【专业市场】镇江西津渡文化创意产业园业策划

112-6-changan-x镇江西津渡文化创意产业园商业策划报告2007.8.2212-6-changan-x西津渡文化创意产业园项目商业策划框架项目内涵创意产业分析镇江商业环境镇江西津渡历史文脉全球创意产业江苏创意产业镇江创意产业依托历史文化街区优秀历史文化建筑低密度、大空间结构镇江经济分析宏观市场研究镇江及市场分析贯彻西津渡历史文化街区整体规划，融文化、创旅游为一体而又糅合各类时尚元素的文化创意产业园312-6-changan-x目录（提纲内容与目录稍有不同）第一部分镇江市场分析412-6-changan-x项目概况用地性质本地块性质为工业厂房，属于西津渡历史文化街区东片保护更新工程。规划指标项目建筑总面积约为20000平方米容积率约0.59建筑密度约27.6%地块现状分析项目用地原为镇江租界的一部分，位于镇江市西北部。用地东北由长江路、迎江路围合，南靠云台山麓，西侧至西津渡街。用地范围内现存原亚细亚火油公司（即现镇江民间艺术馆，一度曾为江边支局）、税务司公馆、工部局巡捕房三座租界建筑。512-6-changan-x宏观市场分析镇江地处美丽富饶的长江三角洲，是一座集工业、港口、旅游为一体的历史文化名城。镇江市位于江苏省中部，长江下游南岸，西接南京，东邻上海、苏州、无锡、常州，北与扬州隔岸相望。总面积3843平方公里，总人口266.67万。民国时期于1929年后为江苏省会。1949年解放以后设镇江市。1983年升省辖市。全市现有文物保护单位125处，其中省级以上保护单位19处。1986年被确定为国家历史文化名城。镇江风光旖旎多姿，具有真山真水的独特风貌，一向以天下第一江山而名闻四方。金山之绮丽，焦山之雄秀，北固山之险峻，丰姿各异，人称京口三山甲东南；南郊的鹤林、竹林和招隐三寺，山岭环抱，林木幽深，又延伸入城，被誉为城市山林。南山国家森林公园峰峦叠翠，环境幽雅。612-6-changan-x镇江经济状况近年来镇江市国民经济综合实力显著增强，经济总量持续增长，2006年地区生产总值突破千亿元大关，标志着镇江发展迈入了新阶段。这些数据表明镇江的城市经济处于健康快速发展的阶段，这为文化繁荣的发展提供了良好的经济环境支持。2006年镇江市经济社会稳定快速发展，据统计资料显示，城镇集体以上单位在岗职工年平均工资达22924元，同比增长15.2％，居民消费能力进一步提高。712-6-changan-x镇江旅游经济镇江旅游经济发展情况指标/年份计算单位“九五“末2001年2002年2003年2004年2005年年均递增接待海外旅游者万人次10.4911.4614.9615.7225.4330.6523.39接待国内旅游者万人次442.75485.68610.05670.32970.891166.9722.07旅游总收入亿元41.9243.0547.4854.296.13117.8762.01其中：旅游创汇万美元4987.675333.456713.837360.51230017987.7983.7镇江旅游经济发展情况指标年份单位2001年2002年2003年2004年2005年镇江旅游总收入亿元43.0547.4854.296.15117.87旅游总收入占镇江GDP比重%8.568.468.4512.3113.26旅游增加值占镇江GDP比重%4.34.234.315.16.84“十五”期间镇江旅游业在国民经济的份额812-6-changan-x按以上数据，镇江市旅游业大体上可以在本市国民经济的总体发展中起到每年拉动GDP增长一个以上百分点的作用。去年上半年，镇江以旅游业为支柱的服务业占财政收入的比重达到了41.3％，新增就业岗位有80％来自服务业。但在全国的旅游形式不断升温，旅游市场逐渐火爆的时候，镇江的旅游市场一直不温不火，与周边的城市相距甚远，来镇江的游客也是来去匆匆，走马观花，半天时间就能游完三山，大多数外地旅行团只是把镇江的作为南京、扬州的顺道景点，在镇江逗留一天以上的很少，2005年旅游人均消费100元不到，旅游相关产业的整合和创新发展势在必行。