您好,欢迎访问三七文档
第四章成本法成本法学习内容主要内容5.1成本法的基本原理5.2房地产价格构成5.3成本法的计算公式5.4建筑物的重置价格5.5建筑物折旧5.6成本法运用举例(一)概念:成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格和重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。非历史成本是估价时点的成本是社会平均成本基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例(二)理论依据:从卖方的角度来看:生产费用价值论销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金从买方的角度来看:替代原理支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价成本法一、成本法的基本原理新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产,均适合。特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价单纯建筑物的估价市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中的估价适用对象基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例成本法一、成本法的基本原理1.自由竞争(即可以自由进入市场)2.该种商品本身可以大量重复生产采用逼近原则:成本的增减≠价值的增减基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例注意:1.区分实际成本和客观成本2.依据市场供求确定评估价值供大于求时,价值应下调求大于供时,价值应上调难成本法一、成本法的基本原理成本法使用条件•土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用•+投资利息+销售税费+开发利润••重新购置价格市场法•土地重新构建价格基准地价修正法•重新开发成本成本法•单位比较法•重建价格分部分项法•建筑物重新构建价格工料调整法•重置价格指数调整法••物质折旧年限法•功能折旧市场提取法•外部折旧分解法求取方法求取方法求取方法重新购建价格建筑物折旧房地产价值•土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用•+投资利息+销售税费+开发利润••重新购置价格市场法•土地重新构建价格基准地价修正法•重新开发成本成本法•单位比较法•重建价格分部分项法•建筑物重新构建价格工料调整法•重置价格指数调整法••物质折旧年限法•功能折旧市场提取法•外部折旧分解法•土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用•+投资利息+销售税费+开发利润••重新购置价格市场法•土地重新构建价格基准地价修正法•重新开发成本成本法•单位比较法•重建价格分部分项法•建筑物重新构建价格工料调整法•重置价格指数调整法••物质折旧年限法•功能折旧市场提取法•外部折旧分解法•土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用•+投资利息+销售税费+开发利润••重新购置价格市场法•土地重新构建价格基准地价修正法•重新开发成本成本法•单位比较法•重建价格分部分项法•建筑物重新构建价格工料调整法•重置价格指数调整法••物质折旧年限法•功能折旧市场提取法•外部折旧分解法•土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用•+投资利息+销售税费+开发利润••重新购置价格市场法•土地重新构建价格基准地价修正法•重新开发成本成本法•单位比较法•重建价格分部分项法•建筑物重新构建价格工料调整法•重置价格指数调整法••物质折旧年限法•功能折旧市场提取法•外部折旧分解法•土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用•+投资利息+销售税费+开发利润••重新购置价格市场法•土地重新构建价格基准地价修正法•重新开发成本成本法•单位比较法•重建价格分部分项法•建筑物重新构建价格工料调整法•重置价格指数调整法••物质折旧年限法•功能折旧市场提取法•外部折旧分解法•土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用•+投资利息+销售税费+开发利润••重新购置价格市场法•土地重新构建价格基准地价修正法•重新开发成本成本法•单位比较法•重建价格分部分项法•建筑物重新构建价格工料调整法•重置价格指数调整法••物质折旧年限法•功能折旧市场提取法•外部折旧分解法搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料;估算重新购建价格;估算折旧;利用相应的公式求取积算价格。基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤价格构成+价格构成+征地估价+拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例(一)房地产价格的基本组成:土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润成本法二、房地产价格的构成成本法估价步骤管理费用开发成本土地取得成本开发利润投资利润率开发成本土地取得成本开发利润直接成本利润率值开发完成后的房地产价开发利润销售利润率销售费用管理费用开发成本土地取得成本开发利润成本利润率(二)农地征用的估价规定征地估价是指在将集体所有的土地,经依法征用转为国有土地的过程中,对被征用土地的补偿价格进行的评估。征地估价内容及补偿标准:(1)土地补偿费:为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍;(2)征用耕地的安置补助费:每个需要安置的农业人口的安置补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍,每公顷被征用耕地安置补偿费,最高不超过被征用前三年平均年产值15倍;(3)青苗补偿费和地上附着物补偿费;(4)征地房屋拆迁补偿费。成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成+价格构成+征地估价+拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例(三)城市房屋拆迁补偿的估价规定城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价),是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。《城市房屋拆迁管理条例》是城市房屋拆迁和拆迁估价工作的指导性文件。