第四章-建设工程用地与房屋征收法律制度

第四章建筑工程用地与房屋拆迁法律制度一、我国的土地制度我国实行土地公有制，即国家所有和集体所有。第一节土地管理概述二、土地管理法调整土地的开发、利用、保护、整治、土地归属的确定以及土地管理过程中说发生的各种社会关系的法律规范的总称。（一）土地管理法的概念《中华人民共和国土地管理法》相关配套的法规、规章狭义广义（二）《土地管理法》的内容《土地管理法》共八章，86条第一章总则。第二章土地的所有权和使用权。第三章土地利用总体规划。第四章耕地保护。07年：“十一五”规划要求耕地数量必须保持在18亿亩的水平,而目前的耕地保有量是18.31亿亩。人均占有量是世界平均的1/3。第五章建设用地。第六章监督检查。第七章法律责任。第八章附则。（三）土地管理法的立法宗旨1）加强对土地的管理建设用地大量增加，耕地面积锐减违法用地情况严重，难以有效查处原来的分级限额审批制度建设用地，总量难以控制管理措施和制约手段不够完善对国有土地管理规定不够明确大量国有土地流失2）维护我国土地的社会主义公有制国家立法对土地的所有权和使用权分离，实行国有土地使用权出让转让制度，明确了土地所有者和使用者之间的租赁关系，使土地所有者的所有权在经济上的表现通过收取土地出让金、土地使用费得到实现。3）保护开发土地资源、合理利用土地，切实保护耕地4）促进社会经济的可持续发展第二节土地所有权和使用权制度一、土地所有权（一）土地所有权的概念土地所有者依法占有、使用、处分土地，从土地上取得收益，并排除他人干涉的权利。。我国《宪法》明文规定（第10条），土地只能属于国家和集体所有。《土地管理法》：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，城市市区土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，属于农民集体所有。（二）土地所有权的法律特征土地所有权是一种物权。物权是指支配一定的物并享受其利益的排他性财产权。与其他物权相比，我国的土地所有权有如下特征：1.土地所有权是自物权，具有自权性2.土地所有权是一种绝对权与独占权，具有绝对性和独占性3.土地所有权是完全物权，具有完全性4.土地所有权主体的特定性（三）土地所有权的内容1.占有权2.使用权3.收益权4.处分权指权利主体依法对土地进行实际控制的权利。所有权人行使转移给非所有人行使指按照土地的性能和用途加以利用，从而实现土地所有权益的权利。是基于对土地的权利而取得经济收入或孽息的权利使用权并不能包括收益权是土地所有者依法对土地进行处置的权利（四）土地所有权的种类1）国家土地所有权客体：国有土地（P63）主体：土地行政主管部门2）集体土地所有权主体：农村集体经济组织客体：集体所有的土地（P63）乡镇农民集体经济组织村农民集体经济组织村内部分农民集体经济组织（五）土地所有权的限制在行使土地所有权时受到限制：不仅仅考虑土地所有人的利益和需要，同时也考虑国家需要、社会整体利益土地所有权人享受的土地权利有一定范围规定，超过一定范围受到限制：例如矿藏归国家所有、江河湖泊属于国家，国家实行取水许可证制度等。（六）土地所有权的保护非法占有，国家追索所有权有争议的，推定为国家所有无诉讼实效国家土地所有权集体土地所有权只能以一般诉讼主体请求法院依法保护二、土地使用权(一)土地使用权的概念土地使用者对其所使用的土地，依法享有实际利用和取得收益的权利。(二)土地使用权的法律特征1.他物权，具有派生性在他人所有的物上设定或享有的权利，源于罗马法。是指权利人根据法律规定或合同的约定，对他人之物享有的进行有限支配的物权，如承包经营权。按罗马法理论，自物权即所有权以外的一切物权均可纳入他物权范畴，此类权利以他人的所有权为前提而存在。通常仅体现为物权某项权能或一部分，实质上是对所有权的限制，罗马法上的他物权，一般包括地役权，永佃权，地上权，和质权四种，近代民法承袭了罗马法的他物权概念及理论，但在其具体表现形式上则有越来越丰富的发展，学理上往往他物权成为“不完全物权”或“限制物权”并将其具体划分用益物权和担保物权。2.独立性土地使用权有独立性，不从属于土地所有权。3.内容的完整性（占有、使用、收益、处分）占有使用权人对土地实行控制的权利，是产生使用权的前提和基础。使用使用权人对土地的利用和运用的权利，必须依照法律和合同的规定进行，不得改变土地的用途，也不得危害他人的合法权益收益使用权人基于使用土地而取得经济上的收入处分使用权人依照法律和合同的规定转让、出租、抵押土地的使用权，但是使用者没有对土地的最终处分权4.广泛性土地所有权的主体——国家和农村集体经济组织土地使用权的主体——法人、非法人组织、公民个人及外国的组织和个人5.流通性土地所有权不得买卖和非法转让，土地使用权则可以依法转让、出租和抵押。6.客体的局限性土地作为客体，其使用权仅限于地上，地下的矿藏、埋葬物、地下水等，使用权人并不享有权利。（三）土地使用权的种类国有土地使用权全民所有制单位的国有土地使用权集体所有制单位的国有土地使用权中外合资中外合作外商独资企业公民个人的国有土地使用权其他公司（有限责任公司、股份有限责任）集体土地使用权农村宅基地使用权自留地自流山的使用权土地承包经营权乡镇企业用地使用权其他农村村民的自留地、自留山是指农村集体经济组织分配给农民个人使用的少量的土地和山坡地或山岭地。自留地、自留山长期归农民使用，种植物归农民个人所有，作为农民个人生活和收入的补充来源。在巩固和发展集体经济的同时，应当鼓励和扶持农民耕种自留地、自留山，增加个人收入，活跃农村经济。按照法律规定，自留地、自留山不准买卖、出租和转作宅基地。自留地和自留山属于农民集体所有，农民个人只有使用权。《土地管理法》第八条规定农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（四）土地使用权的设立1）概念：指依照法定条件和程序，在特定的国有土地或集体土地上，第一次设立（或取得）土地使用权的法律行为。2）设立形式：行政划拨出让合同经国家批准使用，再以合同方式设立以批准农业开发土地分方式设立以集体土地所有人同意、政府批准的方式设立以订立承包经营合同的方式设立以承认的方式设立（五）土地使用权的变更（1）转让以出让方式设立的土地使用权可以依法转让，转让的方式包括出售、交换和赠与。