第五章成本法及其运用

1第五章成本法及其运用成本法的基本原理1成本法操作步骤2成本法总结和运用举例3搜集有关不动产开发建设的成本、税费、利润等资料测算重新构建价格测算折旧求取积算价格成本法的概念成本法的理论依据成本法适用的对象和条件成本法的操作步骤2重点掌握内容：重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和求取方法。3一、概念成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以不动产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。第一节成本法的基本原理4二、理论依据：生产费用价值论：商品的价格是依据其生产所必需的费用来决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。①从卖方的角度来看，不动产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入；②从买方的角度来看，不动产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。由上可见，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。5三、适用对象和条件适用对象：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的不动产，均可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益性不动产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的不动产、单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在不动产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价；6运用成本法估价值得注意的是：现实中，不动产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对效用增大有作用才能构成价格；换一个角度讲，不动产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。所以要求在运用成本法估价时注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的不动产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数不动产开发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价值；类似不动产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。7四、成本法的操作步骤运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行：①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。8第二节不动产价格构成运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚不动产价格的构成。在实际运用成本法估价时，不论当地不动产价格的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。9①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润；下面以“取得不动产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的不动产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分不动产价格构成。在这种情况下，不动产价格通常由如下7大项构成：10指取得不动产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的不动产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由不动产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据不动产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种：(1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。(2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。(3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者不动产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地。①土地取得成本11是指在取得的不动产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工程费；(2)基础设施建设费；(3)房屋建筑安装工程费；(4)公共配套设施建设费；(5)开发建设过程中的税费。②开发成本土地开发成本取得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。12③管理费用是指为组织和管理不动产开发经营活动所必需的费用，包括不动产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。13④投资利息即在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值，包括土地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。计算投资利息需要把握5个方面：①应计息项目②计息周期：通常为年③计息期④计息方式：单利和复利⑤利率：名义利率和实际利率现在存款比较：1年期复利和三年单利。14（1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全部付清，经历整个开发期，因此，计息期为整个开发期；（2）开发费用及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方可收回，其计息方法有两种：一是以整个开发费用为基数，计息期为开发期的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。15⑤销售费用是指销售开发完成后的不动产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。⑥销售税费是指销售开发完成后的不动产应由不动产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”)。(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。16⑦开发利润现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发利润应掌握下列几点：(1)开发利润是所得税前的；(2)开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润；(3)开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似不动产开发项目所要求的相应利润率来测算。17（1）计算基数（1）＝土地取得成本+开发成本）计算基数（开发利润直接成本利润率1（2）计算基数（2）＝土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）计算基数（开发利润投资利润率218•计算基数（3）＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用•计算基数（4）＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润=开发完成后房地产价值）计算基数（开发利润成本利润率3开发完成后房地产价值开发利润）计算基数（开发利润销售利润率4191、适用于新开发土地的基本公式新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润第三节成本法的基本公式房地产价值=重新构建价格-折旧2、适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物价格＝建筑物建设成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润203、适用于新建不动产的基本公式新建不动产价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润。4、适用于旧的房地产的基本公式为：旧不动产价格＝房地的重新购建价格一建筑物的折旧或者旧不动产价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧21例：某成片荒地面积2km2，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成五通一平的熟地开发成本和管理费用为2.5亿元，建设期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。土地取得成本1.2开发成本和管理费用2.5投资利息1.2*（1+8%）3+2.5*（1+8%）1.5*-1.2-2.5销售费用、销售税费、开发利润P*17.5%由P=1.2*（1+8%）3+2.5*（1+8%）1.5+P*17.5%,得p=5.2334土地单价=5.2334亿元/1.2km2=436元/平方米22一、概念重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。把握重新购建价格的概念，还应特别注意下列3点：(1)重新购建价格是估价时点的价格；(2)重新购建价格是客观的价格；(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。第四节重新购建价格23二、重新购建价格的求取思路1、求取房地的重新购建价格有两大路径：一是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在本章第2节房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。2、求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上的建筑物不存在，然后采用市场法、基准地价修正法等求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。求取土地的重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。因此，土地的重新购建价格可以分为重新购置价格和重新开发成本。243、求取建筑物的重新购建价格，是假设该建筑物所占用的土地已经取得，并且该土地为空地，除了建筑物不存在之外，其他状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用(即建筑工程价款或工程承发包价格)，再加上发包人所必需的其他支出(如管理费、投资利息、税费等)。25建筑物重新购建价格的求取方式1、重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。2、重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。注意：有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。重置价格通常要比重建价格低。26建筑物重新购建价格的求取方法建筑物的重新购建价格可以采用市场法；成本法求取；也可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。求取建筑物重新购建价格的具体方法，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。（1）单位比较法（单位面积法、单位体积法）；（2）分部分项法；（3）工料测量法；（4）指数调整法。2728项目规格/材质重置单价等级单位重置单价（元）地面600*600瓷砖Am282B67C57500*500瓷砖Am250B42C34其它小瓷砖m230大理石60实木地板烤漆板视具体情况定Am2140B120C100复合地板m26529包门全包门A副（含门框）360B副（含门框）300半包门A副200B副170包门框宽度300mmm60宽度300m