世联容积率专题分享

容积率、产品形式与社区意向20061206_北京顾问部沙龙版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。容积率的极限计算公式长沙项目中对容积率与社区意向的探讨讨论：如何确定项目的容积率？容积率的极限计算公式1、对容积率的极限计算ab对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现如左图的排列时容积率达到最大（用足南北向长度且正好满足日照间距）此时，该地块的容积率计算公式：mi＝S建S地＝n·a·b·xa·b·x+a·m·(x-1)m=r·n·hx地块内住宅排a地块宽度/楼宽b住宅进深m楼间距r当地日照系数n住宅层数h住宅层高1+i＝n1b(x-1)r·h·x当地块足够大，xx-11+i＝n1br·h假定地块内部各楼座层数一致2、影响i的因素分析由此公式可以看出，提高i的常用手段：1+i＝n1br·h增大n减少r减少h增大b增加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数，后面我们会研究两者之间的关系。降低日照系数。这是容积率地域差异的根本原因，相同的地块，南方城市可以实现更高的开发强度；对于一个城市而言，r是定值，这时可以通过旋转楼体、增加塔楼的方式折减r,进而提高容积率。压缩层高。通过压缩层高来降低总楼高；通过住宅顶层北退台也可以达到降低有效遮挡高度的效果，从而提高容积率。增大进深。北方地区受节能因素制约，进深过大会影响住宅舒适度，南方地区灵活性更大，可以通过丰富形体变化、设置天井等方式增加建筑的进深。2、提高容积率的常用手段↙旋转建筑，日照系数得到折减。方位0◦~15◦15◦~30◦30◦~45◦45◦~60◦60◦折减系数1.0L0.9L0.8L0.9L0.95L不同方位间距折减系数（表中方位为正南向偏东、偏西的方位角）↓以北京地区为例，板楼r取1.6，塔楼r可以取1.1~1.2。3、研究层数与容积率的对应关系对于一个确定的项目，r为定值，h与b可变范围有限。以某北方城市为例，r=1.5，h取3m，b取13m，则——1+i＝n10.35可以看出，对于北方城市的板楼住区：当n较小时，n的改变对i的影响较大；当n较大时，n的改变对i的影响较小；当n趋近于无穷大时，i趋近于极限2.9。亦可以看到，高层物业对容积率不敏感，低层物业对容积率较敏感。ni41.6761.92122.33182.47262.5800.511.522.5351015202530353、研究层数与容积率的对应关系通常情况下项目容积率都一定低于我们的极限计算公式，降低容积率的影响因素包括：——地块退线要求（硬性）建筑范围控制线通常还要退建筑红线——住宅间距要求（硬性）符合基本的建筑长度限制；留出消防通道、卫生间距等空间——社区公共空间（弹性）虽然对提升容积率没有贡献，但与社区外部空间舒适度直接相关，低密度物业尤其突出——地块条件限制（弹性）地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地快利用效率3、研究层数与容积率的对应关系那么现实中为什么有些项目的容积率可以超过2.9很多呢？——东、西向住宅的大量出现——高层塔楼大量出现——项目中有商业、办公、公寓等其他非住宅性质的物业出现——地块较小，比如一、两栋楼的项目，利用地块北边界实现层数突破←位于城市道路南侧（或项目地块北边界）的住宅经常可以利用城市道路用地来抵消日照限制，实现建筑层数突破，从而提高整体容积率——这种影响地块越小越明显。4、总结：住宅设计中的节地（提高容积率）措施住宅单体设计：——增加层数（增加n，超过8层后，容积率提升不明显）——降低层高（减少h)——北退台或斜屋面（减少h）——加大进深（增加b)1住宅群体规划：——适当布置东西向住宅，让房屋日照间距用地有部分重叠；——适当布置高层塔式住宅；——建筑旋转适当偏角，折减日照系数；——在城市道路南侧布置高层，把日照间距用地纳入道路用地；——合理确定住宅排数和高度，用足地块南北向长度。25、产品形式与容积率对应关系经验取值产品形式层数小区容积率独立别墅3层以内≤0.3双拼3层以内0.4~0.5联排3层以内0.6~0.8叠加3~4层0.8~1.0花园洋房4~5层1.0~1.2多层6~7层1.2~2.0小高层8~11层1.6~2.2中高层12~18层2.2~2.8高层19~33层2.8~4.5容积率的极限计算公式长沙项目中对容积率与社区意向的探讨讨论：如何确定项目的容积率？长沙项目中对容积率与社区意向的探讨本报告是严格保密的。项目地块规划指标回顾规划指标：总占地面积14万平米，可建设用地11.2万平米分南北两块建设用地，地块1面积为80059平米地块2面积为31950平米容积率2.5建筑密度24%绿化率40%总建筑面积28万平米地块1地块2地块现状：地块呈较规则的四边形，地势比较平坦本报告是严格保密的。案例研究目的以及选取原则选取案例原则：占地规模相当容积率与本项目接近或低于本项目产品形式具有借鉴意义案例研究目的：确定项目的产品形式、产品比例、规划特点本报告是严格保密的。根据项目容积率和占地规模，通常可能出现三种产品形式的组合方式容积率2.5根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究可以看到在容积率不大于2.5的情况下，一般可能出现的产品形式有以下几种：纯高层（小高层）或纯多层社区小高层+多层混合社区高层（小高层）+低密度类别墅本报告是严格保密的。纯高层（小高层）社区项目水山缘理想新城翰岭院图示容积率1.972.52.17占地9.9万6万7万建面19.6万15万15.2万产品形式小高层小高层高层本报告是严格保密的。小高层+多层混合社区项目锦绣江南茵悦之生花园阳光棕榈园图示容积率2.221.802.11占地18万6.3万18.4万建面40万11.3万39万产品形式多层、小高层多层、小高层多层、小高层本报告是严格保密的。