2019山东单县项目定位分析报告92p

项目定位分析报告市场环境／我们面临怎样的市场格局？项目分析／区域环境提供了哪些机会点？推广策略／如何让客群接受我们？让我们重新审视以下命题：目录第1章市场环境第壹章1、单县城市发展宏观环境分析单县是四省八县交界区域商贸物流发展地，为单县及周边地区提供一体化综合大型批发服务的主要空间载体，其发展目标、功能定位、空间布局、土地利用、基础设施建设等主要内容的科学规划，在很大程度上取决于该集聚区外部经济发展和现代物流业发展状况及发展要求。第壹章2、单县目前商业市场分析（1）单县商业地产现状a、近年来，单县房地产市场随着政府的招商引资力度加强，而蓬勃发展起来，大多数大型开发项目都由浙江、福建等地开发商开发；b、从2019年以来，单县房地产市场稳步发展，销量和价格都保持5-10%的年均增长率；c、城市外拓带来的多极化、多组团市场格局逐步成形。县城新区为东区，是目前开发商角逐最激烈的地方，南区作为单县老批发市场聚集地，另外西北区，也就是项目宗地，因为其交通便利，远离城区，是发展大型批发市场的绝佳位置；d、单县商业多设计为商业街形式、商住两用型产品，单县的客户多以注重所投资产品的价格及投资前景，自住户所占比例只占少部分。湖西财富广场绿洲湾建材市场刘海农副产品批发市场项目宗地第壹章1-3层联售价4100元/㎡-4300元/㎡项目辐射5公里平均租金在0.5元/㎡/天（2）单县目前商业售租价情况第壹章刘海农副产品批发市场基本情况位于湖西路与单州路交界处，属于原老市场改造项目。总建筑用地面积74422平方米，其中老市场改造部分35423平方米，新市场扩建部分38999平方米，项目总建面积109876平方米，其中商业建筑面积55465平方米，商住综合楼面积44075平方米，市场交易大棚10327平方米。定位情况老市场改造部分定位综合市场、副食品和瓜果批发市场，市场北部设计五层，一二层为商业交易用房，三四五层为市场配套商住用房，部分用于拆迁回迁房。建筑形式市场外部单州路门市房设计十二层，其中群房一二三层为商业交易用房，四至十二层为商住综合用房。户型策略改变户型设计，住宅以多层、面积90-120㎡为主，高层面积100㎡-130㎡为辅助，商铺，最多1-2层连体。（3）单县目前已存在的商业项目综合分析第壹章项目现状第壹章评价与借鉴项目位于单县的核心位置，周边商业氛围较浓，交通便利，租金水平较高。资者对项目的期待较大，所以投资热情较高。项目属于旧市场改造项目，所涉及到的商业户型设计，由原来的3层改至目前2层，实现低总价的价格优势。说明目前单县客户对于2层商住两用房的关注度比较高，能够促进商铺的销售进度。项目定位为农贸市场，主要服务于单县及周边乡镇的生活必需品，属于小型批发市场。本项目的业态定位方面，可能会与之有重复的业态安排，需要在业态划分当中做细、做精。第壹章绿洲湾建材市场基本情况单县建材大市场是由山东忠伟房地产开发有限公司兴建的一个大型建材商贸物流中心，位于单县湖西路与定砀路交汇处，总计商铺400余间，市场辐射区域周边50-80公里。定位情况专业性的大型建材商贸物流中心，集陶瓷、洁具、地板、门类、橱柜、灯具、五金板材等多种产品于一身，是一个大型的一站式居家购物广场。建筑形式2层的联排商住两用房，1层的住宅底商。第壹章18-03号单底层商铺面积：48.77平方米单价：3860元/㎡第壹章价格定位项目现状第壹章在商业面积不大的情况下，规划了较多的业态，整体的定位略显凌乱，虽然以建材交易为主，但本地消费定位不明晰。项目开发商为第一次运作商业地产项目，开发商商业运营经验不足，对市场信心不足，特别是在价格方面对试探价格一直较为模糊，不能给投资人以信心。评价与借鉴第壹章基本情况位于单县新城的核心地段，新行政商务中心正对面，财富广场一期总建筑面积近30万方，总占地面积345亩，总投资22亿，是目前鲁西南地区唯一的超大型综合商业广场。项目二期建设用地位于单州路南侧和君子路西侧，将规划建设四星级酒店、大型超市、酒店式公寓、高档住宅小区等。