镇江旅游经济912-6-changan-x素有“江南第一渡”、“中国古渡博物馆”美誉的西津渡古街创建于六朝时期，距今已上千年历史，是镇江古迹保存最多、最完好的地区，也是研究我国长江和运河交通史的重要文物佐证，并获得国内古街中唯一一个联合国亚太文化遗产奖。西津渡古街全长约1000米，始创于六朝时期，历经唐宋元明清五个朝代的建设，仍保留着古朴典雅的风情。街中心的古津渡口，曾是马可•波罗的登岸处。因此，整条街随处可见六朝至清代的历史踪迹。西津渡，三国时叫“蒜山渡”，唐代曾名“金陵渡”，宋代以后才称为“西津渡”。这里原先紧临长江，滚滚江水就从脚下流过。清代以后，由于江滩淤涨，江岸逐渐北移，渡口遂下移到玉山脚下的超岸寺旁。当年的西津古渡现在离长江江岸已有300多米距离。西津渡是镇江历史文化名城的“文脉”所在。这里共有文物保护单位12处，其中国家级文物保护单位1处，省级文物保护单位2处。西津渡古街救生会、昭关石塔、观音洞的维修和保护，获联合国教科文组织2001年亚太地区文化遗产保护杰出项目奖。镇江西津渡历史文化街区1012-6-changan-x近几年镇江商业项目如雨后春笋般不段茁壮成长,商业网点的布局更加科学合理.但整体规模还有长期发展的空间.新的消费模式,消费理念也在不断的推层出新.大型购物中心与各类特色的商业街、大卖场的新建活跃了镇江零售业消费品市场。但消费层次相对较低，休闲娱乐休闲等高档消费产业薄弱。商业运营能力单薄，其丰富的旅游资源、人文资源、历史资源、自然资源没有充分的利用。20年前的镇江，大西路曾经的辉煌令今天的许多老镇江人还记忆犹新。90年代开始，随着大市口中百二店的改造，昔日的镇江商圈随着镇江商城的崛起而斗转星移。随后的华联商厦、镇江商业大厦更坚实地奠定了大市口作为镇江新的商业中心地位，大西路的商业地位至此被彻底淘汰出局。十多年过去了，大市口商区作为镇江的城市中心，一直垄断着市区80%以上人口的消费群体，近郊的农民也将大市口作为不二的选择。只要有外地客人到镇江，镇江人总免不了要向他们推荐这个城市中心。大市口商家有镇江商城、华联商厦、镇江商业大厦、太和广场、目前还有即将入主镇江的华地百货，往西还有天润发。现有的商家，除了镇江商业城和天润发业绩较好，其他商家经营状况尚需改善。镇江商业环境研究1112-6-changan-x镇江商圈中山东路解放路梦溪广场大润发商圈红豆广场大西路大市口商圈镇江商业状况分析大市口商圈镇江商业规划20世纪90年代中后期，以中山路、正东路、解放路、斜桥街、山门口街、健康路、南门大街等构成的大市口商圈大业铸成，主要以商业城、商业大厦、华联商厦、新时代购物广场、太和购物广场、大润发等为代表8.3%6.7%南京长安1.5亿重庆长安1.2亿镇江市形成五大商务区、一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。一个市级商业中心是指大市口一级商业中心；四个区级商业中心为南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心；九个居住区级商业中心分别是跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资1212-6-changan-x中山东路大市口商圈健康路正东路解放路大市口梦溪路梦溪广场２３４５６７８９1011１12镇江大市口商圈商业分布１.国美电器２.太和广场３.华联商厦4.五星电器5.华地百货6.商业大厦7.镇江商业城8.北京华联9.紫金流行广场10.苏宁电器11.镇江展销中心12.镇江天润发总商业面积约180000㎡1312-6-changan-x中山东路商业街中山路商业业态组合沿街服饰30%药店\眼镜店3%音像\书店3%银行8%其他13%餐饮28%娱乐4%超市3%百货商场8%餐饮娱乐超市百货商场沿街服饰药店\眼镜店音像\书店银行其他中山东路是镇江市最主要的一条商业街，全长约为1.8公里，商业氛围浓郁集中了数家大型百货商场。