高层（小高层）+低密度类别墅社区项目中旅国际北京上元淘金山图示容积率2.192.382.5占地10.9万10.5万15.3万建面24万25万49万产品形式TH、小高层叠拼、高层独栋、联排、高层本报告是严格保密的。通过市场现状及未来供应项目扫描，项目可能的产品组合形式为纯高层（小高层）或纯多层社区小高层+多层混合社区高层（小高层）+低密度类别墅社区市场主流供应量大竞争激烈不选择可选择全面竞争战略强势占据市场未来供应可选择先行者竞争战略占据空白市场本次研究内容本报告是严格保密的。附表：未来片区供应项目列表名称茂华国际湘三江花中城恒隆国际花园运达美丽星城新康桥小区建面46万17万42万27.5万32万容积率2.22.22.72.82.4占地18万7.6万14.5万11.4万13.2万户数49栋，2800户28栋12栋23栋31栋绿化率40.8405740-市场卖点标志性城市公寓园林景观-高性价比健康生态智能化，复合文化生态社区中式建筑，湖湘文化建筑形式11层板式小高层为主，辅以局部少量景观高层-18小高层、26层高层--建筑密度23.9%26%16.52%30%-本报告是严格保密的。通过与项目条件相似案例研究为项目规划提供借鉴占地规模10-15万平米容积率小于2.5产品形式为高层+低密度类别墅组合选取案例所选城市选择项目深圳万科东海岸万科城熙园宏发雍景城中旅国际公馆淘金山中央悦城香蜜湖1号东莞城市高尔夫花园中惠金士柏山花园世纪城国际公馆上海久阳文华府邸北京上元天津江胜天鹅湖案例选取条件本报告是严格保密的。案例项目基本情况列表项目东莞世纪城国际公馆深圳万科东海岸上海久阳文华府邸深圳万科城天津江胜天鹅湖深圳熙园深圳香蜜湖1号容积率0.780.81.031.101.301.331.40占地33.2万26.8万17.5万39.8万10.5万12.8万9.4万建面25.8万21.5万18万43.8万13.7万15.4万13.1万项目东莞城市高尔夫花园东莞中惠金士柏山花园深圳宏发雍景城深圳中旅国际公馆北京上元深圳淘金山深圳中央悦城容积率1.501.681.712.192.382.52.68占地12.3万21.5万9.5万10.9万10.5万15.3万9.7万建面18.4万45.3万16.3万24万25万49万26万本报告是严格保密的。研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律研究内容二：社区整体规划与产品布局规律AB本报告是严格保密的。典型案例产品比例指标列表容积率区间1.11.1~1.51.5典型项目世纪城香蜜湖1号城市高尔夫花园中惠金士柏山花园上元容积率0.781.401.501.682.38建筑比例（%）类别墅56%32%27%31%23%高层22%68%73%69%77%占地比例（%）类别墅85%72%70%60%48%高层5%28%30%40%52%占地面积（万平米）33.2万9.4万12.3万21.510.5万建筑面积（万平米）25.8万13.1万18.4万45.325万本报告是严格保密的。容积率在1.1以下的项目，高层占地比例较低，整体社区低密度居住氛围强烈，高层起到点缀、陪衬的作用容积率1.51.12.5高层占地比（%）5%30%50%深圳万科城1.1上海久阳文华府邸0.96深圳东海岸0.8•世纪城0.78其他参照项目本报告是严格保密的。容积率在1.1—1.5的项目，高层占地比例约为三成，整体社区空间低密度物业与高层物业各成气候，壁垒分明容积率1.51.12.5高层占地比（%）5%30%50%•香密湖1号城市高尔夫花园•其他参照项目深圳熙园1.3天津天鹅湖1.33本报告是严格保密的。容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部容积率1.51.12.5高层占地比（%）5%30%50%•40%•东莞中惠金士柏山花园1.68深圳中旅国际2.19深圳雍景城1.71深圳淘金山2.5北京上元2.38深圳中央悦城2.68其他参照项目本报告是严格保密的。更多案例显示，当容积率在1.5—2.5区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意向1.12.5•万科城•文华府邸•东海岸•天鹅湖•熙园•金士柏山花园•中旅国际公寓•淘金山1.5容积率•北京上元2.38•香密湖1号1.4城市高尔夫花园1.5世纪城0.78项目容积率与社区空间性质的对应规律模型••••雍景城中央悦城2.68本报告是严格保密的。当降低容积率时，企业经营收益出现下降，同时并未给社区整体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率容积率2.5容积率1.5类别数量(㎡)单价(元/㎡)金额(万元）销售收入63000高层126000350044100类别墅42000450018900开发成本46200土地费用210亩70万/亩14700建安工程费168000107518060其他费用16800080013440毛利润16800毛利率26.7%类别数量(㎡)单价(元/㎡)金额(万元）销售收入105000高层210000350073500类别墅70000450031500开发成本67200土地费用210亩70万/亩14700建安工程费280000107530100其他费用28000080022400毛利润37800毛利率36%建安费用：高层1100元/平方米，类别墅1000元/平方米建筑比例：高层75%，类别墅25%销售均价：采用市场平台价格，高层3500元/平方米，类别墅4500元/平方米本报告是严格保密的。随着容积率的上升，高层建面比例迅速上升，上升速率要远大于其占地比22%68%73%69%77%82%5%28%30%40%52%47%0%20%40%60%80%100%0.781.41.51.682.382.68高层建面比高层占地比82%5%47%22%77%69%73%68%52%40%30%28%0%20%40%60%80%100%0.781.41.51.682.382.68高层建面比高层占地比容积率与高层建筑指标变化图0