城市房屋拆迁中发生的有关税费包括:被拆迁房屋及附属物的补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费或周转房费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费、拆迁服务费、拆迁管理费和政府规定的其他有关税费。成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成+价格构成+征地估价+拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例(三)城市房屋拆迁补偿的估价规定拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的权益。城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法:货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。拆迁估价的工作方式。成本法二、房地产价格的构成基本原理价格构成+价格构成+征地估价+拆迁估价+商品房+经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例(四)现行商品房和经济适用住房价格构成商品房=成本+利润+税金+地段差价经济适用房=成本+利润+税金(一)最基本的公式估算价格=重新购建价格-折旧(二)适用于新开发土地的成本公式新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。投资利息土地取得成本、开发成本和管理费用,无论它们的来源是借贷资金,还是自有资金,都应计算利息I=P[(1+i)n-1]I——利息额P——资金额i——利率n——计息期:从投入到开发期结束1、土地取得费用的利息计息基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期2、土地开发费用和管理费用的利息基数为土地开发费用和管理费通常视为均匀投入例1总投资为550万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入,同期银行贷款年利率为8%,求利息。I=550[(1+8%)0.5-1]=21.58(万元)010.5例2总投资为400万元,开发期2年,第一年均匀投入总投资的65%,第二年均匀投入35%,同期银行贷款年利率8%,求利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5-1]+400×35%×[(1+8%)0.5-1]=37.31(万元)00.511.5265%35%例3总投资为600万元,开发期3年,在第一年年初投入总投资的50%,第二年年初投入30%,第三年年初投入剩余的20%,同期银行贷款年利率为8%,求利息。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3-1]+600×30%×[(1+8%)2-1]+600×20%×[(1+8%)1-1]=117.47开发利润1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2、开发利润是正常条件下的平均利润3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数开发利润=(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用)×投资利润率开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)×成本利润率开发利润=开发完成后的房地产价值×销售利润率土地增值收益土地增值收益=(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+利润)×土地增值收益率例:某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元,土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年,土地征用等费用10万元/亩,在开发期初投入;土地开发费用第1年均匀投入30%,其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%,按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%,转让税费约为土地转让价的6.5%,土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F0.15067.666100000A2501000000250000000B0.311%31%701%31%301%3134BBAC40%10BADVVE065.0%5.61.47%10DCBAF1.47065.0400.312500.150VVFEDCBAV1.554V新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总费用+土地开发总费用+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积×可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积÷开发区总面积×100%对于新开发区土地的分宗估价1.计算开发区全部土地的平均价格。2.计算开发区可转让土地的平均价格。3.计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格,根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、容积率等进行适当的增减修正。成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例步骤【例4-1】某成片荒地面积2km2.取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的正常开发成本和管理费用为2.5亿元,开发期为3年,贷款年利率为10%,销售税费和开发利润为可转让熟地价格的5.5%和9.5%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米多少元?【解】由题意:设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V,则:V=1.2+2.5+[1.2*(1+10%)3-1.2]+[2.5*(1+10%)1.5-2.5]+V(5.5%+9.5%)单价=V/(总面积*60%)新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润(三)适用于新建房地产的基本公式新建房地产采用成本法估价时一般不应扣除折旧,但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例例某新建房地产,土地面积20000平方米,建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为
本文标题:第四章成本法
链接地址:https://www.777doc.com/doc-464598 .html