2019年11月26日中山远洋城购物中心定位报告

Page1中山远洋城购物中心定位报告2019-11-26Page2目录1、项目概况2、项目定位2.1整体定位2.2发展思路2.3形象定位2.4客群定位2.5业态定位3、项目业态分布及品牌示意Page31、项目概况Page41、项目概况项目概况项目位置：中山市东区博爱六路侧占地面积：1500亩总建筑面积：约200万平方米，含住宅、购物中心、公寓、写字楼；项目分ABCD四个地块进行开发，其中C地块为购物中心、公寓、写字楼；C地块信息项目位置：中山市东区博爱六路博览中心东侧占地面积：5.76万平方米总建筑面积：26万平方米；其中地上建筑面积16.5万，地下建筑面积9.6万；地上建筑面积：办公楼3.1万平方米，公寓4.7万平方米，购物中心约8.7万平方米；地下建筑面积：购物中心约0.8万平方米；其他面积8.8万平方米；容积率：3.00建筑结构：办公楼1座23层；公寓2座；购物中心5层（地上4层，地下1层）；停车位：约2,300个；Page51、项目概况Page61、项目概况Page71、项目概况Page82、项目定位Page92.1整体定位中山首个体验式家庭型时尚生活中心集多功能于一体的功能最全、最具体验性的综合性现代时尚功能中心主力店+特色餐饮娱乐+健康教育+贴身便利特色餐饮娱乐—丰富商业业态，扩大项目辐射圈，增强市场渗透率，吸引多层次客群；健康教育—为区域不断发展所带来年轻消费家庭提供优质的生活健康和育儿教育交流场所，增加消费者于商家的体验互动；贴身便利—为周边高质量居民、商务客等提供便利的贴身服务，与项目其他商业形成互动，提升项目及区域整体的可持续经营发展；Page102.2发展思路Page11中山人望世界的窗口世界人看中山的大门Page122.4客群定位Page13项目周边集中了中山主要的高品质住宅，多以大户型居家为主，根据调研数据，95%为自住需求，因此，未来周边的家庭客群将成为项目的主力消费群。核心客群样本：远洋城Page142.4客群定位周边居民根据调研得知，周边居民：已婚家庭占85%；政府及事业单位，国企/国有股份制企业占到52.3%；年龄中则以31-40岁为主，占到48%。Page152.4客群定位周边居民个人收入主要集中在3000-5000元；家庭收入则主要集中在10000-15000元。在中山属于中偏高收入。在消费方面，周边居民更倾向于大信、益华等有一定规模和档次的商场。私家车拥有量占到73.5%，另18%计划2年内购车，因此停车位将成为本项目优于传统商业一个亮点。Page162.4客群定位客群购物频次、餐饮频次区别不大，以每周1-2次为主，占到47.8%；娱乐频次明显低于购物频次和餐饮频次，主要为每周1-2次和每月1-3次。周边居民数据显示，单次人均消费金额方面，主要集中在200-500元；其中购物和娱乐单次消费额度高的频次高于餐饮。Page172.4客群定位菜系方面，核心客群主要以粤菜和湘菜为主；客群外流方面，核心客群达到72%的，流失率较大；外流城市主要是珠海、广州、澳门、香港。周边居民Page18项目所处片区定位为东区商务中心，项目2公里范围内目前已聚集了大量的政府事业单位及银行等；未来片区将产生中山第一批真正的商务客群，其强劲的消费力将为项目零售、餐饮、娱乐等升级换代奠定坚实基础。Page19沿博爱六路，政府事业单位分布密集，显示出政府将东区打造为中山市政务商务中心的推进力度；截止2019年，区域内写字楼体量预计达到60万平方米；根据中山人均写字楼体量，未来预计项目所在片区商务人士将达到3万。