地下商业调研报告-30p-专题研究分析

地下商业调研报告调查研究思路目录1.发展概况2.三大模式及案列3.国内地下商业模式总结发展概况1溯源伴随着城市地上空间用地紧张，地下开发日趋成熟，以及受消费者购物行为特征的影响，地下商业日渐兴盛世界各国的商业核心区基本形成以地面商业和地下商业联动的发展模式，地下商业街成为活跃和繁荣区域商业的客观需要；原因一：城市地下轨道交通的串联作用，将地铁等交通体系与各种商业、服务业有机结合形成大规模商业空间；原因二：地上建筑物和道路的存在使得地面商业街被分断失去连贯性，借助城市的人防工程转入地下；原因三：消费者需要购物行为的连续和系统化，有效弥补地面商业街的不连续性，最大限度的维持中心商业区的繁荣和发展。趋势地下商业不仅在建筑形态还是业态分布上均有向多元化、复合化发展的趋势集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”，突破传统意义上只是买卖商品的简单交易以商业、旅游、文化于一体，除了满足人们消费需求外，还成为一种生活方式，一种享受和时尚以建筑形态街区化，空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体的综合化趋势不仅仅是打造一条街，而是倾向于形成主题化并且与地面商业形成差异化布局难点难度大成本高地下商业开发成本高于地上的两到三倍；风、水、汽、耗能等设施要按照不低于地面的标准计算；只有在无偿使用或者少量支付低价的情况下才有可能实现低成本开发。经营难度大，目前从全国看失败的地下商业街成为了死街或藏污纳垢的地方；源于法律的难度，大部分地下商业没有产权，商户因为没有产权会在购买中存有疑虑，并且开发商风险较大，要对投资者负责。地上商场多竞争激烈地下商城往往依托发达的地铁交通网络，或者作为连接传统商圈的纽带，容易聚集人气；地下商场商间相对闭塞，通风采光较差，客流多是过客，消费随意。大品牌都不愿到地下经营由于商铺的开间以及消防的要求，地下商场空间展示不够，大品牌都不愿到地下经营；受结构影响，地下商场配送功能欠缺，排烟、排污、排水不方便，可供选择的业态有限，容易出现业态的重复和重叠。租金运营有一定压力地下商场的造价高、成本高，局部调整和改造都会加重投资者的负担压力转嫁给运营商，令其对经营利润的要求进一步提高。三大模式及案例2分类地下商业主要分为三种：一种是地铁驱动的商业模式，一种是以人防工程为载体的商业模式，一种是城市广场为平台的商业模式地下商业模式以地铁为驱动力的地下商业单纯人防工程为载体的地下商业以地铁换乘枢纽为核心，通常负一层设置主题商业，与负二层的轨道交通层相连接，不仅承载区域主干交通的作用，更大扩充了区域功能，聚合人气，形成商业活力带。以城市人防工程为载体，在承担战时防备功能的基础上，打造商业街与地上的大规模商业相连通，不仅承载商业经济的功能同时缓解区域交通的负担，提升地下空间的商业潜力。借助城市广场为平台的地下商业以城市广场为平台，在没有交通枢纽带动的情况下，借助建造城市广场，同时规划综合体，以此为平台发展广场地下商业，形成业态互补，提升广场商业价值。案列：南京新街口案列：广州地一大道案列：徐州YOVO模式一以地铁为驱动的地下商业地铁的大规模建设扩张，不仅促进人们交通出行便捷，也带动城市原有商圈的不断升级；同时可以有效的实现保值增值，成为新的投资热点点式商业地铁驱动的地下商业主要有三种模式条式商业立体化商业多设在地铁候车点、入口、过道等公共空间部分设置的商业零售点以应急商品零售为需要，比如报纸杂志、便利店、电话卡销售点等地铁驱动模式点式商业模式分布在出入口、候车点等公共空间部分，以应急商品零售为主条式商业模式形成一条商业街与地铁串联，以快速消费品为主业态，服务地铁的往来人群街道式联接在一起的商铺或店面构成的地铁通道商业，主要客群是地铁客人主要经营快速消费品，如快餐店、外贸服装店、饰品店等立体化商业模式为与地铁相连的购物广场等，经