,直接涉及新城小区业主的合法权益,因此,规划行政主管部门在做出新城小区西区商住楼的建设工程规划许可的行政审批时应当遵循我国的立法体制和依法行政的要求,符合法定权限和法定程序,不得因自然人、法人和其它组织所在行政区域、行业、所有制等不同而增设歧视性条件,应当维护国家整体利益和人民根本利益,做到公平、公正、合理,发挥行政审批的应有功能,并且除法律、行政法规另有规定外,应当公布行政审批的内容、对象、条件、程序、时限。在开发商和业主事先未通过市场机制达成一致意见,并同意开发商调整规划前,行政机关不得提前介入,并在实施行政审批时,如果又未履行对开发商的监管职责,对开发商是否真正单独享有该规划范围内的士地使用权和配套设施、设备及配套公共建筑的所有权、是否在取得的建设用地规划许可确定的范围内活动进行有效监管,那么,规划行政主管部门应对开发商未经业主同意伪造材料骗取许可,超越许可范围活动的行为依法责令其限期改正或者中止、变更、回收、撤消该许可，并依法给予行政处罚。然而当业主就开发商违约擅自调整规划,改变新城小区的整体规划,侵害业主的合法的私有财产,破坏高尚社区的品质,改变士地性质向规划行政主管部门进行投诉和举报时,规划行政主管部门,却以在行政审批中没有义务告知业主为由拒绝依法及时核实、处理。因此业主有权依法对规划行政主管部门的行政审批违法行为申请行政复议和提起行政诉讼,保护业主的合法权益。综上,小区业主对民事责任部分,可选择对开发商违反合同约定,追究其违约责任的方式,获得补偿。对规划行政主管部门违法行政,侵害业主权益的行政侵权行为,可通过申请行政复议和提起行政诉讼的方式获得救济。3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。ＸC采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√C成本报表是对外报告的会计报表。×C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×C成本会计的对象是指成本核算。×C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本中。×D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×F“废品损失”账户月末没有余额。√F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。ＸF分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。(×)G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。ＸP品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。ＸQ企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。ＸS生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。ＸS适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。ＸY运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)