设计成本控制及溢价分析xy20160107

奥园集团重庆区域公司设计成本控制及溢价分析重庆区域公司2016.1.8目录一、标准化设计户型标准化立面标准化入户大堂标准化二、产品溢价设计住宅产品商业产品三、设计成本控制一、标准化设计---户型标准化半赠送全赠送高赠送：套内约52m2实得约60㎡，赠送率13.33%一变二：阳台和空中院馆，经改造后可得标准两室一厅一卫；关注点：阳台、储藏室、空调机位功能齐全，户型紧凑，赠送多。一、标准化设计---户型标准化半赠送全赠送高赠送：套内约75m2实得约90㎡，赠送率20%二变三：阳台和空中院馆，经改造后可得标准三室两厅两卫；关注点：阳台、大飘窗、储藏室、空调机位、入户门外开；功能齐全，户型紧凑，赠送多。一、标准化设计---户型标准化高赠送：套内约70m2实得约81㎡，赠送率15.7%二变三：阳台和空中院馆，经改造后可得标准三室两厅一卫；关注点：阳台、储藏室、空调机位、入户门外开；功能齐全，户型紧凑，赠送多。半赠送全赠送一、标准化设计---立面标准化盘龙壹号、越时代采用哥特式风格，提取风格主要元素：1、三段式构图顶部中段基座3、重点部分欧式线条2、大角度坡屋顶、做出类似于老虎窗的效果重点部位材料手册，进行封样对比一、标准化设计---立面标准化一、标准化设计---立面标准化立面细节设计一、标准化设计---立面标准化立面细节设计一、标准化设计---入户大堂洋房入户大堂设计要点：1、做平坡入口，取消踏步2、单元门禁在负一楼，室内室外自然融合3、两层挑高6米一、标准化设计---入户大堂洋房入户大堂设计要点：4、装修以及家具摆放标准化5、建筑、装修、景观统一设计一、标准化设计---入户大堂高层入户大堂设计要点：1、首层3600净高、门禁以外可不计容2、电梯厅标高与大堂标高相差三步以内3、无障碍坡道设在次要通道上入口门禁3600无障碍坡道踏步一、标准化设计---入户大堂高层入户大堂效果图电梯前室入户大堂二、产品溢价设计---住宅1、阳台根据重庆规划管理技术规定附录：（二）套型建筑面积大于60平方米的住宅，其阳台进深大于2.4米的，或者每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内面积的比例大于17%的，超出部分按照全面积计入计容建筑面积，未超出部分按照一半计入计容建筑面积；右图户型套内面积73.06m2，阳台面积12.2m2，占比约16.7%，阳台1作为景观阳台、阳台3作为生活阳台必不可少，阳台2和储藏室一起改造成一个标准卧室。二、产品溢价设计---住宅1、阳台构造设计：阳台边梁降至板平，砌100宽混凝土反坎，可局部拓展阳台使用面积，以上图户型为例，阳台总边长约7米，该户型可拓展使用地面积约0.7m2。非异形线条均采用土建结构一次成形，减少二次费用，节约成本。100宽二、产品溢价设计---住宅2、空调机位根据重庆规划管理技术规定附录：（五）空调室外机搁板沿阳台长边外侧设置的，该搁板按照阳台计入计容建筑面积；沿阳台短边外侧设置的，其宽度大于0.8米的部分按照阳台计入计容建筑面积。右图中：阳台1、阳台3空调位均为800宽，阳台2因阳台长短边关系最大只能做到600，均不计面积，可得使用面积约3.6m2。实施时内侧安装简易栏杆，便于业主拓展，外侧安装永久性的阳台栏杆。二、产品溢价设计---住宅3、飘窗根据重庆规划管理技术规定附录：符合下列条件的飘窗，不计入计容建筑面积：（一）突出外墙面；（二）窗台板与室内地坪高差大于0.45米；（三）窗台板外边线至建筑外墙面距离小于或者等于0.8米。赠送飘窗二、产品溢价设计---住宅3、飘窗具体做法：（一）采用大飘窗，扩大空间感；（二）空调位集中放置，外立面平整，体形系数减小，利于节能，管道集中布置，方便业主后期拓展；下板适当考虑回填荷载，上板及内侧板考虑易拆除设计二、产品溢价设计---住宅4、跃层上空率根据重庆规划管理技术规定附录：跃层式居住建筑，其门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过该层套内建筑面积的35%且小于或者等于7.2米的，该通高部分的计容建筑面积按照该层水平投影面积的1倍计算。实际做法：充分利用客厅、餐厅及相连阳台上空，做足上空率，给业主更多可改造空间。二、产品溢价设计---住宅5、洋房私家花园赠送利用绿篱将首层适当区分，作为洋房一、二层的私家花园，做到花园入户及前后入户，使洋房获得别墅品质；该范围内仅铺草皮交付，极大地降低了景观成本。独立入户，别墅体验花园全貌二、产品溢价设计---住宅6、地下储藏室赠送利用车库顶板覆土和塔楼部分室内外高差，塔楼负一层层高为3.9+1.5=5.4m，可分别赠送给一、二层的业主，并按夹层装修设计，在首层地面设采光井，引阳光入地下室，使洋房获得别墅品质。二、产品溢价设计---住宅6、地下储藏室赠送预留楼梯位置，借助采光井，赠送率可达100%。