营空间及规模较大，业态丰富，服务范围广地铁相连的购物广场等，包括多个楼层，一些楼层直接与地铁相联接的，客流直接进入卖场经营品种很多，包括外贸服饰、装饰品、礼品店等，目标客群也有地面的行人案例分析南京新街口与地铁一二号线及地上各大商场有效串联客流量：日常达47多万人次，双休日约80万人次定位：中低档，“个性、时尚”，补充地面业态一二号线换乘点，共25个出入口南京新街口地下商业与地铁有效连接与互动，占地范围广，有25个出入口，形成环状辐射商业圈案例分析南京新街口地铁内商铺主要业态以餐饮、饰品为主，主要客群为乘坐地铁的过路客客群：多数为换乘地铁以及前往市中心大商场消费的过路客，专程过来消费的所占比重很小地铁商铺地下三层，负一层、负二层为商铺，目前有100余间在营业，主要以餐饮小吃和流行服饰为经营业态。由于该站为地铁一号线和二号线换乘站，成为人流大量聚集的地下商业区莱迪广场规模大，定位中低端，经营业态与地面商业形成差异化的错位分布莱迪时尚广场商业体量约2万平方米，分地下两层。共有商铺862间，店铺面积划分以12-15平米为主，以女性时尚服饰、百货、餐饮等为主要经营业态，与地面商业形成差异化的错位经营客群：以年轻、时尚女性为主要消费群体，年龄20-30岁的学生居多。德基、大洋百货地上地下商场，以休闲餐饮为主，主力面积段约100㎡，形成互补德基、大洋、中央百货地下商业与商场及地铁相连通，商铺数量不多，以餐饮为主客群：吸引在商场购物及换乘地铁的人群。业态：综合比较，由于莱迪时尚街区定位明确，并且具有一定的规模优势，经营状况最好新街口各地下商业业态综合分析发现：占比最大的为服饰，达到43.48%，其次为饰品，占比22.5%，主要分布于莱迪时尚广场；另外占比最多的为餐饮，分布于与商场连通的地下商业和地铁出入口商铺内案例分析南京新街口莱迪时尚街区新街口地铁商铺德基地下商业大洋地下商业规模862间66间12间15间经营业态时尚服饰为主餐饮为主餐饮为主餐饮为主档次中低档中低档中高档中高档租金水平（元/平米*天）负一层35-50负二层30-40负一层35-40负二层8-10负一层20/经营状况★★★★★★★★★★★经营（租金）：各业态经营状况上考虑，餐饮和服饰整体好于其他业态相比较发现：中低档业态的经营状况明显好于高档次业态，业态的定位对后期经营影响较大业态经营情况餐饮★★★★服饰★★★★超市★工艺★化妆品★★美容美发★摄影★★鞋包★★小饰品★★★药店★以莱迪为代表的时尚服饰、饰品类商家经营状况最好以地铁沿线的低档次餐饮和以大洋、新百地下为代表的中端餐饮，经营情况较好超市、工艺、药店等其他业态经营状况相对一般地铁驱动地下商业启示地铁商业的开发具有很强的专业性，商业定位非常关键，影响后续经营地铁商业应坚持特色化发展思维，与周边商业形成差异化地铁商业经营的业态要以快速消费品为首选，不适合发展品牌商业3依据地铁线路的规划和商业客流的特点制定沿线商业设施的规划124模式二单纯人防工程为载体的地下商业在承担战时防备功能的基础上，打造商业街与地上的大规模商业相连通，不仅承载商业经济的功能同时缓解区域交通的负担，提升地下空间的商业潜力点拆迁和建设上给予支持,全程协助投资开发商进行拆迁补偿对在城市修建地下设施的选点、施工、出入口位置和地面配套工程等，应积极提供方便条件利用地下工程设施开办工厂和第三产业的单位、个人，工商管理部门应按照规定优先核发营业执照人防工程及配套设施免征城镇土地使用税、营业税、所得税；免交土地出让金等免收城市基础设施配套费、商业网点费、占道费、综合治理费对新建、改造地下工程项目及内部装修等所需经费，当地银行根据资金力量给予贷款支持在人防结建费上给予支持，从公益性和社会性考虑，给予资金上的人防结建费支持除开办旅馆、商场、工厂的照明用电按照照明电价收费外，其他用电按非工业或工业电价收费人行通道和广场的广告收益、有关商业促销宣传活动的收费权可归开发商国家税费支持相关部门配合支持部分投资费用支持案例分析人和商