第五章成本法

1、第五章成本法主要内容1、成本法的基本原理2、成本法的评估步骤3、成本法应用举例一、成本法的概念含义：成本法是指求取估价对象在估价时点时的重置价格和重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称作积算价格。本质：以房地产价格各构成部分的累加为基础来评估房地产价值的方法。例题：成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）（判断题）【正确答案】×【答案解析】应为在估价时点的重新购建价格。二、成本法的理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。具体可以分为从卖方的角度和从买方的角度两方面来考虑。例题：1.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。◦A.图书馆◦B.钢铁厂◦C.空置的写字楼◦D.单纯的建筑物◦E.加油站例:成本法的本质是以房地产的（）为导向来求取房地产的价值。A.建筑规模B.基础成本C.重新开发建设成本D.建后利润例：某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用。

2、成本法估价应该注意的内容包括（）A.应采用客观成本而不是实际成本B.应该采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整求在运用成本法估价时注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下三个方面：四、成本法估价的操作步骤运用成本法估价一般分为以下4个步骤：①弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象的重新购建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价值。房地产价格构成（七项）房地产价格＝①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦（一）土地取得成本（二）开发成本（三）管理费用（四）投资利息（五）销售费用（六）销售税费（七）开发利润直接成本开发成本（一）土地取得成本土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在目前情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种：第一，通过征收集体的土地取得：（七项构成）土地征收补偿费、土地使用权出让金、城市基础设施建设费、相关税费、地上物拆除、渣土清运和场地平整费。土地征收补偿费（四项构成）：。

3、土地补偿费（征收前3年平均产值6-10倍）——对地安置补助费（每人4-6倍，每公顷最高不得超过前三年平均年产值的15倍）——对人地上附着物和青苗补偿费——对物安排被征地农民的社会保障费用土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的30倍。（一）土地取得成本第二，通过征收国有土地上房屋的土地取得：土地取得成本包括房屋拆迁补偿安置费用、相关税费、出让金等费用。房屋征收补偿费（五项）:被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+补助奖励相关费用：房屋征收评估费+房屋征收服务费+政府规定的其它有关费用（一）土地取得成本第三，通过市场购置取得：如购买政府出让或房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地。该情况下土地取得成本一般包括建设用地使用权购买价格、买方应当缴纳的税费。建设用地使用权购买价格（简称地价款）：一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。买方应当缴纳的税费（土地取得税费）。包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。例如，某宗面积为5000㎡的房地产开发用。

4、地，市场价格（楼面地价）为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：800×5000×2×（1＋3%）＝824（万元）（二）开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。主要包括下列几项：1、勘察设计和前期工程费；2、基础设施建设费；3、建筑安装工程费；4、公共配套设施建设费；5、其他工程费6、开发过程中的税费。1．勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等前期费用。2．基础设施建设费，包括道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费。（三）管理费用管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率（例如5%）来测算。（四）销售费用销售。

5、费用是指预售未来开发完成的商品房或销售已经开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算（例如为开发完成后的房地产价值的4%）。4.计息方式。单利：仅对本金计息，利息不计息的增值方式。复利：指不仅本金计息，以前各期所产生的利息也要计息的一种增值形式，俗称“利滚利”。5.利率。投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率。假设民间借贷：甲向乙借本金款100000元，借款20年，按月利息1分计算（每月结一次利息），20年后本息共多少？100000+100000*1%*12*20=340000假设银行贷款：甲向银行贷款100000元，借款20年，按年利息6.55%计算，20年后一次性还本付息多少？100000*（1+6.55%）20=355687某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：计息期：由于各部分资金的投入和占用时间不同土地取得费（含税费）——开发动工前全部付清，直到开发完成后——计息基数：整个土地取得费——计息期：整个开发期土地开发成本。

6、（含开发中的税费）——开发过程中逐步投入，直到开发完成后——计息基数：全部开发费——计息期：开发期（或资金投入期）的一半。（1）一次性发生的：从投入日到开发完成时（估价时点）全部作为计息期。（2）建设期内均匀投入的：计息期取一半。计息期：【2009年真题】某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/㎡。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77解析：开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3×[（1+7.2%）0.5-1]=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61元/平方米转让地块单位成本=310.61/65%=477.87例：某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/㎡。A.55.20B。

7、.103.22C.109.63D.114.82540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22解析：直接成本利润率＝投资利润率＝成本利润率＝销售利润率＝直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小。开发利润是按照一定基数乘以相应利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列4种：七、开发利润【2010年真题】某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%记忆窍门：投4成5，总共7个项目，女人“头饰”（头谐音投，投资利润率，取成本项目的前4个）、男人“金城武”（城谐音成，成本利润率，取成本项目的前5个；还一个理解方法:投资的时候利息还没发生，所以不在投资成本中）。解析：先算开发利润。头饰，开发利润=（土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用）×投资利润率=（60。

8、0+900+50+60）×20%=32.2金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）=32.2/（600+900+50+60+150）=18.3%【2009年真题】某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案解析】土地投资1000万开发成本和管理费用1200万投资利息1000×[（1+10%）1.5-1]+1200×[（1+10%）0.75-1]=242.61销售费用3000×2%=60销售税费3000×5.5%=165开发利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39销售利润率=332.39/3000=11.08%例：某企业开发某土地，土地重新取得成。

9、本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/㎡。A.1840B.2840C.2966D.3000直接成本利润率＝开发利润＝（土地取得成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋开发利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000。例8-1：某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价是1.2亿元，开发成“五通一平”（通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地）熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积比例为60%。求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。【正确答案】该荒地开发完成后可转让熟地的总价。

10、=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润假设开发完成后的熟地价值为VV=120000000×（1＋8%）3＋250000000×（1＋8%）1.5＋V×（2%＋5.5%＋10%）解得V=523200000元可转让面积=2000000×60%=1200000平方米单价=523200000/1200000=436元/平方米第四节重新构建价格一、收集整理资料二、估计重新购建价格三、建筑物折旧四、求取积算价格成本法的评估步骤一、收集整理资料（一）与待估土地价格相关的资料主要包括：待估土地的形状、面积、位置、用途、周围环境、征用过程中的费用、各种债券的正常利率、银行存贷的利率、各行业的投资回报率，土地使用权出让年限及使用年限、当地基准地价评估与修正系数等资料。（二）与待估建筑物价格相关的资料主要包括：建筑物面积、结构、用途、区位、朝向、已使用年数、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价或重置价格标准等。二、估算重新购建价格（一）重新构建价格的概念（二）重新构建价格的求取思路（三）建筑物重新构建价格的求取方式（四）建筑物重新构建价格的求取方法关于重新。