第五章 成本法

第五章成本法主讲：龚健土地资源管理系二0一0年四月主要内容1、成本法基本原理2、成本法计算公式3、成本法适用范围4、成本法评估过程5、成本法案例分析成本构成分析折旧确定重建或重置成本确定成本测算房地产价格确定成本法在房地产估价实践中具有广泛的应用价值，也取得了良好的效果。1、成本法基本原理成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以开发建造房地产所耗费的各项必要费用之和为依据，在加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。采用成本法求得的价格又通常被称为积算价格。成本法的理论依据，从卖方的角度还看：是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体的讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方角度看：是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造（或委托另外的人开发建造）。由以上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。1.1理论依据只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但是成本法特别适用于那些既无收益后很少发生交易的房地产的估价。如：学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价通常采用成本法。另外成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。在房地产保险（包括投报和赔偿）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。（因为在保险事故中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重建的办法来解决。）１.２适用范围需要注意的是：同收益法中客观收益的理解一样，作为成本法基础的成本，应该是开发建造该类房地产的社会必要成本（客观成本），而不是估价对象房地产的实际成本。因为，在现实生活中，房地产价格取决于它们到来的效用，而不是建造它们所花费的成本。成本的增加和减少一定要对房地产的效用有所作用才能形成价格。（换一个角度讲，房地产成本的增加，并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。）成本法的出发点决定了估价结果往往偏于保守，通常低于市场价值，因此，对商业用途房地产价格评估时要首选其他方法，必要时可以选用成本法作为补充。成本法估价中重新购建价格和折旧的估算都有相当的难度，尤其是那些较老的，陈旧的房地产，往往需要估价人员针对建筑物实地勘察，依靠其主观判断，因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建材方面的知识。运用成本法估价时，需要懂得房地产价格构成，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所设计的税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可以漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。以取得土地建成房屋销售典型房地产开发类型为例子：将房地产价格构成划分为以下6项：（1）土地取得成本（2）开发成本（3）管理费用（4）投资利息（5）销售税费（6）开发利润。２、成本法基本公式２.１房地产价格的构成土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。通常由购置土地的价格和在购置时应由买方缴纳的税费构成。目前，土地取得成本的构成根据房地产开发取得土地的途径分为以下3种：1）通过征用农地取得，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等。3）通过在市场上“购买”取得的，成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费（如交易手续费、契税）。（1）土地取得成本在我国不同省市及不同级别的城镇的估价机构和地价管理部门对出让金的理解不一致。①出让金=出让土地的总地价款②出让金=土地所有权收益新土地管理法第５５条规定：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的单位应缴纳“土地使用权出让金”等土地有偿使用费，自本法施行之后，新增建设用地的土地有偿使用费，３０％上缴中央，７０％留给有关地方人民政府，专项用于耕地开发。若按照①理解，整个出让地价款被分解为上缴和留做专项基金．这时，地方政府为多年来的土地开发、投资都血本无归，结果形成以下局面:——以往将出让金当做地价款的地方政府开始分析地价构成，剥离所有权收益。——地方政府为了保证地方财政的收入，将注意力从开发新增建设用地转移到挖掘存量，盘活资产的道路上来，这是国家利用经济手段保护耕地的表现。关于土地出让金——各地土地使用权收益的量化标准各城镇对于土地出让金的规定各不相同，大致分为以下几种情况:①在城镇内部，按不同用途、不同级别或均质地域分别给出出让金的标准，例如:一级:200元/平方米二级:150元/平方米三级:90元/平方米②给出一定的比例，用以计算出让金，如:出让金占总地价款的20%。当前，有部分城市采用这种方法如:厦门（鼓区）地价构成比例商业小区配套费0.074公共设施配套费0.093征地拆迁平整费0.648土地出让金0.185③给出一个定值一般对于小城市，土地级别价值差异相对小，地产市场发育不健全，土地所有权收益常常全城给一个定值用已计算。通常小城市或开发区为吸引开发商对土地进行投资，将出让金规定的很少，如:10元/平方米，这时的地价尤其是工业用途地价一般只为土地投资的成本价格。无论采用什么方法由于新法的作用，各地方政府为了自身利益只会尽可能地压低出让金即所有权收益的值，以减少上缴额。开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以划分为土地开发成本和建筑物建造成本。实际包含以下项目：1、勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计、及“三通一平”等工程前期所发生的费用。2、基础设施建设费：包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等建设费用；是否所有的土地投入都属于土地资本，哪些基础设施需要摊入地价？