沿街店铺总经营面积约为35000平方米，现阶段空置率几乎为零。租金幅度在8.6-12元/天/㎡左右知名餐饮品牌：永和、McDonald、西部牛扒、豪客来等知名婚纱品牌：罗马假日婚纱等沿街集中了各类餐饮、ＫＴＶ、婚纱摄影、超市及电器卖场商家总体档次中等。1412-6-changan-x中山东路商业街解放路是镇江市另一条主要商业街，全长约为１公里，商业氛围不及中山东路，业态较为丰富，档次中档偏低，总商业面积（初百货商场）约20000平方米。租金幅度在6-11元/天/㎡左右解放路商业业态组合餐饮19%娱乐6%百货\超市7%沿街服饰24%药店\眼镜店5%五金\电器10%银行7%其他22%餐饮娱乐百货\超市沿街服饰药店\眼镜店五金\电器银行其他知名业态药店：存仁堂餐饮：ＫＦＣ、上岛咖啡眼镜：吴良材服饰：真维斯、杉杉其它：金伯利、石头记娱乐休闲：金碧辉煌、我的飙歌城超市：华联、苏果、万方1512-6-changan-x镇江主要商场镇江商业尚处于起步阶段，没有太多的中高档商场华地国际购物中心商业大厦紫金广场太和广场镇江第一楼街金山宝地广场镇江商业城竞争不充分1612-6-changan-x镇江人消费习惯报告初稿\镇江西津渡文化创意产业园初步报告（正稿）.doc为了进一步了解镇江商业和餐饮、娱乐休闲业的主体消费群的消费习惯、消费能力和市场容量，在镇江进行了样本量为150的定量调研，其主要结果如下：调查对象的性别比例53.639.7男女调查对象的年龄分布2.75.58.213.721.948.146岁以上41-45岁36-40岁31-35岁26-39岁18-25岁1712-6-changan-x镇江市场小结——文化西津渡拥有巨大的文化产业挖掘潜力西津渡继承唐、宋、元、明、清、民国的千年历史文脉，拥有西津渡古街、英国领事馆旧址、巡捕房旧址、铁柱宫、净明道、石塔义渡码头、五十三坡、昭关石塔、救生会旧址、待渡亭、观音洞、超岸寺、蒜山、同登觉路等众多旅游文化景点；西津渡内文化遗址保存良好，大量古迹已保存了上千年历史，文化内涵极其丰富；码头街和西津渡古街都有着悠久的历史脉络和深厚的文化底蕴，传承千年文脉，文化底蕴沉淀深厚。具备非常高的历史文化价值、旅游价值与商业潜质。1812-6-changan-x镇江市场小结——工业建筑历史价值现存亚细亚火油公司、税务司公馆、工部局巡捕房等近代租界建筑。除此之外，项目用地还有业已破产和外迁的前进印刷厂和滤清器厂用地所组成，其中前进印刷厂是一座具有辉煌革命历史的工厂。每一座厂房都承载了一段镇江民族工业史1912-6-changan-x镇江市场小结——商业镇江的商业属于典型的中小城市商业镇江商业尚处于起步阶段，没有太多的中高档商场。但由于其经济发展水平在江苏仍然属于中等，因此，其消费能力较强，这主要表现为镇江人到外地购物的比例较高，在宴请宾客、外出餐饮、娱乐休闲等方面的消费较高。这也反映出镇江的商业、餐饮、娱乐休闲业具有较大的市场容量和市场潜力。目前镇江餐饮、娱乐休闲业红火的现状也反映了这一点镇江商业地产的开发在城市商业的格局上正逐步完善根据国外权威机构统计，人均收入2000美元以上、市区人口40万以上的城市，必然出现城市商业副中心。目前镇江无论人口还是收入指标，均已跻身此类城市，但城市整体商业仍以大市口为中心，缺乏城市商业副中心的支持。镇江商业地产的开发在城市商业的结构性分布方面需要提升目前，镇江的主要消费结构中，餐饮消费仍是其重要组成部分，居住用品的消耗成为最主要消费之一，服装及其他日用消费品消费上的要求档次开始提升，休闲娱乐休闲要求也日益明显。但是，商业的结构分布未能在商业地产的形态上有所体现。餐饮一条街，休闲一条街等商业业态集中区域较少，这不仅未能满足日益增长的居民需要，也未能很好配合镇江作为著名旅游城市的城市形象，无形中削弱了镇江的城市辐射力。2012-6-changan-x第二部分文化创意产业分析2112-6-changan-x文化创意产业溯源20