〖万科成本〗设计阶段成本控制工作细则

〖万科成本〗设计阶段成本控制工作细则设计阶段成本控制工作细则1.目的：为保证项目发展成本目标的实现，设计各阶段成本控制工作的实操方法。2.工作范围：深圳地产所开发的项目设计阶段成本控制工作。3.工作职责：3.1部门经理：3.1.1负责审核方案设计阶段《成本匡算》、汇编的《发展成本目标》及《方案阶段成本分析报告》；3.1.2负责审核扩初设计阶段《成本概算》及《扩初阶段成本分析报告》；3.1.3负责审核施工图设计阶段《成本预算》及《施工图阶段成本分析报告》；3.1.4负责项目设计阶段成本控制工作的总组织与协调工作。3.2成本负责人：3.2.1负责收集、调研同类项目市场水平，编制项目成本调研报告；3.2.2负责编制方案设计阶段《成本匡算》、汇编《项目发展目标》及编制《方案阶段成本分析报告》；3.2.3负责组织编制扩初设计阶段《成本概算》及《扩初阶段成本分析报告》；3.2.4负责编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值；3.2.5负责组织编制施工图设计阶段《成本预算》及《施工图阶段成本分析报告》。3.2.6负责设计阶段成本控制工作的跟进工作；3.2.7负责组织编制设计阶段方案成本比较。4.工作程序：4.1收集、调研同类项目市场水平，编制项目成本调研报告；4.2方案设计阶段：4.2.1依据设计部提供的招标方案，5个工作日内编制各设计招标方案的成本估算，经分析、比较后对设计各方案中公建配套工程面积指标及形式、各种类型住宅所占比例、与项目市场定位相对应的各类建筑及环境的档次等影响成本较大的部分提出成本控制建议，并将建议反馈给设计部，供设计评标小组评标参考；4.2.2方案设计完成后，成本负责人依据设计部提供的方案在一个月内编制建安《成本匡算》，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程需做专项成本分析；4.2.3成本负责人根据相关部门编制的各分项成本汇编成《发展成本目标》，经部门经理审核后，组织地产公司内部评审。地产公司内部评审通过后，提交给项目开发部，项目开发部报集团审批后作为正式的成本控制目标,上传信息平台。4.2.4方案设计完成后一个半月内成本负责人编制《方案设计阶段成本分析报告》，主要对方案设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段扩初设计提出成本控制建议，部门经理审核后。4.3扩初设计阶段：4.3.1成本控制目标中建安成本目标在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场签证及其它不可预见的费用后，将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上，形成扩初阶段的成本限额初步建议；4.3.2成本负责人组织召集设计部相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议，充分沟通后形成会议纪要，经总经理审批后传签给设计部，作为扩初阶段的成本限额；4.3.3初设计完成并提交后一个半月内成本负责人组织编制项目《成本概算》，概算依据扩初图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。概算经部门经理审核，总经理审批后上传信息平台；4.3.4概算完成一个月内成本负责人编制《扩初设计阶段成本分析报告》，主要对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议，报部门经理审核。4.4施工图设计阶段：4.4.1依据发展成本目标、施工图设计任务书及扩初设计阶段初步方案对发展成本控制目标进一步分解、细化和完善；4.4.2针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议；4.4.3对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为设计阶段成本控制重点，具体如下：A、土方工程：争取设计一次到位，减少动土次数，重点控制挖运方数量；B、挡土支护工程：结构做多个方案比选，优化设计，给出挡土支护的经济指标值；C、桩基工程：该工程特点是不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，一定要做几个桩基形式的方案比选后，再制定经济指标值；D、结构工程；是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要控制钢筋、混凝土含量的限额设计值；E、建筑、装修工程：该部分质量及效果对售楼影响较大，影响成本的主要因素为材料选型，而且要避免重复设计和施工，减少设计变更及补充设计，重点对住宅外墙砖、铝合金门窗、标准层电梯前室装修、防水工程等制定经济指标值；F、安装工程：主要控制设备（电梯、机房设备等）及材料（管线）选型及方案优化；G、景观工程：景观工程设计前充分考虑营销的要求、施工图的质量及材