哪些可以通过自身的资本运营实现回收。目前较统一的观点：土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投资资金应视为土地资产，如：城市配套设施和市政服务费用。3、建筑安装工程费：包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费；4、公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。5、开发过程中的税费等。（2）开发成本（3）管理费用（有时被计入开发费用）包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用可以按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。（4）投资利息投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，另外，从估价的角度讲，开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算做利润。（5）销售税费包括：1、销售费用：广告宣传费、销售代理费2、销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育附加费。3、其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。上述3类销售税费，通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算的。（6）开发利润开发商利润明确以下几点。1、开发利润是所得税前的2、是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润。3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算。新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。基本公式：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润2.2成本法基本公式（1）适用于新开发土地对于成片的开发区新开发土地的分宗估价时，情况如下：新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总开发利润）/（开发区用地总面积*开发完成后可转让土地面积的比率）*用途、区位等因素修正系数。上公式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积/开发区用地面积*100%实际估算时，通常分3步骤：1、计算开发区全部土地的平均价格2、计算开发区可转让土地面积的比率。3、计算开发区某宗土地的价格。此将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容剂率等做适当的增减修正即可。对新开发区某宗土地的价格，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场还一般未形成，土地收益也还没有。（2）新建房地产:新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润（3）新建建筑物=建造建筑物费用+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润*（4）旧有建筑物成本法1)旧有房地产旧有房地价格=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物重新建造成本-建筑物折旧2)旧有建筑物旧有建筑物价格=建筑物重新建造成本-建筑物折旧所谓重新建造成本是指在估价时点重新建造或购买全新状态的旧房地产时，需要花费的必要成本或价格。有以下3点要把握；1、重新建造成本是估价时点时候的。2、重新建造成本是客观的。不是别人企业或个人的实际耗费，而是社会一般的公平耗费。3、建筑物的重新建造成本是全新状况下的价格，未扣除折旧。3、重新建造成本重新建造成本可分为两类:重置成本(replacementcost)重建成本(reproductioncost)重置成本又叫做重置价格，是十分重要的估价参数，是指以估价时点当时的建筑材料，建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有同等效用的新建筑物的成本。重建成本是以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等，在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本，也叫重建价格。从两个概念的区别就可以看出，在评估有特殊保护价值的建筑物时，一般采用重建成本较为合适，在评估普通建筑物时和评估年代久远的建筑物时，一般采用重置成本。3.1分类(1)土地重新建造成本求取方法是假设土地是一块没有建筑物的空地，然后采用市场比较法等求取在估价时点上的价格作为重新取得价格。(2)建筑物重新建造成本求取方法1)单位比较法单位比较法是以建筑物整体与价格、成本密切有关的单位为比较基础来估算建筑物的重新建造成本的价格。主要有单位面积法和单位体积法。单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的调整修正，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新建造成本。该方法常用、简便、迅速，但比较粗略。例子：某建筑物的建筑面积为300平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则该建筑物的重新建造成本可估计为300*1200=36（万元）。3.2重新建造成本的求取方法在现时评估中，往往将建筑物划分为不同的建筑结构和用途（分类），制作不同时期的基准重置价格表，见下表：钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构其他结构普通住宅高档公寓别墅大型商场中小商店办公楼宾馆标准厂房仓库影剧院体育馆加油站其他单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的调整修正，然后乘以估价对象建筑物的体积类估算建筑物的重新建造成本。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。基准日期：年月日价格单位：元/平