技术监管局市电力局邮政局人民银行中海油人民日报社市疾控中心2.4客群定位区域典型项目名称商业体量（万M2）大东裕3期4远洋城3建纶国际商务中心12中环广场10盛景尚峰23市区白领+商务客Page202.4客群定位此次研究商务人士范畴：个人月收入：2000元以上工作区域：中山市区项目接受度：肯定会来项目消费样本量：245份市区白领+商务客此次研究的客群，年龄主要集中在26-35岁，共占比达到67%；该群体通常为城市的主力消费群。Page21家庭月收入个人月收入2.4客群定位市区白领+商务客市区白领的家庭月收入主要集中在10000-15000元，占到34.7%，家庭月收入达到2000元以上的家庭占到4.5%；个人月收入主要集中在2000-4000元，占到41.2%。可见，工作之外的收入占据家庭收入的一定比例。Page222.4客群定位市区白领+商务客消费方面，白领更倾向于大信这样的大体量、多品类商场；主要消费商品为休闲服饰；平均消费频次每月1-3次占到63.3%；消费金额方面主要集中在150-500元，占到58%；考虑到项目周边白领人群需求，未来可加大对知名休闲服饰商家的引入。Page232.4客群定位市区白领+商务客餐饮方面，主要倾向于大型酒楼和风味特色餐厅；菜系则倾向于粤菜、川菜、国际美食/西餐咖啡、日本料理，较中山整体消费群需求要丰富；但餐饮类型则仍以家庭聚餐、朋友/同事聚餐为主，商务宴请仅占1.6%；随着周边城市中小型企业的外迁，外来商务宴请的比较将有所提升。因此，项目前期餐饮类型仍以家庭型餐饮为主。Page242.4客群定位市区白领+商务客娱乐方面，主要以KTV、酒吧/茶馆、电影院为主；频次则集中在每月1-3次；根据对中山娱乐市场的调研，目前中山白领一族娱乐生活较为单一，这与整个城市的生活节奏和生活习惯有一定的关联。因此，项目前期娱乐业态仍以家庭消费为主，白领消费为辅。Page25项目处于中山交通主干道旁边，是游客进入中山市区的第一站，优越的地理位置，便利的交通环境，将成为展现在游客面前的第一道风景。Page26全年接待过夜海内外游客551.91万人次，增长4.5%；国际游客47.59万人次，国内游客504.32万人次。旅游景点接待游客1013.26万人次，增长19.1%；旅行社接待总人数338.10万人次，增长30.4%。组团国内游客131.12万人次，增长19.81%；全年旅游总收入110.26亿元，增长13.4%，其中旅游外汇收入2.03亿美元，下降10.8%；年末全市共有星级酒店39家，星级酒店客房数0.50万间，客房开房率58.19%。2.4客群定位2019年中山游客概况中山市力争5年后旅游总收入达250亿元，建设成珠三角风景旅游城市及国内休闲度假旅游胜地；全力推进兴中广场等一批投资额大、带动力强的旅游重点项目。资料来源：《中共中山市委中山市人民政府关于加快旅游重点项目建设推动旅游业跨越发展的实施意见》《2009年中山市国民经济和社会发展统计公报》Page272.5业态定位项目业态构成Page28零售方面，则会根据项目不同发展时期，引入时尚零售和部分高端零售，主要由国际二线品牌、国内一线品牌等服饰、珠宝首饰、皮具箱包等等。Page29项目餐饮方面，将以中高端粤菜为主，搭配日本料理等特色菜系为辅。餐饮类型方面，考虑到周边高品质社区居多，前期主要以家庭餐饮为主，中后期，则会根据商务成熟度及进展，加大商务餐饮的开业进驻比例。主要服务周边居民和商务客群。Page30项目前期将加大餐饮娱乐的比例，其中娱乐方面，针对不同的消费群体将引入不同的品类，如针对商务白领引入水疗SPA、知名书吧、健身俱乐部等；针对儿童，引入电玩中心；针对年轻客群，引入影院等等。Page31项目将设置一定的配套服务业态，如展馆、花店、洗衣店、便利店、商务中心、健检机构等，为周边高品质居民、商务人士、公寓商务客提供24小时贴身服务，最大限度的作到“以人为本、以客户导向”。