2019年武汉中北路项目定位建议报告

领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商中北路项目定位建议报告武汉2019年5月10号2©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目属性的理解关键字：城市中心板块.快速发展区.连接二大商圈.，高容积率、小规模4©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目属性分析项目资源分析市场环境分析项目条件分析5©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有对本项目的直观理解区域理解之一：武昌区为湖北省政治、文化中心，城市发展速度极快，势头十足。概况：武昌区在全市七个中心城区中地域最大、人口最多，辖区面积81.22平方公里（含东湖水面32.8平方公里），总人口109万，占全市的13.19%，其中非农业人口108万，占全市人口的20.40%政治：武昌是湖北省委、省政府所在地，100多个省直部门和中央在汉单位在武昌，是湖北省政治、文化中心。文化：区域有浓厚的文化、学术氛围，有武汉大学等13所高校，132所中小学校，中科院武汉分院等市级以上科研机构48所，专业科学技术人员近10万人，两院院士21位，是仅次于北京海淀区的著名智力密集区。发展：区域旧城改造进程极快，房地市场发展蓬勃；随着过江隧道的通车及地铁2号线的即将运营，区域交通将进一步舒畅；在外部交通上武昌火车站整改完毕、武汉火车站也开始运营，区域承外能力进一步增强；在近、后期规划上，将着重打造为商务、金融中心，后期发展劲头十足。6©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有对本项目的直观理解区域理解之二：本案位于武昌区中心板块，处于快速崛起期，区位优势及影响力越来越强，是未来武昌中心商务服务区之一。区位规划地图中南中北崛起速度快，各方面都有较好的发展，连接徐东和中南两大商圈，区位优势及影响力越来越强；中南中北为武昌城村改造重要区域，规划前景极好，且推进速度较快。以中南、徐东商圈为中心，核心辐射带近一走向中北进行扩展，形成未来武昌重点商务中心。7©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有对本项目的直观理解区域理解之三–本案所在板块连接两大商圈，建设中的公司总部区已渐成形，将为区域带来大量高收入人群。目前区域开发重点集中在中南－洪山广场周围，徐东商圈，并以这两大商圈为中心，逐步向中北路中端扩展。建设中的武昌公司总部核心区以洪山广场为中心，以中南路和中北路为主轴，聚集金融、证券、文化、商贸、中介等企业。是未来重点高档写字楼群，形成武昌商务中心。中南商圈徐东商圈8©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有对本项目的直观理解区域理解之四–区域交通快速发展提高了板块的通勤力，更进一步提高了区域与区域，区域与城际间的交通往来优势。区域内建成的城市立交高速通道，解决了重要路口，车辆拥堵问题。而建设施工中的城市轨道４号线一期工程（武昌火车站－武汉火车站），将于2019年完工，这将大幅提高区域内通勤状况。并且，更加提高了区域于城际间的交通往来的优势。随着４号线全线贯通，沙湖大桥、东湖遂道、过江遂道交通立体化完备，将全面发挥区域的竞争优势。1、地铁四号线一期（2019年完工）2、过江隧道（完工）3、岳家嘴天桥（完工）4、沙湖大桥（2019年完工）5、东湖隧道（计划2019年底完工）9©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有对本项目的直观理解区域理解之五–区域处于湖北政治文化中心，相关市政配套完善1２345678910２1345613245678910武汉市东湖中学武汉大学医学院武汉大学（东湖路校区）华中科技大学文华学院水果湖第一中学武汉大学附属小学武昌区东湖小学武汉科技大学湖北大学1２3456789水果湖第一小学10湖北省武警总医院1２湖北省中医院3武昌武重医院湖北省第二医院45武汉大学中南医院6梨园医院中国建设银行民主路支行中国建设银行中国农业发展银行湖北省分行营业部中国银行楚天传媒支行中国工商银行招商银行水果湖支行中国银行中南路支行中国农业银行东湖支行中国工商银行4123招商银行5678910湖北省博物馆湖北省艺术錧湖北省政府10©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目属性分析项目资源分析市场环境分析项目条件分析11©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有判断一：就格局而言；为赢回社会公信力，政府对于商品住宅调控决心非常之大当前，国家发展已经处于从前三十年的以经济改革为主导的发展阶段向以社会改革为主导的新的发展阶段转变，本次调控可视为挽回民众对政府的“公信力”的大动作。而本次的政策调控的严厉性、以及转向的果决性实质上是地产行业风险源由之前的行业内的价格、供求以及交易违规等风险，逐步向国家经济结构的平衡、甚至是社会稳定以及民生和谐等更高层面转移的一个典型表象。因此，本次政府调控的决心和态度是非常的明确，不能抱有任何的幻想。12©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有判断二：就反应而言；本轮调控，商品住宅市场发展的量价表现将会经过三个阶段鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态；第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。需要说明的是，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住。