（2）转移地上建筑物引起土地使用权的变更（3）继承公民依法取得的土地使用权，在该公民死亡后，一般可以由其继承人继承。但承包经营的土地需重新签订承包经营合同，才能确定给原承包人的继承人使用。（4）转包农村村民通过承包方式取得的土地使用权，可以以转包的方式变更经营主体。但是，转包必须征得发包人的同意。（六）土地使用权的终止1）概念：指土地使用权人由于某种法律事实的出现而丧失土地使用权，土地使用权重新回到土地所有人手中。法律事实土地使用权期限届满国家征收土地使用权的收回（P67）因土地灭失而终止土地使用权如出让合同期满、承包合同期满因公共利益需要征收集体所有的土地，依法给予补偿地震、洪水等自然原因造成彻底改变或地貌失去。第三节工程建设用地与土地用途管制根据《土地管理法》第4条，我国依土地的用途，将土地分为一、土地分类土地分类农用地建设用地未利用地大农业，而不是限定在种植业的小农业耕地林地草地农田水利用地养殖水面建造建筑物、构筑物所用的土地城乡住宅工矿交通水利设施旅游用地军事用地荒山荒坡荒沟荒滩废弃的矿山用地二、土地用途管制制度1、概念：指国家为保证土地资源的合理利用和经济、社会及环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地利用区，确定土地使用条件，并要求土地所有者和使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。2、我国土地用途管制制度的内容：土地按用途科学、合理的分类；土地登记明确土地使用权性质；编制土地利用总体规划划分土地利用区和确定各区内土地使用的限制条件；对土地用途的改变实行严格的审批；建立违反土地用途管制的处罚制度。三、土地利用总体规划概念在一定的行政区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的前提和依据。五个层次全国省地（市）县（市）乡（镇）分别由各级人民政府组织编制，由省级以上人民政府批准后实施宏观控制规划实施性规划土地利用总体规划的编制1.依据《土地管理法》第10条：各级人民政府在编制土地利用总体规划时，首先要依据国民经济和社会发展规划，其次要根据国土整治和资源环境保护的要求，最后还应考虑土地供给能力以及各项建设对土地的需求。2.期限15年3.特点长期性可变性土地的利用是同人口的增长、技术的进步、工业化、城镇化和农业化等经济发展过程有规律地互相联系的。由于这些经济过程的变化是长期的、渐进的由于影响土地利用的人口、技术进步、经济发展等因素是不断变化的，不存在一个永恒的、理想的土地利用模式，不确定因素，定期监测，定期修订。4.编制原则《土地管理法》19条1）严格控制非农业建设占用农用地；2）提高土地利用率3）统筹安排各类、各区域用地4）保护和改善生态环境，保障土地的持续利用5）占用耕地和开发复垦耕地相平衡。土地利用总体规划的审批和修改总体规划施行分级审批制度省、自治区、直辖市国务院省、自治区人民政府所在地的市人口在100万以上的城市国务院指定的城市省、自治区人民政府同意其他省、自治区、直辖市人民政府逐级上报乡（镇）设区的市、自治州人民政府省人民政府授权经原批准机关批准四、农用地转用审批制度农用地转为建设用地，原则上采取国务院和省、自治区、直辖市人民政府两级审批。即国务院批准的建设项目、省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准；其他建设项目，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。具体情况，为简便处理，可以报市、县人民政府，不再单独报经省级以上人民政府批准。五、土地征收制度（一）土地征收的概念和特征概念：土地征收是国家或政府为了公共利益的需要而强制的将属于集体所有的土地收归国有并给与公平补偿的行为特征1）土地征收权由代表国家的政府享有2）土地征收权的行使不需要征得土地所有人的同意3）土地征收权只能为公共利益的需要而行使4）征收土地必须给予原所有人以公平补偿（二）土地征收的审批国务院审批下列土地：1）基本农田2）基本农田以外的耕地超过35公顷的3）其他土地超过70公顷的。征收上述土地以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续省级人民政府在其征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续不再另行办理征地审批超过其征地批准权限的报请国务院审批（三）、土地征用的补偿及安置1）土地补偿费①征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6－10倍；②征收其他土地的土地补偿费，由省、自治区、直辖市参照规定；③大、中型水利、水电工程建设征收土地的补偿标准，由国务院制定2）地上附着物和青苗补偿费①被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定；②征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。3）安置补助费（1）征收耕地的安置补助费：按需要安置的农业人口计算，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍；（2）征收其他土地的安置补助费：由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。（3）支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费，但不提补偿费和安置补助费的总和不得超过为该土地被征收前3年平均年产值的30倍。4.劳动力安置P71六、工程建设用地的具体管理工程建设用地的预审工程建设用地的审批工程建设用地的取得方式工程建设用地的用途变更工程建设临时用地可行性研究报告评审阶段，对项目用地进行预审，并提出意见出让：招标、拍卖（工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅）划拨：严格限制在性质上属