Page321）含百货/超市的业态面积比项目业态面积比项目地处新区商务中心，目前，客流量有限，项目初期易加大餐饮、娱乐、配套的比例；同时预留一定的空间为项目后期零售业态升级换代做准备：2.5业态定位Page333、项目业态分布及品牌示意Page34楼层初期业态剖面图按照设计公司提供的第六版图纸，及商业地产部对各楼层的初步定位的业态面积比，设计下列业态平米分布图。项目建筑面积约95,860平方米，单层建筑面积约22,000-24,000平方米。3.1业态分布楼层规划业态建筑面积(M2）负1层特色餐饮1,854精品超市5,0001/F百货7,000次主力店5,000零售5,500餐饮4,989配套1,5002/F百货7,000次主力店5,000零售3,800餐饮4,000家电卖场1,599配套5003/F百货7,000零售4,000餐饮4,500健身会所2,500SPA2,000KTV1,5594/F电影院6,000餐饮4,000电玩城1,500家居家饰卖场2,000健检机构1,500儿童摄影500儿童教育3,600儿童零售2,459Page353.2品牌示意负1层-1F楼层规划业态建筑面积(M2）品牌举例负1层特色餐饮1,854一茶一座、亚马逊巴西烤肉、优之良品、棒！约翰、满记甜品等；精品超市5,000OLE等；1/F百货7,000天虹/海雅/紫荆城/岁宝/天河城/广百/丽特次主力店5,000服饰：NOVO、OCHIRLY、UNIQLO、ZARA、H&M、C&A、5cm等；个人护理：千色店、屈臣氏、香港莎莎等；零售5,500钟表珠宝：亨吉利世界名表中心、周大福、JASS君安、IDO等；服饰：MAXMARA、HUGOBOSS、BMWlifestyle、KALTENDIN、PORTS、MANGO、卓雅、Sammy等；化妆品：DHC、SEPHORA等；餐饮4,989PIZZAHUT、STARBUCKSCOFFE、哈根达斯、仙踪林、札幌拉面、面包新语等；配套1,500东方眼镜、汽车美容、一致药店、银行等；Page36楼层规划业态建筑面积(M2）品牌举例2/F百货7,000天虹/海雅/紫荆城/岁宝/天河城/广百/丽特次主力店5,000VEROMODA、ONLY、JACKS&JONES、万宁等零售3,800THEME、哥弟、歌莉亚、E-LAND、BASICHOUSE、ESPRIT、巨式国际、G2000、出格、OZZO、粉蓝、淑女屋生活馆、影儿、自然元素等；餐饮4,000味千拉面、蕉叶、三十三间堂、意粉屋、滋味堂、许留山等；家电卖场1,599生活本色等；配套500傲胜、银行、广天藏品、NICE、谭木匠、玫瑰人生等；3.2品牌示意2FPage37楼层规划业态建筑面积(M2）品牌举例3/F百货7,000天虹/海雅/紫荆城/岁宝/天河城/广百/丽特零售4,000男装：M&D、九牧王、七匹狼等；运动休闲：生活几何、L.L.Bean、哥伦比亚、LI-NING等；餐饮4,500上井精致日本料理、禾绿回转寿司、新罗宝、泰满冠泰国菜馆等；健身会所2,500奇奥柏查瑜伽馆、力美健健身会所等SPA2,000必瘦站、美丽田园、玛花纤体等KTV1,559钱柜、星期八等；3.2品牌示意3FPage38楼层规划业态建筑面积(M2）品牌举例4/F电影院6,000嘉禾等餐饮4,000厨房制造、澳门豆捞、小南国、江南厨子、四海一家、豆花工房川菜馆、大家乐等；电玩城1,500反斗乐园、激情飞扬、汤姆熊欢乐世界等；家居家饰卖场2,000好家庭、TAYOHYA、简爱家居、SWEETLOVER、生活大师等；健检机构1,500上海美兆健康体检等；儿童摄影500芝麻开门儿童摄影等；儿童教育3,600天线宝宝儿童娱教中心等；儿童零售2,459adidaskids、铅笔俱乐部、可可鸭、迪士尼运动、丽婴房等；3.2品牌示意4FPage394、租金测算Page40谢谢