房地产开发企业会计核算明细

12会计科目的核算为规范会计科目核算，各公司须按以下会计科目的核算方法，办理会计分录。损益表----会计科目科目内容分录处理所需原始凭证主营业务收入1售楼定金/售楼款●指每月未签订销售合同前，收到的售楼定金及楼款●“预收账款”科目下设置二级科目“定金”。“定金”是指收到的定金及（或）未签正式合同而预收的部份楼款●每月签订销售合同后，即时确认销售收入（合同金额全额）并结转相应的预收账款（即已收的定金及部份楼款）。即“应收账款---售楼款”净额为尚未收到的楼款1.收到定金/楼款（未签合同前）：借：现金/银行存款贷：预收账款—定金2．退购（未签合同前）：借：预收账款----定金贷：现金/银行存款1.确认销售收入（签合同后）：借：应收账款—售楼款（全额楼款）贷：商品房销售收入（全额楼款）2.结转已收预收账款：借：预收账款—定金贷：应收账款---售楼款3.确认收入后收到的楼款：借：银行收入贷：应收账款—售楼款●收款收据●银行进账单●审批的退购文件●银行付款凭单销售清单银行进账单、销售发票主营业务收入（续）科目内容分录处理所需原始凭证1退购●指销售合同签订后（包括跨年度）的退购业务1.销售合同签订后退购：借：商品房销售收入贷：银行存款●审批的退购文件●银行付款凭单2●退补楼款业务（例：合同面积与测绘面积差），以款项实际收取当月确认收入或冲减收入应收账款---售楼款2.1应补缴面积差楼款：借：银行存款/现金贷：商品房销售收入2.2应退面积差楼款：借：商品房销售收入贷：银行存款/现金●补缴面积差协议/补充合同●收款收据、银行进账单●补退面积差协议/补充合同●银行付款凭单2物业管理费●指每月应收的物业管理费●物业管理费的确认应以合同约定的收款日期为准。每月底，按应收取的物业管理费确认为当月收入1.按月收取物管费借：现金/银行存款/应收款贷：物业管理费收入2.1一次性收取全年/3年/5年物管费：借：现金/银行存款贷：预收账款—物管费2.2按月/年结转收入：借：预收账款—物管费贷：物业管理费收入●收款凭据●银行进账单●物业管理合约/协议主营业务收入科目内容分录所需原始凭证1商品房直接成本●月底，根据当月确认收入的金额、销售面积结转相应的商品房销售成本及经营税金（如：营业税、预交所得税）●本科目可按两种方法结转：方法一：按销售收入及预计的销售成本率结转方法二：按本期的销售面积及预计的单位成本结转1.已销售商品房（已签合同及竣工验收）：借：商品房直接成本贷：开发成本/开发商品2.已销售商品房（已签合同，但未竣工验收）：借：商品房直接成本贷：开发成本●售楼月报/汇总表3●计算方法详见本规范文件第《2.5.7》部份●现有项目可按现行做法（方法一方法二）继续执行，新项目须按方法二执行经营税金及附加科目内容分录处理所需原始凭证1税金类别：1.1营业税1.2企业所得税1.3土地增值税1.4教育附加费1.5堤防费●本科目核算企业在经营中所发生的营业税、土地增值税、企业所得税、教育附加费、堤防费等税费●每月底根据企业当月收到的楼款，计提上列各种税费并结转入损益表中“主营业务税金及附加”科目税金类别（1.1~1.5）：1．预提借：经营税金及附加贷：应交税金--ⅩⅩ税2．交税借：应交税金--ⅩⅩ税贷：现金/银行存款●税款缴款书/发票●银行付款凭单其他特别会计科目科目内容分录处理所需原始凭证1利息收入●银行存款的利息借：银行存款贷：利息收入●银行月结单/存款利息单2什项收入●指企业主营业务以外的其他各种收入（如废料出售、已确定不须退回的押金、宿舍租金收入等）●上述什项收入款项的相关支出应冲减本科目●固定资产出售盈利不计作什项收入，需借：现金/银行存款/其他应收款贷：什项收入●银行进账单/对账单●废料出售/罚款（收款收据、发票）●已确定不须退回的押金（缴付押金时的现金支出传票复印本/核准文件）4转入应付香港公司3商品房报废拆除成本●企业在经营运作中所发生的实际商品房报废拆建成本。