二、产品溢价设计---住宅7、屋顶花园赠送实际做法：在不影响外立面效果的情况下，减小坡屋面的面积，一方面节约成本，一方面增加屋顶平面空间，作为顶层洋房的屋顶花园，增加溢价空间二、产品溢价设计---住宅8、公摊最小化设计实际做法：优化目的：重庆按套内面积销售，严格控制公共部分面积，控制公摊率，18层小高层公摊率控制在18%左右，1、按满足功能需要电梯最小尺寸设计2、明确公共走道、楼梯间、设备管井的最小尺寸3、户门尽量外开，将部分公共区域做成户内玄关二、产品溢价设计---住宅8、公摊最小化设计实际做法：33层高层公摊率控制在23%左右。4、消火栓不正对电梯门布置二、产品溢价设计---商业1、商业露台赠送实际做法：对于二楼、三楼的商铺，通过建筑层数的变化形成大量的露台赠送增加使用面积，在顶楼预留楼梯通道，使顶楼商业业主能够通过业主自理的楼梯上到屋顶，增加实际使用面积。优化目的：增加大量的实际不计容使用面积，提供面积使用率，提升商业价值。实际案例：越时代、盘龙壹号二楼露台三楼露台二、产品溢价设计---商业2、利用人行道增加商业价值实际做法：利用建筑退距后的人行道区域增加外摆位置，营造商业氛围，提升商业价值。二、产品溢价设计---商业3、走廊露台设计实际做法：二楼商铺后退形成3米宽的室外露天走廊，公共楼梯尽量设计成露天的。优化目的：a、不仅能形成更好的昭示性，还能引导人流向二楼流动，增加二楼的商业气氛。b、这两种措施均能减少建筑公摊面积，提高商铺得房率，提升二楼的商业价值。实际案例：区域公司各项目二、产品溢价设计---商业4、双首层设计实际做法：利用地形高差，形成建筑前后两面均为首层的效果，提升商业价值。二、产品溢价设计---商业5、商业赠送空间设计实际做法：利用沿街商业和车库之间的灰空间作为商业赠送优化目的：1、节约挡土墙成本；2、商业溢价实际案例：区域公司各项目三、设计成本控制1、场地设计实际做法：1、规划要求车库顶板不得超过沿街商业顶板1米，设计上将边跨局部降低并做结构反梁以满足要求。三、设计成本控制1、场地设计实际做法：2、规划要求车库周长范围比道路标高高出1米的范围不得超过40%，局部改变地块内市政道路的坡度设计3、车库结构找坡4、局部沿街商业层数由2层改为3层优化目的：合理利用规划条件，通过多种措施组合设计，可以明显减少土石方工程量实际案例：越时代C、D地块，经优化后，土石方工程量较原方案减少约21.4万方，以单方50元的成本计，节约平场费用约1070万。三、设计成本控制2、人防设计实际做法：1、人防车库配建指标计算：10层及以上的建筑为首层建筑面积；10层以下的为总建筑面积的4%。因此，在方案阶段，就对塔楼和裙房合理断缝，以获得最小的人防配建指标2、一个项目的人防尽可能集中建设，减少人防临空面，以节约成本。优化目的：人防车库成本平均比普通车库增加约800元/m2，且导致停车效率降低，人防车位销售困难，因此要尽量减少人防配建指标。实际案例：越时代、国际城、城市天地、盘龙壹号三、设计成本控制2、人防设计------结构方案比较以越时代D地块人防车库为例原方案：因车库大部分标高均比周边道路标高高，车库无结构嵌固条件，需要将车库与塔楼全部断缝脱开，且采用双墙设计，人防车库大部分临空面挡墙厚度较厚，如下图：优化方案：1、将车库由地下1层变为地下2层，经计算，总体土石方工程量不变2、负二层全掩埋，人防不再需要划分防护分区，进一步优化成本3、部分塔楼通过长度不超过20米的通道与车库相连，增加实体绿化面积，利于景观打造。三、设计成本控制2、人防设计------平面布局设计a、合理划分防护分区：车库的一个防火分区4000m2，理论上正好可以分为2个人防的防护单元。b、优化疏散宽度：一个防护单元的疏散宽度计算为人防面积x0.7x0.3/100，此时的人防面积应为人防的净面积，务必扣除塔楼的核心筒、车库坡道等，要求设计院提供疏散宽度计算书，以减少楼梯设计；c、共用楼梯出口：人防的独立口部尽可能两个甚至三个防护单元共用一个楼梯间，集中设置，减少独立楼梯出屋面的数量，减少对地面景观的不良影响。三、设计成本控制2、人防设计-------楼梯间出屋面做法实际做法：利用中间平台做梯步，采用斜玻璃顶棚、不做实体墙优化目的：车库人防楼梯出地面对地面景观、视线影响较大，尽量弱化其体量实际案例：城市天地、盘龙壹号三、设计成本控制3、节能设计通过前期的经验积累，形成节能设计标准：a、玻璃选用优先原则：普通中空玻璃、灰色吸热中空玻璃、LOW-E中空玻璃b、住宅门窗型材选用原则：双色共挤多腔塑钢型材，洋房用木纹面体现品质、高层用光面节约成本c、商业门窗型材选用原则：独立节能计算的为断桥铝合金型材，没有参与节能计算的商业网点则为普通铝合金型材且不设计推拉窗。d、在二次深化化设计时，采用耗量分析表，明确型材编号等技术参数e、商铺门采用大玻璃设计，减少铝合金型材用量，如右图：三、设计成本控制3、节能设计f、储藏室外门采用比塑钢玻璃门便宜的木板门，更有利于节能窗墙比的计算感谢聆听，欢迎指正！