(2017年1月)广州中小面积别墅户型及赠送面积案例研究

PART1广州相关设计规范分析PART2中小面积别墅典型案例分析（广州典型别墅）（外区典型别墅）PART3项目赠送面积建议Part1广州相关设计规范分析参考文献：DBJ440100/T204—2014房屋面积测算规范（广州市地方技术规范）《广州市规划管理容积率指标计算办法（征求意见稿）》GB/T50353-2013建筑工程建筑面积计算规范GB/T17986.1-2000房产测量规范第1单元:房产测量规定GB/T50083-1997建筑结构设计术语和符号标准GB50096—2011住宅设计规范GB/T50504-2009民用建筑设计术语标准DBJ440100/T149-2012地下空间产权测绘技术规范中华人民共和国建设部令[2008]第168号房屋登记办法序号建筑类别基准值按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积按该层水平投影面积的2倍折算建筑面积照该层水平投影面积的3倍折算建筑面积1住宅建筑住宅（除复式住宅客厅、起居室通高部分外）3.6mH≤3.6m3.6＜H≤5.8mH＞5.8m复式住宅客厅、起居室等通高部分7.2m通高部分H≤7.2m且面积不超过住宅套型面积的35%通高部分H≤7.2m、面积超过住宅套型面积35%的部分通高部分H＞7.2m2办公建筑地上办公室用房4.5mH≤4.5m4.5＜H≤6.7mH＞6.7m地下办公室用房5.9mH≤5.9m5.9＜H≤8.1mH＞8.1m3商业建筑地上普通商业5.0mH≤5.0m5.0＜H≤7.2mH＞7.2m大型商业6层及以下6.7mH≤6.7m6.7＜H≤8.9mH＞8.9m7层及以上5.0mH≤5.0m5.0＜H≤7.2mH＞7.2m地下商业6.7mH≤6.7m6.7＜H≤8.9mH＞8.9m4酒店、旅业建筑客房标准层4.5mH≤4.5m4.5＜H≤6.7mH＞6.7m5工业建筑单、多层厂房8mH≤8m8＜H≤10.2mH＞10.2m高层厂房4.5mH≤4.5m4.5＜H≤6.7mH＞6.7m备注：1.H为建筑层高。2.折算倍数N=（H-基准值）/2.2（余数进一取整）+1。3.复式住宅客厅、起居室通高部分的折算倍数N=（H-基准值）/2.2（余数进一取整）+2。广州市各类建筑层高与计算容积率建筑面积折算倍数关系表《广州市规划管理容积率指标计算办法（征求意见稿）相关规定第十条住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.1米，且每层的半开敞空间水平投影面积之和不超过该层（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；超出部分按其水平投影面积计算容积率建筑面积。1、建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。2、建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。3、对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。4、对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。5、地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。6、出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。7、建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。8、建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。9、对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。10、对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。11、有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。12、附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积的规定13、窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。14、有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算1/2面积。15、门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。16、门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。17、设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。18、围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位，不应计算建筑面积。19、建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。20、室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。21、在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。22、有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。23、以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。24、建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积的规定25、与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。26、对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。27、下列项目不应计算建筑面积：1与建筑物内不相连通的建筑部件；2骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道；3舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；4露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件；5建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；6勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；7窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸（飘）窗；7室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；8无围护结构的观光电梯；9建筑物以外的地下人防通道，独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积的规定1、永久性结构的单层房屋，其层高在2.20m以上时，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2、房屋内的阁楼、夹层、插层、设备层等局部楼层及其楼（电）梯间，层高在2.20m以上的部位计算建筑面积。3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积；门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。4、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。5、挑楼、全封闭的阳台、房屋间永久性的封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积。6、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积之和计算。7、与房屋结构相连的有柱走廊，两房屋间有上盖、非独立柱或非单排柱的走廊，属永久性建筑的有柱（非独立柱、非单排柱）的车棚、货棚等，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。8、与房屋结构相连且有非独立柱或围护结构的永久性门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。9、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。10、以幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。《广州房屋面积测算规范》计算建筑面积的规定计算全部建筑面积的范围11、依坡地而建的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。12、有变形缝的房屋，若其与室内相通，该变形缝计算建筑面积。13、坡屋顶、穹型顶以及倾斜墙体的建筑，按其室内净高在2.10m以上部分的水平投影面积计算。14、多排柱的车棚、货棚、站台等，若柱向计算建筑面积范围方向倾斜，按柱距离地面2.20m以上部位的水平投影面积计算。15、除与房屋室内不相通的变形缝以外的所有位于建筑内的封闭空间，当其层高在2.20m以上时，无论其是否使用，均计算建筑面积。16、在建筑物中的层高2.20m以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小于2.20m时，仅计算夹层下方空间的建筑面积。17、建在水域上的架空房屋，经报建部门批准，可计算建筑面积，依法取得土地使用权的，计算建基面积、用地面积。18、有永久性上盖，有围护结构的场馆看台，层高在2.20m以上的，按围护结构外围水平投影面积计算。19、立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20m以上的结构层建筑面积总和计算。《广州房屋面积测算规范》计算建筑面积的规定计算全部建筑面积的范围1、与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，层高在2.20m以上的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2、独立柱的门廊，独立柱或单排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等属永久性开放式建筑空间，层高在2.20m以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3、有顶盖且不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4、所在层无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。5、有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高在2.20m以上的，按外围水平投影面积的一半计算。6、有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20m以上的，