13©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有判断三：就购买行为而言；商品住宅投资者短期会加速离场本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了，首套的超过90平方米要三成首付；二套的要五成首付且1.1倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也是限制的，基本上都堵上的投资的可操作余地。由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷的收紧以及物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者积极撤离，同时考虑的还有抛售部分物业套现，降低风险系数，这从另一方面也将导致二手市场会率先松动，间接推动新房市场的松动。14©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商品住宅本身即将进入下行周期，调控大大加快周期性演变15©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有伴随短暂的量跌价升阶段，市场将迎来多月的量价齐跌阶段寻求底部，在此期间，商品住宅房价将迎来20%以上的跌幅16©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商品住宅房价连续运行在投资回报率天花板之上,并触及收入比天花板,随着政策调整带来的可预期投资回报下降,价格调整不可避免房价收入比天花板：6600元/平方米最高增长率天花板：7463元/平方米投资回报率天花板：5534元/平方米18©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有小结判断一：就格局而言；为赢回社会公信力，政府对于商品住宅调控决心非常之大判断二：就反应而言；本轮调控，商品住宅市场发展的量价表现将会经过三个阶段判断三：就购买行为而言；商品住宅投资者短期会加速离场在商品住宅市场遭遇强力调控的背景下，商业（类商业）产品将成为投资者的首选；19©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目属性分析项目资源分析项目环境分析项目条件分析20©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有对本项目的直观理解项目理解之一–本案处于中北路南端，是区域发展改造的重点推进方向。较好的昭示性，具备打造区域标识建筑的外在条件。本案处于中北路南端，比邻繁华的中南路政治商业中心。是近期发展改造扩展的主要方向。多个大型商业、住宅项目纷纷进驻本板块推动了板块的发展。企业总部基地的形成更加速了本板块的高端人才的流入。而本案占据了优势的临街面，为打造区域标识建筑提供了外在条件。本案21©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有对本项目的直观理解项目理解之二–本案有较好的地理优势，东、南两面临街，中北路临街面约有100米长，有营造商业的条件。项目地块四至关系图本案东临中北路，（临街面约有100米长）；西面、北面为湖北省六建企业宿舍；南侧为余家湖村民房，（在南侧将有一条10米宽规划道路连接中北路）。本案地块周边多为待改造的旧厂房、宿舍、村建私房。距本案西北侧约200米为沙湖污水处理厂、约430米左右为沙湖东南岸。周边现除段高层建筑较少。22©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有对本项目的直观理解项目理解之三–本案占地面积小，开发强度高。最大标准层面积存在对商业业态选取的限制项目地址马场一路所在板块新华西板块占地面积7403平方米总建面积37175平方米容积率5.0建筑密度≤30%用地性质商服使用年限商业40年限高无其他90平米以下套型占总建筑面积的60%高开发强度小规模纯商服用地小户型限制标准层最大面积2200㎡，对商业业态选取存在限制；23©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有在此前提下，我们基本可以得出关于项目发展方向的“一个结论”，和“两个问题”；项目属性界定项目资源分析项目环境评估地块条件结论客户基础好，消费能力及欲望强；通达性强，4号线贯穿而过；区域规划明确，本案属于未来的区域的发展方向之上；在商品住宅市场遭遇强力调控的背景下，商业（类商业）产品将成为投资者的首选；项目与周期其他项目相比，特别是住宅项目相较，不具备优势，但商业发展存在机会，不过具体业态选择受限；非传统住宅类产品的发展方向是本案项目的必由之路什么产品才有良好的市场机会发展方向的先决条件是什么OQ1Q224©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有：在非传统住宅的前提下什么产品才有良好的市场机会？Q2：发展模式的先决条件是什么？25©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有非传统住宅产品的市场分析五大细分市场分析项目的发展方向在哪里，物业选择、或组合将会是什么？SOHO公寓酒店商业写字楼酒店式公寓26©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商业环境分析商业需求分析商业供应分析27©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有以五条主干道东西南北贯通，同时构筑快速道路系统环通三城1商业需求分析——商业区域环境28©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有轨道交通交通发展是板块崛起的支撑地铁的建成将加强汉口、光谷两区