业街以城市人防工程为重点开发对象的人和集团发展历程人和集团打造的地下人防商业的重点项目之一，位于广州站前路黄金地段项目简介：广州地一大道是广州市近年来的重点人防工程，地一大道建筑面积6万多平方米，以十字形纵横于广州黄金地标站前路、站南路地下，防护等级为5级投资商：人和商业，成功打造了哈尔滨第一大道、郑州地一大道、广州地一大道等，成为人防商业的领军企业建筑规划：2公里长，4米宽的人行通道，分布着纯使用面积达13-160平米的商铺1200余家3层地下设计，3部大型垂直客货两用梯，18部自动扶梯，24个出入口经营种类：广州地一大道主要经营服装批发及零售，并根据租户经营种类的不同，划分为童装街、内衣街、时尚女装街、外贸服装街、靓仔街、韩国城、商务休闲男装街、餐饮美食等案例分析人和商业街业态：项目整体规划为地下三层，每层均有不同的业态主题地下一层时尚女装内衣袜业外贸服装地下二层各类男装韩国服饰靓仔服装儿童服装时尚女装内衣袜业外贸服装各类男装韩国服饰靓仔服装儿童服装地下三层餐饮美食案例分析人和商业街租金：相对低于其他商业，但由于地段优势商业价值高，竞争优势大周边商场经营对比商场\费用构成平均月租金（元）物业管理费（元/平方米/月）缴费方式出铺率A商场1楼67050三拖一40%A商场2楼55050三拖一44%B商场750/三拖一50%C商场65050三拖一45%D商场35028三拖一42%广州地一大道180-28020二拖一50%商场\收益平均转租价格（元）收益率平均转兑价格A商场1楼1500200%200万A商场2楼1700306%85万B商场1000144%60万C商场1300385%20万D商场800213%70万广州地一大道原始商铺«200%原始商铺周边商场收益对比注：数据来源于某网易博客2008年市场价格案例分析人和商业街盈利：相较于传统的房地产开发公司，人防商业的盈利更具优势人和人防商业与传统房产行业盈利对比（单位：%）万科碧桂园人和商业200520062007200520062007200520062007毛利率34.7936.1541.9933.233.3046.073.876.677.9纯利率12.8012.8013.6011.421.1023.718.329.872.8净资产收益率16.2815.3916.5511.631.0040.3-24.725.2人和地一大道地下商业盈利点：商铺的租金收入经营权转让的收入广告的收入，例如所有墙面的广告物业管理的收入和经营管理服务费收入人和商业与传统的房地产开发公司盈利份额相对比发现：由于人和地下商业的盈利点较为多样化，其盈利份额相对高于传统房地产开发公司据统计：哈尔滨一期的项目总开发成本约为4470万元，而2005-2007年的租金收入为2610万元、2740万元和2850万元，两年的租金收入就超过了全部投入，投资回报率惊人案例分析人和商业街大多建在城市中心/主干道地带，且周边商业氛围成熟，人流量较大。创造商业经济的同时也承载着缓解区域交通的功能商业业态主要为服装、鞋帽、小商品为主体。经营方式以零售、批发为主政府鼓励开发商投资人防商业，在税费上、施工建设上、各部门配合上，给予了大力支持.地下人防商业转让方式有出租、转让使用权两种，主要盈利来自租金。盈利模式略显单一因为特殊商业模式，缺少土地使用权证，难以获得银行信贷支持，所以融资是人防商业的最大瓶颈转让方式人防载体地下商业启示困惑与瓶颈地理位置业态分布政策支持位置：彭城广场南广场地下，淮海路、中山路、彭城路等城市主干道的路网核心，未来将与中心时尚大道连通交通：30多条公交线路交汇于此，规划中1、2号线换乘点位于项目西侧占地：1万㎡总建面：3.4万㎡层数：地下四层单层面积：7000㎡时间节点：2010年9月16日开始动工，2012年10月1日正式开街试营业以广场为平台的地下商业在没有交通枢纽作为驱动力的位置，借助城市路网核心的市民广场，同样可以吸附人流和消费，形成新的商业氛围。模式三规划