商铺一至三层联售沿街4800元/平米，内街3800元/平米（面积200-390㎡）.定位情况鲁西南小商品集散中心、物流中心信息中心、采购中心业态囊括家居纺织、五金家电、服装鞋帽、首饰珠宝、文体办公、日用百货等近万种商品。湖西财富广场第壹章建筑形态•目前开发的是义乌小商品城，属于商场类建筑，小面积格子铺；•一期所开发的联排商住房，主街均为3-4层商住房，而内街均为2层商住房。义务小商品城一期商住房价格定位商铺一至三层联售沿街5000-5300元/㎡，内街4000元/㎡（面积200-390㎡），义乌小商品城格子铺价格达到8000-10000元/㎡。第壹章该项目一期商住两用房前期的团购策略失误，导致大批量房源的被少数炒房人囤积，严重影响了项目的后期销售策略制定以及一定意义上延误了工期；该项目属于政府重点工程项目，扶持力度较大，湖西财富广场启用后，5年内不再审批同类型商业网点。凡进入湖西财富广场子投资经营的企业和个体经营户子女入学，提供优惠和方便政策，免收赞助费、跨区域就读费等，医疗享受县城市居民同等待遇。若愿意在县城落户的，给予优先办理，免收各种费用。本项目在优惠政策方面，可以借鉴该项目的优惠政策或者根据投资客所需形成等额的优惠体系，制定一系列优惠政策；该项目价格定位高于目前单县市场上任何一个商业产品，但是其价值体量足够支撑该项目的价格体系，客户认知度非常高。本项目在价格定位方面需要从项目本身的价值体量上来制定价格，做到不脱离单县市场环境。评价与借鉴第壹章单县竞争项目分析总结1.区域内极具竞争的项目仅有1个，即湖西财富广场，从目前该项目的规划上来讲，没有设立物流机构，万隆国际批发城可以在前期规划上，首当其冲的就是开辟一个自助型物流机构。第壹章2.目前单县现存的商业项目均是以商住两用房为主，建筑形式雷同，同时竞争项目与本项目部分业态重叠，区域竞争压力大，为了增长项目的独创性，建议采用主题定位方式，使项目有更多的主题内涵，以有别其它项目；第壹章3.竞争项目普遍销售业绩较好，商住两用面积一般控制在90-120㎡，商场销售面积一般最小分割在20-30㎡，有利于吸引更多的投资客户，所以项目的单店铺面积制定，可能面临竞争项目产品销售压力；第壹章4.竞争项目与万隆国际批发城同期都面临招商和销售，在租售时间安排上，及早启动租售有利于占据市场主动。第壹章第贰章第2章项目分析本项目属于单县县政府招商引资项目，由河南369置业有限公司投资兴建，总投资20.6亿人民币，占地1200亩。总建筑面积127万㎡；项目一期土地为商业用地，占550亩，总建筑面积为45万㎡。1.24的低容积率，项目前期规划以及后期业态规划改建工程也容易实现；目前宗地块中间部分已经确定为万客隆家具市场，总建面约9万㎡。第贰章项目概况1、交通便利，有利于商贸市场货物流通运转2、项目位于鲁西南地区，区域板块缺乏成形的综合性商贸市场3、产品展示面较多，有利未来商家经营4、低密度商业项目，创造更佳的舒适商业环境5、项目规模大，以增加商业对抗性竞争力优势项目SWOT分析第贰章项目SWOT分析1.项目微观位置欠佳，不利于日常生活日用品方面业态的物业发展2.项目前期规划中没有考虑到物流机构的建设，不利于硬件调整3.非传统商业经济区，招商难度大4.商业培育期过长5.规模较大，投入资金量大，回收期长劣势第贰章1、项目属于政府招商引资项目，享受一定政策优惠2、单县目前的整体房地产开发量大，消费需要逐步释放3、市场开放度高，商户资源丰富4、居民收入增加，促进商业升级机会项目SWOT分析第贰章1、单县宏观地理位置虽好，但是目前过境交通途径单一2、单县目前的商业开发过量，招商竞争激烈3、开发期过长将影响项目投资信心4、区域内直接竞争项目较多项目SWOT分析威胁第贰章项目劣势及威胁的规避第贰章定位方面项目规模过大，不可避免业态上的重复，从产品需求角度上来讲，商住两用型属于目前市场认可产品。