在损益表中每月（年）盈利余额后列示借：商品房报废拆除成本贷：现金/银行存款/其他应付款●现金/银行付款凭单●发票●企业领导批准的文件4上年度盈亏调整●核算所有需要调整以前年度损益的事项（如：年终奖金）借：上年度盈亏调整贷：银行存款/其他应付款/往来户—香港户●现金/银行付款凭单●发票/C，H单/其他经批核调整盈亏的文件管理费用科目内容分录处理所需原始凭证1薪金●指管理人员当月应发放的工资（包括基本工资、津贴、加班、补贴、奖金等）●●2年终双薪●按照当月薪金总额的十二分之一进行计提。待年终实际支付后，有关双薪差额将在下年度调整列入“上年度盈亏调整”科目内●●3福利费●企业支付员工间的餐费、食堂补贴、医疗费、过节费、各种福利性质的开支、保安费用（如保安人员用品等）及社保费（如：养老保险、待业保险、医疗保险等）●●4工会经费●企业有成立工会的，工会活动费用按申报批准的金额报支，但不能超过工资总额的2%。未成立工会的企业，不启用本费用科目。●●5折旧●生产、管理部门使用之固定资产所计提的折旧费用●6低值易耗品摊销●指使用期限少于一年，非生产性之工具、器具、仪器、家具用具、劳保用品、玻璃器皿等低值易耗品。摊销方法可按一次性摊销或五五摊销法●●●7维修费●包括修理费用、修理材料费、照明电器费用（但不包括汽车维修费）●●5管理费用科目内容分录处理所需原始凭证8水电费●每月实际发生，并由企业承担的用水、电费1.支付企业日常用水、用电费借：管理费用---水电费贷：现金/银行存款2.1代垫水、电费：借：其他应收款—贷：现金/银行存款2.2收回代垫水、电费借：现金/银行存款贷：其他应收款●现金支出传票/银行付款凭单●水、电费专用发票●银行进账单●收款收据9物业管理费●企业每月支付的管理费、空置房物管费及物管费差额借：管理费用—物业管理费贷：现金/银行存款/其他应付款●现金支出传票/银行付款凭单●发票/收据10差旅费●企业员工出差的飞机、长途汽车费、市内交通费、出差补贴等。借：管理费用—差旅费贷：现金/银行存款●现金支出传票/银行付款凭单●发票/收款收据●差旅费报销审批单11汽车费用●包括小车油料、过桥、过路费、停车费、维修费用、养路费、公路基金、汽车保险费用、年检费用、司机保险费等。借：管理费用---汽车费用贷：现金/银行存款●现金支出传票/银行付款凭单●发票/收款收据●汽车费用审批单12电讯电话费●企业办公用电话机、通话费、传呼机服务费、手机电话费及邮政费。收回员工电话费应冲减本科目借：管理费用—电讯电话费贷：现金/银行存款●现金支出传票/银行付款凭单●发票13图书资料费●企业各部门的专业工具书及相关费用等。借：管理费用—电讯电话费贷：现金/银行存款●现金支出传票/银行付款凭单●发票14文具及印刷费●企业办公用文具、纸张（传真纸、复印纸、碳借：管理费用—图书资料费●现金支出传票/6粉、信笺等）账表、印刷费用、书报（会议资料费）等费用贷：现金/银行存款银行付款凭单发票/收款收据15税金●指企业按照规定支付，而不列作成本中经营税金及附加的其他各项税金（如房产税、车船使用税、印花税等）借：管理费用---税金贷：现金/银行存款●现金支出传票/银行付款凭单●税收通知缴款书16职工培训费●职工的上岗培训、继续教育培训、以及职工学习先进技术和提高业务水平的学习教育费用。借：管理费用—培训费贷：现金/银行存款/其他应付款●现金支出传票/银行付款凭单●发票/收款收据17咨询顾问费●支付聘请法律顾问、经济技术顾问等费用借：管理费用—咨询顾问费贷：现金/银行存款/其他应付款●现金支出传票/银行付款凭单●企业领导批准文件●发票/收款收据18租金●租用办公场所及宿舍的租金支出。一次性交纳全期租金应按月分摊1.一般：借：管理费用—租金/其他预付费用贷：现金/银行存款2.按期分摊预付款：借：管理费用---租金贷：其他预付费用●现金支出传票/银行付款凭单●租凭合同●发票/收款收据19坏账损失●指企业已确认不可收回的楼款坏账，并在实际发生时列支不预提借：管理费用—坏账损失贷：应收账款●企业领导批准文件20捐赠支出●指企业对外捐赠、赞助性的支出（注：集团（或企业）已有拨款的捐赠支出不在本科目列支）借：管理费用—捐赠支出贷：现金/银行存款●现金支出传票/银行付款凭单●企业领导批准文件●发票/收款收据21财产保险费●指为企业财产支付的保险费用借：管理费用—财产保险费贷：现金/银行存款●现金支出传票/银行付款凭单●发票/收款收据22什项●董事会费、审计、查账、验资、年检、固定资产出售亏损及其他零星、难以分科分类的费用借：管理费用—什项贷：现金/银行存款●现金支出传票/银行付款凭单7●发票/收款收据23交际应酬费●指对外应酬费用。（企业员工间的应酬费用应列作福利费）应酬费开支应按各公司制定的权限执行。借：管理费用---交际应酬费贷：现金/银行存款●现金支出传票/银行付款凭单●发票/收款收据24香港公司管理费●企业按每月实际收到楼款的3~5%（或其他方法）计提，应付香港公司预提：借：管理费用—香港公司管理费贷：应计费用●按售楼月报表/附注说明计算财务费用科目内容分录处理所需的原始凭证1利息支出●为银行贷款或其他公司融资的利息支出借：财务费用—利息支出贷：银行存款●银行贷款利息回单●银行对账单2银行费用●包括银行电汇、信汇、委托收款等所支付的邮电费、汇费、中转行费用、手续费、买支票簿等费用借：财务费用—银行费用贷：银行存款●银行收款凭证/收据3汇兑损益●指在交易当日，除实收资本以外的外币收支金额，分别按国家外汇牌价及账面汇率转换为人民币后的差额借/贷：现金/银行存款借/贷：财务费用—汇兑损益借/贷：银行存款（外币）●在记账凭证填写汇兑损益表的计算方式●银行交易证明文件销售费用科目内容分录处理原需原如凭证1中介费●企业按每月实际收到楼款的2%（或其它比例）计提，应付集团的销售中介公司1.预提：借：销售费用—中介费贷：应计费用2.支付：借：应计费用贷：银行存款●按售楼月报表/附注说明计算●发票/收款收据●银行付款凭单2促销费●企业为促销所发生的费用（如促销所发生的物业管理费、赠送礼品支出等）借：销售费用—促销费贷：现金/银行存款●发票●银行付款凭单3广告展览费企业为推广楼房销售所发生的楼盘广告、展览费借：销售费用---促销费贷：现金/银行存款●发票●银行付款凭单结转费用●月底结转管理、销售及财务费用借：本月盈利贷：管理、销售、财务费用科目8资产负债表—会计科目固定资产固定资产会计政策：●指由企业控制或者拥有，---使用年限超过一年的房屋、建筑物、电子设备、运输工具等与生产经营有关的设备或---单位价值在2000元以上，使用期限超过2年，并不属于生产经营的各种主要设备物品●以成本（包括实际支付的购入价及其他直接相关费用●以直线法按下列年限及原值（没有残值）计提折旧：--房屋及建筑物10年--运输设备5年--电子设备、其他3年●固定资产由购入次月开始计提折旧，出售或转让当月应提足折旧。●提前报废的固定资产，其原值及累计折旧金额须即时结转计算报废净值，计入损益表作费用●固定资产修复至正常运作状态所发生之费用必须计入维修费扣除。固定资产之改良费用将予以资本化及根据其不同固定资产年期计提折旧。固定资产出售盈利处理：固定资产出售亏损处理：例：固定资产（原值）2000借：现金1500例：固定资产（原值）2000借：现金1000累计折旧800借：累计折旧800累计折旧800借：累计折旧800出售金额1500贷：固定资产清理300出售金额1000借：管理费用—什项200假设：无其他出售支出贷：固定资产（原值）2000假设：无其他出售支出贷：固定资产（原值）2000当月底结算盈利转入香港公司，打出H单：借：固定资产清理300（盈利）贷：往来户—香港公司300注：所有已出售（或报废）的固定资产应从固定资产明细表上删除。9固定资产科目内容分录处理所需原始凭证1房屋及建筑物●指宿舍及办公楼等建筑物。建筑物的装修费用亦需在本科目核算：●临时或短期建设销售活动房或样板房的费用应视作