因此项目尽量多安排一些区域互补型的业态，除了满足项目本身的专业市场需求之外，尽可能多提供吃、住、办公、商务、工厂等多功能服务，同时应尽量合理划分业态区域，减少不同功能区域的转换时间；由于项目目前规划建筑形式已确定，需要从项目主题方面来提高项目的独特性；另外，项目已经开始施工，相当一部分硬件难以调整，考虑到商户的需求，我司仍然认为，项目应尽可能地进行硬件调整，以有利于项目未来主力店招商；对于项目中心商场方面，可以考虑减少商场面积、提供地面交通服务，来解决货物车辆的停车场问题；硬件方面第贰章项目规模较大，招商时需要通过大面积主力店的招商来带动中小商户的入驻，形成项目的竞争优势；招商方面第贰章销售方面时间控制上，要尽早启动营销策略，缩短销售期，通过积蓄势能在短时间消化可售物业；在价格方面，应更多考虑大面积店铺的实际需要，制定出合理价格以吸引投资客户，而且通过如租售连动等，引入主力店等措施增强投资者信心；在资金压力方面，可以采用多种战略合作方式减少投资压力，尽量发挥项目整体规模以及商户组合优势；第贰章经营方面项目将不可避免面临养期较长的问题，因此在业态规划时，应尽可能地考虑更多选择目的性业态，其次，根据项目及区域的特点，尽可能地选择有产业经济的企业办公，项目更多融入办公产品需要，增加区域内的固定人流。第贰章项目运营担保方面母公司369担保公司强势宣传，在项目前期市场投放使用期间，克服经营困难，增强经营主的信心。第贰章项目的整体定位有赖于单县乃至鲁西南地区综合性商业的市场基础，其市场的规模以及市场整体发展趋势将决定项目存在基础和发展潜力。单县商业规划已成为鲁西南地区商业发展较快的区域，主要以生活日用品、农业用品零售业为主，商业结构仍然不完整，大型综合性批发市场仍然缺乏。2、项目整体战略定位第贰章传统批发市场中存在的问题•摊位制为主，档次较低，设施简陋；•交易方式简单、原始，交易行为不规范；•交易功能单一，配套功能差；•以管理为主，管理人员素质低，市场的创新能力极差；•个体户为主、企业和有品牌的产品参与的极小；•资金能力有限；•不注重经营，是房地产开发商，只是租赁摊位，经营能力较差甚至没有经营；•投资能力不足，注重硬件投入，不注重软件的投入，更不注重配套服务的功能；•缺少批发市场必备的物流、配送、包装等服务；•管理技术落后。第贰章解决策略对策之一：整合资源与“物流”及电子商务整合，速度制胜批发市场不仅仅是为批发商业企业提供一个简单的“卖场”，所以，项目一定要增加“卖场”之外的功能规划，这也是同周边批发市场竞争的关键所在。未来的批发业的发展，批发业同物流业的发展是一对孪生兄弟，因此在投资建设大型批发市场时，必须要考虑同物流业的协作，包括网络系统的建设。第贰章对策之二：打造品牌（1）招租和培育专业型的批发企业，打造批发市场“航母”一定要吸引更多的大型的专业批发商业企业入驻，对于项目的成功是至关重要的，其极类似零售商业物业要引入主力店一样，十分关键。（2）卓越的物业管理，良好的经营水平，是打造品牌的关键经营管理包括完善的服务功能（信息、配送、结算、加工等）；高效、统一的管理体系；具有展示、推介、培训、电子商务等多种交易方式（邮购、电话订购、计算机订购等）的现代交易集散中心；经营有品牌名称的商品为主的批发市场等。（3）“集群化”发展，品牌打造的重拳项目需是集聚式的批发市场集群。随着项目的开发，可以以单县为基础，同一批国内外专业批发商业企业建立联盟，形成批发市场的辐射式产业集群（即以某一类产品为核心，如日用品、服等），建立国内批发市场的品牌。第贰章对策之三：功能创新（1）多功能、现代化的批发市场将获得更多的利润（2）批发市场将向纵向一体化延伸项目的功能建设，也必须根据企业发展的战略目标进行创新，包括市场的功能的创新和企业产业形态的创新。第贰章4、对策之四：向零售市场渗透（1）向零售市场渗透的概念（2）把批发市场将成为零售网络的中心（3）陈列与信息反馈向零售业渗透将是项目一个重要的经营策略之一，一方面在45万平方米的建筑群内规划定比例的零售面积